美国房产投资 | 史上最全税务指南来了

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-26 美国房产精英



在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service (美国国家税务局, 以下简称 IRS的繁琐税务政策。如果你看到之前分享的房市解析 | 不出50万波特兰就可以买好房子,很可能按捺不住已经想要马上买买买吧!好不容易怀着激动的心情选好了房,买了!可是,买房卖房如何合法规划避税,出租房如何合理从税务角度利益最大化,你准备好了吗



这个问题(yao)(ren)(lao)(ming)。一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。这里,小编给你科普一些投资房产的税务知识,如果你能坚持看完,绝对能顶大半个CPA!退回来的税可以去约会吃波特兰美食三月



相亲话语:我是个有些 Schedule D 又添加了一点 Schedule E 的人

(用人话说就是,哥有房有户口,还会投资有分红)


文丨Carina

编辑丨林记,泊文儿


买房就像一部好剧,每一个环节都是一个精彩故事。接下来,就请跟随小编来一同观赏这部从买房到卖房的年度大戏吧。不管你是准备买房,还是已拥有一套以上房产的有房一族,甚至你已决定使用公司名义来投资房产,希望此文都能给你一些帮助。知己知彼,才能百战百胜!


第一集    .    买房准备

第二集    .    购买房产 

第三集    .    房屋运营

第四集    .    出售房产 

精彩花絮 .    注意事项



第一集

买房准备


为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:

  • 用途:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流

  • 时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值

  • 身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)

  • 债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。




为何要考虑用途?


因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。


房产的主要拥有形式:


  • 个人直接拥有

如果是自住 ,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,以下简称Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income,以下简称Sch E)了。


  • 公司形式拥有

房产投资通常以合伙企业(Partnership),有限责任公司(Limited Liability Corporation,简称LLC),或是 小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是,你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1,流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。




为何要同时考虑卖出时间和用途?


你也许听说过美国“主要住宅”(primary residence)卖房可以享受$250,000(单身纳税人)至$500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:1)必须是你的“主要住宅”,2)持有房屋所有权5年,3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子:


  • A君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租3年,然后卖出赚了25万。那么,这25万增值完全免税哦!

  • B君买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损,第一年的自住在出租三年后不再有效,那么只有最后1年自住有效,而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税(Capital Gain,税率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税哦!

  • C君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租4年,然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年,可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前),居然整个25万增值全部都要交税,也就是$37,500资本利得税。

  • D买了第一套房子作出租使用。出租3年后,搬入房子自住2年,然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住,可是那都不是事,关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件,所以变卖房子的25万增值税全免了

  • E君买了第一套房,自住两年,买了第二套房并搬入,第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万,同时买了第三套房,第一套房的25万增值免税。这一年,D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租,两年后,他卖掉第二套房,哇,又符合了所有免税条件。也就是说,这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解,可能会想到传说中的1031同类交换(Like-Kind Exchange),我们稍后再细说。


除此之外,还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系,在此就不一一列举了,小编想说的是,想合法合理避税,买房整体规划很重要!


我想有个房,可是我不想被 IRS 拿走我的钱!



第二集

购买房产


房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement),俗称 HD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单,可是你一定要保留好它,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方(Buyer)的明细即可。你的成交费用(Closing Costs)包括佣金(Commission),产权费用(Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本


比方说,房子买价50万,你的 HD-1 表上显示各种费用2万,那么卖房时你的成本就是52万,这样增值部分就减少了2万,开心吗?若是以公司名义买房,你的成交费用(Closing Costs)以及贷款费用(Loan Fees)需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。



外得单独说一说房产税/地税(Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中,它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住,那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租,那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 费用。


如果你是贷款买房,那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢,你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租,那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income的第12行贷款利息支出(Mortage Interest)。通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数(Points)也可以以类似利息方法处理,视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。



坚持住,还有很多干货在后头,别倒下啊!



第三集

房屋运营


子到手后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢? 首先,我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产,自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰,可是夏威夷有一套度假房,偶尔去住住,偶尔出租,这究竟怎么算呢?所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了:


  • 个人主要住宅(Principal Residence)

顾名思义,只要是自己住或是一年不超过15天出租日(Rental Days),都可以当成自住房。


  • 第二套房(Second Home)

IRS 认为每个人可以合理拥有两套房,只要你是自住,或是出租日少于15天并且自住(Personal Days)超过14天,那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管,这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件,你的租金则需要上报到 Sch E,而相关贷款利息,房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦,小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数,这个,全靠自觉吧。不管怎样,保留所有费用的“证据”一定不会错!


  • 假日出租房(Vacation Rental)

你都已经有两套房子,第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去,或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天并且你自住天数少于14天或是租期的10%,那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致,所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。



  • 出租房(Rental Property)

这就是纯粹的出租房了,不再需要出租日14天测试,只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。


  • 投资房产或地产(Investment Property)

既不出租也不自住,纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资(Investment Expense)而非运营,所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是,投资相关利息(Investment Interest)抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣,其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣,受限于2%净收入(Adjusted Gross Income,简称AGI)的要求。


  • 商业房产(Business Property)

顾名思义,就是用于商业生意用途的房产,例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税,属于主动运营的生意,通常不受到房地产“被动生意(Passive Activity)”的规定限制。



你最爱的剧情要来了!口气再继续看下去,加油!


清楚自己房产类型之后,接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的:


  • 房贷利息和点数(Mortgage Interest & Points)

前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税,那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者Sch E(适用于出租)来抵扣你的应缴税收入(Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款(Refinance),头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。


  • 房贷保险费用 (Mortgage Insurance)

这项优惠对美国低收入房主而言比较重要,因为他们往往无力自付高额的首付,必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险,而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)。因此,一旦你的调整净收入(AGI)高达$109,000 (夫妻纳税人)或$54,500(夫妻分开纳税或单身纳税人)则因为收入过高而不能再享受这个优待。


  • 房产税 / 地税(Property Tax)

如在第二集买房篇提到,你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者 Sch E(适用于出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中,你会收到单独一张资产税单(Property Tax Statement)。

 

  • 意外损失(Casualty Loss)

这一点是很多人不知道的例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失,可以放入 Sch A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。




  • 装修改装费用(Improvement)

例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本(Basis)也就提高了大约20万,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税


  • 房屋节能环保装修和改进(Residential Energy Credit)

美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器,隔热门窗等,可以获得最高$1,000的税务减免(Residential Energy Credits)优惠。税务减免(Credits)不同于各种税务抵扣(Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得(Taxable Income)的基础之上,直接减免相应税额的项目,所以你会在1040税表稍稍靠后的位置,也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程,例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗,浴缸等,都可获得抵税或减税优惠。




  • 家庭办公室(Home office)

如果使用自家书房作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭办公室费用。




上这些基本税务优惠几乎无门槛,适合所有类型的房产!而接下来这些抵扣,对运营中的出租房/商业房非常重要!通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562(折旧计算表)上会出现一笔可观的折旧费用,无需现金支出却可以抵消收入,谁能不爱!


  • 房屋普通折旧(Depreciation)

折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产,即以公司名义投资的中大型房产,例如用于商业用途的写字楼,店铺,工业建筑等,商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产,给广大群众提供住宅解决了民生问题,IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧,年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万,那么2015年你可以将3.6万(=100万/27.5年)的折旧用于抵消你的租金收入。


  • 固定资产的179折旧以及奖励折旧(179 / Bonus Depreciation)

奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长$500,000179折旧额在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时,房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定,如果你今年添置了不超过$500,000固定资产(新的或是二手),那么你可以接当做折旧费用来抵消收入,无需计入固定资产。另外,条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%, 2018为40%, 2019年为30%。也就是说,如果你2015年买入一台全新设备,价值10万,那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是,奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。


  • 小额固定资产添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)

这是美国政府新出台的固定资产规定(Tangible Property Regulation,简称 TPR)中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置,例如购置沙发$2,000美元,是需要计入固定资产,然后按照五年折旧。可是从2015年起(严格意义上说是2016起)一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出,不再分多年折旧,也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。



可能会问,那如果我不住在美国,也不是绿卡持有者,可是我有钱想在美国投资,税务要怎么办?这就回到一开始我们要解决的问题税务身份跟报税有什么关系?如果你不是美国税务公民,IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理,你若逃税,远在天边他们也抓不到你,所以税必须从源头收起。


以个人身份持有的房产若有租金收入,需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度 (Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算:


  • 对于消极参与房屋管理的外国持有者,通俗点说就是你只管把房子租给租客,并不花时间精力去管理,维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算,即租金收入总额的30%

  • 对于积极参与房屋管理的外国持有者,IRS 认为你都那么积极参与了,应该跑不了,所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法,即应税收入=租金收入 - 费用 (贷款利息,房产税,维修费用,折旧,等等)。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问,我人不在美国怎么积极参与?小编偷偷告诉你,如果你雇佣美国的专业房产管理公司(Property Management Companies)帮你打理,记账,你支出适当服务费,也有可能符合“积极参与”的要求。




当然,外国纳税人也可以以公司身份持有房产,好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税,房产投资的收入默认性质为“被动收入”,净被动收入(Net Passive Income)会根据情况缴纳公司税和所得税,净被动损失(Net Passive Loss)不能与其他非被动收入(Non-Passive Income)来抵消,只能推迟到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦,IRS 还允许你选择(Elect)以个人身份来缴税,计算方式见上述。


如何判断是否非美国税务公民,是否需要提交 1040NR 表格,这些都属于个人所得税范畴,讲起来可以洋洋洒洒几千字,此篇就不着重介绍了。



第四集

出售房产


房成交后你又会收到一张又臭又长的房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement / HD-1),想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方(Seller)明细,上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险(Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用,只要能证明是为了推销房屋,都可以作为卖房费用(Selling Expense)用于抵消你卖房的增值额哦!还记得我们在第一集中提到的,买房费用可以增加成本(Basis)吗?是时候实践起来啦!


我们来综合买卖时的费用举个例子:2011年买房价值50万,HD-1 上各种买房费用2万,2016年打算卖掉,为了提升房子价值,翻新花了10万。卖房时卖价80万,卖房 HD-1 上费用花了6万,你以为简单算算增值了30万么?NO,你最终卖房的增值是:80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话,恭喜你,不用交增值税了。



果以投资眼光购房者,可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略(1031 Like-Kind Exchange)。 也就是说在你的房产(不包括自住房地)增值后卖出,接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产,这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗?资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中,于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 - 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。


来讲讲非美国税务公民卖房的规则。若外国人出售房产,且持有期间未超过一年,其增值收益与其他普通收入一起,按个人所得税累进税率来计算税额。若持有期间超过一年,则会被视为长期持有资产,允许使用不高于15%的资本利得税税率计算。又回到我们之前提到的原理,在外国人出售房产时,IRS会先扣下售价的10%,待到出售次年纳税人提交1040 NR表时计算多退少补,因为 IRS 也怕你跑了追不到债嘛。




果你的房子想处理掉,又担心增值了可能要缴税,你还可以用最土豪的做法将房子和将来潜在增值税一并:送人!这种转移房产的方式称之为(gift)。美国的赠与和遗产税务是同一个体系。根据2015年最新数据,一个税务公民终身只能赠与不超过543万美元的免税额,每年可有1.4万美元的赠与额。如果你1年内的赠予超过这个数额,就要向税务局申报709表格。你也可选择现在不交赠予税,即把赠予从终身543万赠与/遗产的可用免税额中减掉。注意,赠与税是赠与人能需要交的税,被赠人永远不需要交赠与税。如果G君在20年前10万购入房产,在市值80万美元时赠与给子女,被赠子女所拿到房子的成本(Basis)与原房主的成本保持一致(Carryover)。2年后出售该房子售价100万美元,于是子女获得90万美元收益,这90万全部交资本所得税。正所谓“捡房容易养房难”,被土豪送房前先好好考虑咨询下今后的缴税问题哦。


而对于非美国税务公民美国的资产,你能享受的终身赠与/遗产免税额远低于美国税务公民。所以在美资产转移特别需要策略规划,运用公司或是信托形式来合理避税。对于来美定居或者投资却拥有海外房产的朋友,要小心美国政府会将你全球收入纳入美国缴税范围。若你的海外房产升值不少,那么建议成为美国税务公民前卖掉海外净增值的房产,或者赠与父母。父母卖了钱再赠与回来。可避免房产增值部分的资本利得税。例如,投资人在20年前以成本10万美元购入在中国购买房屋2015年房主搬到美国成为美国税务公民,房子市值100万美元。那么,当他卖掉房子时90万美元全部都要缴增值税。但如果他在2014年赠与父母,父母以市值卖掉,再将100万元现金赠与投资人,那么一分钱税也不用缴。




客户问,我的房子想转给我儿子,可是我和儿子都没钱缴税,怎么办?CPA 笑笑说,那你还可以去死啊!这只是玩笑,可是话糙理不糙。继续用这个例子,在30年前10万购入房屋,房主去世时房屋作为遗产继承给子女,那么若房子在其去世的时候市价为 100万美元,该房屋的成本(Basis)则自动匹配市值变为100万美元(Step up)。子女住满2年后出售,获得120万美元,增值的20万美元才要交税。当然 IRS 也见识过见缝穿针的例子,父亲重病看挨不过一年,儿子将10万美元成本市值100万美元的房产赠与父亲,半年后,父亲去世,儿子继承房产,成本自动变为100万美元,儿子立马卖掉房子,一分钱税也不缴。很聪明对吗?IRS 后来又补充了规定,短期内赠与赠回,最终房产的税务状态没有改变(儿子依旧是房主),这种情况继承的优惠政策不再适用。




精彩花絮

注意事项


  • 报税日将至,3月15日为公司税表提交截止日期,有限责任公司(LLC)和合伙企业(Partnership)截止日期与个人税表截止日期相同为4月18日。你必须在相应截止日之前提交税表,或者是提交要求延期6个月申报(延至10月17日)。


  • 对于在国外生活的美国公民,IRS 理解你无法及时处理税务问题,所以又提供了两个月的宽限时间。只要在6月15日之前提交个人纳税申报表和纳税额,或是提交申请四个月的延期(延至10月17日即可。


  • 强烈建议纳税人如期提交税表,哪怕数据不精确也先报上。因为晚报税(Late filing)的罚款率是5%,而晚缴税(Late Payment)的罚款率仅0.5%。你是愿意交哪个呢?注意,提交6个月或4个月延期报税仅延期报税(Filing),并不延期缴纳税款(Payment)哦。


  • 由于美国民众不满这么苛刻的罚款,IRS 于是贴心地造出了一个安全港协议(Safe Harbor),只要你按原报税日缴上去年税款的100%(或者高税额纳税人的110%)即可免于以上两项晚报晚缴税罚款。当然事后延期报税日前你还是得老实按实际最终税额多退少补


  • 合理避税并非偷税漏税,不是造假。避税必须要有法律依据,票据是必须的,即使是商业地产的租约,也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计,处罚很严重


  • 奥巴马政府2009年5月发布税制改革的“绿皮书”,要求严加追查有关美国境外所得申报。IRS 为了防止纳税人在海外逃税,规定国外银行账户总额超过10,000美元的纳税人必须提交海外账户申报(Foreign Bank Account Report,FBAR)。上报时需要海外银行信息与金额等,但支付宝和微信付账户等还属于灰色地带,目前没有见过有人上报,也许将来 IRS 会考虑。电子表格申报最终截止日期是6月30日。违 FBAR 条款者可能会导致高达10万美元罚款甚至十年监禁刑事的后果。


  • 美国税务整体来说是个非常复杂,是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。本文旨在科普税务的故事,原理,逻辑,让读者更好地理解房产投资的税务知识。本文提供的仅限2015年报税数据,美国税务的政策每年变动频繁,如果您是商业房产投资,还需咨询注册会计师或是税务律师。



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