深度 | 中国投资者在澳购房的黄金时代结束了吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-19 澳洲房产大全


目前,在银行和澳洲当局监管机构的双重压力下,中国人在澳洲的购房黄金时代会走到尽头吗?国人来澳置业的热潮会告一段落吗?


 文|司徒曼


自从澳洲银行和政府对房地产市场采取了强硬的立场,市场做出了迅速反应,在外国投资者置业脚步放缓的情况下,澳洲当地居民也因为价格提高而退出市场。


不过,看到这里,你先别太早下结论。楼市的放缓对很多首次置业的购房者而言并有没有多大影响。


虽然对奢侈豪宅和新公寓的购买力正在萎缩,但不少中国购房者仍愿意承受更大的压力和竞争,在澳洲市场上寻找适合全家一起居住的房屋替代品。



Biggin and Scott Glen Waverley的主编徐明(音)这样说到,中国的购房者现在几乎都把目光转向了墨尔本的中端房产市场,他们把之前投放在购买豪华别墅贷款上的钱,转而投向直接购买售价较低的房屋。


“我最近出售的不少物业的价格都在100万到150万澳元之间。”徐明说,“如果放在以前,购房者们可能会用这100万现金最为首付,购买价值在300万到500万之间的房产。”




他说,中国政府对中国公民海外资产转移实行了更加严格的控制,每人每年向海外转移在资产金额被限制在了5万美元以内。这对那些在政策实施前,就把大量的现金转移到海外的购房者而言,无疑是幸运的。


“当受到海外资产转移限制的这一部分购房者消失后,澳洲房产的买方市场将会以有着稳定收入的本地买家为主要群体。”他还说,房产中介们都把希望寄托在未来6到12个月后的政党调整上,这时,希望银行方面也会推出对房产市场利好的政策。


一个时代的结束


说到贷款政策及监管当局的变化说带来的影响,墨尔本的一位房产经纪人这样说到,维多利亚州政府对外国投资者增收印花税,这已经造成中国购房者对高端房产的购房需求急剧下降。


同时分析人士还指出,海外开发商及购房者如果不能取得稳定的贷款,预期的房产交易可能会被搁浅。这对不少正在开发的公寓项目,无疑是个巨大的威胁。


但行业内,对于海外现金流入是否已经停止或是暂停这一说法,仍然存在很大的分歧。




目前,澳洲各主要银行都已经对外国投资者的贷款政策进行了严格的限制。Westpac和ANZ银行都停止对非澳洲居民住房贷款的办理。NAB则要求首付比例要达到40%。


RT Edgar Toorak的主编Jeremy Fox告诉记者,墨尔本高端房产的市场需求量已经跌到了谷底。


“最近因为受到FIRB的限制,刚刚失去了一桩价值1200万澳元的豪宅交易。” Fox说到,去年的这个时候,基本上三分之一的房产都卖给了中国人。而在刚过去的一个月,我们售出了22套房产,可是仅仅只有一桩交易的对象是中国人,而且还不是海外购房者,是已经移民到澳洲的中国人。





 Fox表示,银行政策的收紧,FIRB新规实施,印花税增加……这一系列措施结合在一起,就整个房产市场而言简直就是一场“完美的风暴”。


双城记


2014年底,外国购房者占到了维多利亚州新房交易量的三分之一;2015年初,在新南威尔士州,外国购房者的成交比例也占到了五分之一;这些时候都是中国人投资澳洲房产的顶峰时期。


“在2015年的最后一个季度,无论是新房的交易量还是二手房市场的成交量都开始出现下滑。这与各地对外国投资者的严格新规的出台时间相吻合。”NAB首席经济学家Alan Oster说。


墨尔本购房代表David Morrell表示,他欢迎这样的变化,但现在就给中国在澳购房热潮是否已经终结划下定论,似乎有些为时过早。目前,政策变动所带来的市场反应并没有完全显现出来。


“从我个人的角度来说,我认为这样的调整是对的。作为一个本地购房者而言,我不需要与这些缴纳不同税额,按照不同政策购房的外国投资者竞争。他们的到来,只是让整个市场更加膨胀。”


但对于Sotheby’s Sydney的常务董事Michael Pallier而言,在海港城的高端市场,房产交易的进行并没有发生什么变化。



(Michael Pallier和他的妻子)


Pallier 说,“唯一改变的就是客户在确定成交前,要花更多的时间,而这仅仅只是速度变慢了而已。”


“我们目前的运营还不错,与之前相比需要一些改变,比如需要告诉开发商,整个交易所需时间将会更长。不过,许多中国客户在澳洲卖房并不依赖于银行的贷款。”


公寓市场受到影响


根据NAB上一季度的澳洲住宅物业调查显示,中国购房者对于昆士兰州的投资需求大幅上涨。急速增长的购买需求主要集中在新建公寓上。


今年一季度,在昆士兰州的房产成交量中,外国投资者占到了五分之一,而在新南威尔士州和维多利亚州,这一比例都仅有十分之一。


不少海外开发商在发现不能满足银行的严格要求后,直接放弃项目。 BPM的首席执行官Hallinan表示,因为这一系列政策变化,墨尔本新建公寓市场已经走向了疲软的下坡路。




NAB调查数据显示,外国投资者的购房需求已经从2014年第三季度的16.8%,下降到了11.8%,这一数值是近两年半以来的历史低点。


前路未知


长期从事房地产研究的Tony Crabb表示,现在虽然有不少因素对资本的流入造成阻碍,但中国人对澳洲房产的需求并没有减少。


“所以事物的发展都有起伏,”Crabb说,“我认为还需要一长段时间,才能让整个市场进行整合,在此之后,市场又将恢复成原样。只是海外投资者在未来并一定能带来巨大的投资金额,但可以肯定的是,他们还是将继续购买房产作为投资。”




他说,许多中国购买者都习惯于支付现金。“从中国每年流向海外的资金在逐年增加,同时还有一点,中国人对货币汇率的走势非常敏感”,Crabb说。


Crabb说,外国投资审查委员会和银行做出更严格的规定后,对市场有一定的影响。但他更强调,“这些政策变化其实在世界各地都在上演,并不反常。”




不管怎样,澳大利亚的教育、医疗、自然环境以及永久的土地产权,这些都仍然吸引着海外投资者的眼光。


“不管你有多少钱,你却买不到清洁的空气。所以说,这些措施的出台都是理所当然的,”他说。





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