高收入年轻人愿住市区,改变美城市人口结构

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-11 易居北美房产


追求便利和休闲空间,促使市区设施更新换代;推高房价和租金,令低收入者迁往郊区......


为追求生活便利,美国许多城市的高收入年轻人宁肯在市区租房,也不愿意前往郊区买房。


近年来,美国出现一股高收入年轻人“进城潮”,选择在市区居住的中产年轻一族大幅增加。他们往往受设施便利、休闲场所密布等因素吸引,宁愿在市区租房也不愿在郊区买房。他们的进入为市区增添了生机,促进地产及设施改造,让城市焕然一新。不过,也推高了当地房价,令更多人在市区买不起房,迁往郊区。


市区高学历年轻人比例大增

《华尔街日报》报导,近年迁入市区的高学历年轻人比例是1970年代美国人口调查局(US Census Bureau)开始有记录以来前所未见的。此一趋势始于上个10年(2000年以来的10年),在房市衰退期间加速。


加州大学伯克利分校改善住房研究中心Terner Center的高级职员科尔科(Jed Kolko)在近期的一项研究报告中表示,在其所研究的26个城市中,市区财富增长是很明显的。


研究发现,收入居于美国前30%(年收入在85,000美元以上)的家庭中,2014年居住在市区的人数比2006年房市高峰时期多了40万人。


根据科尔科的研究,即便在克利夫兰这样遭受法拍危机冲击、人口缩减的城市,2014年住在市区的高学历年轻人(25~44岁、拥有大学学历者)比例也由2000年时的8%增加到12%,增长了50%。


宁在市区租房 不去郊区买房

鲍尔(Joe Baur)在俄亥俄州凯霍加县首府克利夫兰郊区一个树木环绕的社区长大,但当他工作成家后,则选择在俄亥俄城一个不久前还到处都是废弃工厂和老旧房屋的社区安家落户。


鲍尔今年29岁,是一名游记作家,他的妻子梅兰妮28岁,是国际关系方面的工作者。这对夫妇选择的社区布满了餐馆和酒吧,这是吸引他们的地方。他们每月花费1千美元租住一套一卧房的阁楼,这个价钱足够在郊区支付一套3卧房独立屋的抵押贷款月供款了,但他们不愿意。


“进城”潮给无生气的市中心注入新生命,促使当地整修老旧住宅及商业建筑、开发新房地产,以及改善交通系统、公园和文化机构。


经济学家称,城市工作机会增多、犯罪率降低,以及年轻专业人员不急于生孩子或干脆没有生育计划是“进城”潮兴起的主要原因。房屋抵押贷款条件收紧、买房风险也是年轻人选择进城租房的重要原因。


移居到市区的居民表示,他们喜欢那里的新设施,还有一个好处就是不用买车。鲍尔夫妇称他们骑自行车、走路或乘坐公交车就可以到达各处。鲍尔先生说:“汽车是个负担,我不喜欢。”


市区房价大幅增长 收入较低者迁出

这股潮流也推升了都市住宅的价值。据CoStar Group Inc.的数据,目前全美城区房屋平均租金为每月1,730美元,大大高于郊区的1,250美元。根据房地产资讯网站Zillow,市区房屋平均价格比郊区多了2%。而在2010年时,郊区房价比市区高4%。


都市土地学会Terwilliger Center for Housing主管威廉姆斯(Stockton Williams)表示,房屋难以承受问题现在并不局限于纽约和旧金山这样的沿海大都市了。根据非营利开发公司Ohio City Inc.,在俄亥俄城,居民收入目前的年收入中值已从2006年时的23,000美元上升到93,000美元。房价中值自2000年以来飙涨了800%,至270,000美元。根据克利夫兰州立大学人口动态研究中心的数据,克利夫兰市中心房租中值在2010年末到2015年末之间上涨了47%。


Ohio City Inc.主管麦克奈尔(Tom McNair)表示,5年前主要商业区办公楼和零售市场区域的空置率是40%,而现在那些地方到处都是酒吧、餐馆和啤酒厂,空置率降至2%以下。


俄亥俄城市区的一名企业主麦克纳尔蒂(Sam McNulty)表示:“每个人都想开公司、买不动产或建房。”


对于房东和地产开放商来讲,租金和房价上涨是求之不得的好事,不过,这会把教师、警察及其他较低收入的公职人员挤出城,从而使得当地无法吸引这类劳工。


随着许多人迁往郊区,那里的学校、交通系统及面向低收入者的服务受压。


一位名叫哈特尼特(Anne Hartnett)的女士在上述地区开办了一家健身房,生意很好。但她仍然在当地买不起较大一点的房子,只好在附近的郊区买房。


麦克奈尔希望留住中产家庭,他和克利夫兰政府合作,进行重新规划的工作,以鼓励建设500套新居,其中10%较易负担。当地官员称,已有800套房子在建设中,这是1920年以来当地最大的房屋建设活动。


来源:网络

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