昆士兰专栏14 | 谁说黄金海岸公寓 高租金=高回报? NO! NO !

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-25 澳洲房产大全


主编寄语

我很不喜欢朋友圈里千篇一律,毫无营养,甚至不负责任的“投资”说辞,浮躁得很。对于未来昆省的发展解析,我相信,一位在此生活10年的人的哪怕轻描淡写的几行字,都要比未曾到过这里却大言不惭,铺天盖地的图片渲染有力的多,更何况已在当地房产界打拼多年。


感谢晓颜,希望你未来持续的文字能为国内外不甚了解此地的投资人带去真正的价值。


-大悟



文 ┃迟晓颜 


原标题:黄金海岸高层--澳洲房产界的泰坦尼克,高租金=高回报?

 

前几天我们平台推送文章中总结了澳洲租金回报高的10个区域,6个来自于昆士兰的黄金海岸。并且6个区域都是黄金海岸的海边,是高层建筑的密集区。




租金回报是在检验房屋价值时期重要的一个因素,因为它在一定程度上会说明人口的需求,也是很多人来到黄金海岸投资思考的关键方向。


然而投资者们,租金与价值,哪个更重要?你们确定你们的投资平衡了这一切吗?

 

近日来,关于黄金海岸的消息层出不穷,英联邦运动会的举办地,城市的轻轨改造计划,万达绿地等大型集团的注资,新赌场的建设,包括商场的翻新,奢侈品的入驻......


这里的海景房美不胜收,这里的人们热情洋溢,这里的海岸线绵延不绝,这里像是一个永远的世外桃源,这些一系列的因素都在吸引着投资者。




如果说发明和创造新事物的人推动着世界的脚步,那么我想,Marketing 市场营销,绝对是新生事物最大的推动力。


所有的媒体,政府,公司,金融机构,财团,都在为黄金海岸这座城市做着市场营销,在这样庞大的市场团队与策略之下,这个城市不发展也不行。然后这背后真实的目的是什么?


每一个待发展的城市都需要市场营销去推动,政府的规划,资金的注入都会让媒体大做文章。


然而,城市与产品一样,这世上的事物的规律大抵如此。


一个产品,只有当产品本身的质素非常完善,推广之后,才会有好的效果,也就是说,市场营销是推动力,并不是主动力。


城市也一样,只有当城市建设是切实按照人们居住的需求来发展,经济与产业都是相对完善并趋于完善的,这时候,配上市场营销的推动力,就会让城市健康的发展。

 

在我看来,黄金海岸买高层的,都是炮灰。当然这炮灰是有意义的,你们为一座美丽的城市的完善贡献了一份力量。


好了,“憋”废话,我们就用数据来看图说话吧。


例子1 --- 赫赫有名的冲浪者天堂


2房的租金回报如下:



 

不过目前,黄金海岸的两房公寓中价位还没有高过2007年。




别再和我说两房租金回报好,忽悠不懂的人还行。

 

 


一房租金回报比两房高1.4%。

但是房屋价值呢?




 

现在的房价连2007年的房价都比不过。

 

例子2 --- 黄金海岸海边的富人区Broadbeach



租赁需求很高啊,再看看房产的价值,呵呵呵……



 

价格算表现不错的,但是也没有高于2007年的中价位。


那1房呢?



 

租赁需求高于两房,一房租金回报比两房高1.8%。


一房房屋价值如下,也比不过此前的价格。



 

写到这里,很多人也都会觉得奇怪,为什么会这样呢?


黄金海岸的人口增长水平一直在全澳都是领先,政府规划也非常多,并且开放性政策吸引了无数的国内国外的人士前来,并且各种财团也竞相涌入。


在这里我要说的是,人口增长的确是一个很大的因素,但是绝对不是起着百分百决定性作用的。如果是百分之百的话,墨尔本的房价早就远超悉尼了。


Real Estate Institute of Queensland,昆州房地产机构发表的数据称,黄金海岸的房产中价位依然比5年前同期低 5%。其中公寓类住房的中价位要低于2008年同期9%,这只是平均指数,很多区域表现的比数据显示还要差得多,比如说冲浪者天堂,Runaway Bay,Southport甚至跌价23%


 政府与外资联合起来宣传了黄金海岸,这里得天独厚的自然条件确实吸引了无数的投资者以及财团,然而,为了他们的利益,这里被修建成了世界的游乐场。


当然,黄金海岸在持续发展中,只是这里的公寓价格一直随着世界经济的走势而浮动。原因很简单,这里的产业单一,并没有足够的经济政治建设去支撑这个城市的发展。这里没有建造成一个真正的澳洲人的家园,而是一个视觉与感觉的乐土。


而经济与政治文化等基础建设,才是人口黏着度的根本原因。


在写这篇文章之前,我是有问过自己的。黄金海岸在建设中,投资者的钱是会被投入城市的建设,也是为这座美丽的城市添砖加瓦。一旦披露了真相,投资者停滞了脚步,那黄金海岸又何去何从?




泡沫已经形成,因为美好环境的视觉刺激,让投资者们愿意花大价钱购买,而这座城市更应该如何去发展我们也不能决定。

 

只是,投资者们,在为这美丽的事物买单之前,是不是要先掂量掂量自己的钱包呢?


通货膨胀跑不赢,你的钱都去了哪?


你准备好当炮灰了吗?


感谢阅读!


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