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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-25 华美优胜海外房产投资


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  美国经济发达,是众多投资者眼里的“香饽饽”。近日公布的数据显示,在2010-2015年间,不包括机构和信托在内,中国人在美国买房的支出高达1100亿美元。随着赴美置业的内地买家越来越多,对房地产买卖的一些疑问也渐渐凸显出来。


  美国买房,产权怎么归属?


  美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。美国绝大多数房屋的产权是永久性的,而中国的住宅产权是70年期限,一般商业房产期限只有50年。


  在美国可以买有产权或是有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有一定年限的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。




  美国买房,由谁来支付佣金?


  佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时,卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。主要是因为在买卖过程中,卖主是取得金钱的一方,而买主是付钱的一方。在中国正好相反,由买方支付佣金。


  在美国该买什么样的房子?


  美国的房子主要有4种:


  • 独立屋:就是国内别墅的概念。


  • 产权公寓:这里的公寓和国内的公寓概念不同,这里的公寓指买下一整栋楼,可能有6个单元,也可能有100个单元,然后统一管理,出租每个单元。


  • 连体公寓:这里的Condo是国内的公寓的概念,就是买一栋楼的其中一个单元,Townhouse是国内的联排别墅的概念。


  • 商用地产:土地上的房子是作为商业用途的,如银行、超市、办公楼等。


  在美国买哪里的房子?


  买哪里的房子和自身的需求密切相关,如果是为孩子将来的教育考虑,喜欢华人区的可以考虑加州的旧金山和洛杉矶;喜欢白人区的可以考虑西雅图和波士顿。如果只是纯粹的投资,就要分析投资风险和潜在的回报。


  如果能够承受较高的风险,可以买奥兰多、亚特兰大、凤凰城、拉斯维加斯等城市的房子,这些地方的房子目前已经极为便宜,未来10年可能增值100%-300%;如果希望风险尽可能小,可以买西雅图、旧金山、洛杉矶、波士顿等城市的房子,未来10年可能增值50%-150%。


  没有绿卡的国人可在美购置房产吗?


  任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过传真完成交易。


  美国买房为什么要交房产税?


  美国的房地产税一般用于地方学区、警察、环境卫生、图书馆等支出。如,地方学区的财政收入主要就来自与该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中,从建校舍,设备,老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内,可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资。


  房地产税对投资有何影响?


  美国的财政收支状况非常透明,每个交纳房产税的人,每年都会收到市府的报告单,你交纳的房产税,多少用于学校,多少给了警察局等都有明确说明。就因为这样,房地产税的纳税人可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等。


  事实上,高的房地产税使学区内的生活环境更好,吸引更多人购买那里的房产,从而又促进了房价的上涨。所以房地产税在美国会被真实地转化为房产本身和周边社区的保值增值投资,成为房产增值的保障。


  房产税是沉重的负担吗?


  从长远投资的角度而言,房产税并不是一笔巨大的开销。例如在西雅图购买一套100万美元的房子,每年交约1万美元的房产税,交30年就是30万美元。可房子在30年之后已经绝对不止130万,根据历史规律,至少可以卖到400万美元。




  美国买房后,每年的基本支出有哪些?


  a. 房地产税:税率各个州不同,一般每年约是房产估价的1-3%。


  b. 房屋保险:保房子失火,淹水,雷击等意外事故。一般20万的房子保险每年500美元。商用房还可以保租金损失等。一般价格是住宅房的两倍。


  c. 小区费或物业费:房子在统一规划的小区中,一般有小区费,用来支付小区公共设施和维护。根据小区服务不同,大概从每年150美元到每月300美元不等。物业费,一般是单元房的公共设施,一般每月300-500美元。


  d. 房屋维护费:对于独栋屋,每年要花钱剪草浇水。隔几年,大的部件还要维修和更换。


  e. 出租管理费:如果是投资出租房产,一般由管理公司管理。佣金一般8-10%的房租加上第一个月的租金。如果是大型公寓楼管理费会少很多。


  f. 贷款本金和利息:如果房子有贷款,本金和利息要按月支付。全美范围内,较好信用记录贷款者享受的30年固定利率平均在5%左右。没有美国信用的外国借款人的浮动利率在5%-6%之间。


  买房后可以移民美国吗?


  一般讲,买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。买房可以被视为一种投资行为。




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