文 ┃迟晓颜 

原标题：黄金海岸高层--澳洲房产界的泰坦尼克，高租金=高回报？

前几天我们平台推送文章中总结了澳洲租金回报高的10个区域，6个来自于昆士兰的黄金海岸。并且6个区域都是黄金海岸的海边，是高层建筑的密集区。

租金回报是在检验房屋价值时期重要的一个因素，因为它在一定程度上会说明人口的需求，也是很多人来到黄金海岸投资思考的关键方向。

然而投资者们，租金与价值，哪个更重要？你们确定你们的投资平衡了这一切吗？

近日来，关于黄金海岸的消息层出不穷，英联邦运动会的举办地，城市的轻轨改造计划，万达绿地等大型集团的注资，新赌场的建设，包括商场的翻新，奢侈品的入驻......

这里的海景房美不胜收，这里的人们热情洋溢，这里的海岸线绵延不绝，这里像是一个永远的世外桃源，这些一系列的因素都在吸引着投资者。

如果说发明和创造新事物的人推动着世界的脚步，那么我想，Marketing 市场营销，绝对是新生事物最大的推动力。

所有的媒体，政府，公司，金融机构，财团，都在为黄金海岸这座城市做着市场营销，在这样庞大的市场团队与策略之下，这个城市不发展也不行。然后这背后真实的目的是什么？

每一个待发展的城市都需要市场营销去推动，政府的规划，资金的注入都会让媒体大做文章。

然而，城市与产品一样，这世上的事物的规律大抵如此。

一个产品，只有当产品本身的质素非常完善，推广之后，才会有好的效果，也就是说，市场营销是推动力，并不是主动力。

城市也一样，只有当城市建设是切实按照人们居住的需求来发展，经济与产业都是相对完善并趋于完善的，这时候，配上市场营销的推动力，就会让城市健康的发展。

在我看来，黄金海岸买高层的，都是炮灰。当然这炮灰是有意义的，你们为一座美丽的城市的完善贡献了一份力量。

好了，“憋”废话，我们就用数据来看图说话吧。

例子1 --- 赫赫有名的冲浪者天堂

2房的租金回报如下：

不过目前，黄金海岸的两房公寓中价位还没有高过2007年。

别再和我说两房租金回报好，忽悠不懂的人还行。

一房租金回报比两房高1.4%。

但是房屋价值呢？

现在的房价连2007年的房价都比不过。

例子2 --- 黄金海岸海边的富人区Broadbeach

租赁需求很高啊，再看看房产的价值，呵呵呵……

价格算表现不错的，但是也没有高于2007年的中价位。

那1房呢？

租赁需求高于两房，一房租金回报比两房高1.8%。

一房房屋价值如下，也比不过此前的价格。

写到这里，很多人也都会觉得奇怪，为什么会这样呢？

黄金海岸的人口增长水平一直在全澳都是领先，政府规划也非常多，并且开放性政策吸引了无数的国内国外的人士前来，并且各种财团也竞相涌入。

在这里我要说的是，人口增长的确是一个很大的因素，但是绝对不是起着百分百决定性作用的。如果是百分之百的话，墨尔本的房价早就远超悉尼了。

Real Estate Institute of Queensland，昆州房地产机构发表的数据称，黄金海岸的房产中价位依然比5年前同期低 5%。其中公寓类住房的中价位要低于2008年同期9%，这只是平均指数，很多区域表现的比数据显示还要差得多，比如说冲浪者天堂，Runaway Bay，Southport甚至跌价23%

 政府与外资联合起来宣传了黄金海岸，这里得天独厚的自然条件确实吸引了无数的投资者以及财团，然而，为了他们的利益，这里被修建成了世界的游乐场。

当然，黄金海岸在持续发展中，只是这里的公寓价格一直随着世界经济的走势而浮动。原因很简单，这里的产业单一，并没有足够的经济政治建设去支撑这个城市的发展。这里没有建造成一个真正的澳洲人的家园，而是一个视觉与感觉的乐土。

而经济与政治文化等基础建设，才是人口黏着度的根本原因。

在写这篇文章之前，我是有问过自己的。黄金海岸在建设中，投资者的钱是会被投入城市的建设，也是为这座美丽的城市添砖加瓦。一旦披露了真相，投资者停滞了脚步，那黄金海岸又何去何从？

泡沫已经形成，因为美好环境的视觉刺激，让投资者们愿意花大价钱购买，而这座城市更应该如何去发展我们也不能决定。

只是，投资者们，在为这美丽的事物买单之前，是不是要先掂量掂量自己的钱包呢？

通货膨胀跑不赢，你的钱都去了哪？

你准备好当炮灰了吗？

感谢阅读！

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