限购令后,财富何去何从

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-17 墨尔本地产之窗


目前,全国限购的城市已经增加到北京、上海、广州、深圳、三亚、珠海、杭州、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、福州这20个城市(除了北上广深和三亚,其他城市曾一度放开限购)。


政策调整发布后,的确给近期十分火爆的楼市降了温。据《北京晚报》消息称,就在9月30日楼市政策调整发布后,当晚就网签了3252套房子。到了10月1日政策开始施行后,楼市急速降温,很多人开始持观望态度,到了10月6日,住房网上签约套数仅为209套。

 

随着限购城市逐渐增加到了20城,国内楼市政策收紧,被限制了手脚的“投资客”们将目光进一步转向了海外房产。事实上,海外置业并非新兴投资。由于人民币贬值预期强烈,国内资产收益率下降,境外投资价值逐渐凸显。根据波士顿咨询公司最新的研究报告《逆势增长全球配置》显示,已有27%的高净值客户拥有境外投资,其中48%的高净值客户在2015年增加了境外配置。在目前尚未进行境外投资的高净值人士中,56%的人表示未来三年内将考虑进行境外投资。

 

 

海外配置需求强劲


与其他国家相比,中国的境外投资占总体可投资产的比例还比较低,而这也恰恰说明未来中国海外投资仍有很大的提升空间。



全球个人金融资产境外投资(跨境+离岸)占总体可投资金融资产比例

图片源于:波士顿咨询公司

 

图中所示的11个国家,个人金融资产境外投资占比最高的是瑞士和英国,分别是42.4%和39.8%,最低的是中国,境外投资占可投资产的4.8%,预计到2020年,这一数值会升高到9.4%,增量会达到13亿元人民币。

调查发现,中国高净值客群境外资产投资猛增,有近一半的人是出于保值的目的,防止人民币贬值造成财富缩水。

 

 

 

海外房地产成投资主流


报告显示,在目前有境外资产投资的高净值客群中,36%的人拥有海外房地产投资,遥遥领先于其他资产类别。参与调研的1074名高净值客户中有245人明确表示,未来一年内,会增持国外资产配置,房地产投资几乎是所有人的首选。

未来1年内,预计会增持的“国外资产海外配置”的产品

图片源于:波士顿咨询公司

 

针对海外投资市场,48%的高净值人群会选择回报稳健的投资项目;17%的人群希望通过投资来换取海外身份/绿卡。



在选择房地产作为海外投资的这一部分高净值人群里面,英语发达国家仍然是被优先考虑的投资市场,其中美国、加拿大、澳洲及新西兰为主要海外投资国。选择投资以上国家作为投资市场主要还是看好其经济发展, 其中 31%的人群选择这些国家则是以移民/移居为目的。




国内限购,投资转向国外


数据显示,截至2016年5月,中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元,成为全球第二大跨境房地产投资的来源,仅次于美国的190亿美元。

对于近些年中国人海外投资热情不断升温的原因,中原地产市场研究部总监张大伟分析指出:首先,国内一二线城市目前大多采取了限购措施,而三四线城市楼市却普遍萧条,但是具有投资潜力大多集中在一二线城市,所以投资者只能把目光转向海外;其次,受到金融危机影响,欧美国家房价前几年普遍跌幅较大,目前欧美经济正在逐步复苏,因此海外楼市出现了不少抄底机会;第三,其中也有不少投资者海外购房的目的是为了子女教育、养老以及更好的生活环境;第四,今年以来人民币汇率走势一直看涨,而国内房价已经处于高位,这更加坚定了投资者海外置业的信心。

“部分富裕阶层会通过海外置业进行资产转移,规避风险也是重要原因。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为,与北京、上海等国内一线城市相比,美国等发达国家的房价相对较低也较为稳定,对中国投资者具有巨大吸引力。

 

 

海外房产投资市场火热


据澳大利亚房地产网站Domain报道,悉尼某房地产中介为了迎接“十一黄金周”,专门花了100万澳元(约合人民币510万元)买了一辆劳斯莱斯幻影,可以用来接送中国游客,带着游客四处观赏游玩,“顺便”看看房产。

而在美国,2016年7月6日在全国房地产经纪人协会(NAR)发布了2016年美国住宅市场国际交易调查报告显示,在 2015年4月-2016年3月,中国买家购买美国住宅物业投资总额达到273亿美元,相比于2011-2015年几乎是成倍增长。考虑到2015年中国进行了强有力的外汇出境限制和把关,所以中国买家实际购买意愿或购买计划,得以保持投资总额高速增长。

中国买家(包括中国大陆、香港与台湾)在国际买家投资美国住宅市场的排行榜上位列第一,虽然相比去年,中国的总投入略有降低,但273亿美元的金额然以绝对优势领先于所有其他国际买家。


图为购置美国住宅地产总量最多的前5名排行

数据来源:美国房地产经纪人协会


虽然海外曾经针对中国人出台过“限购奶粉令”,但目前看来,除了加拿大温哥华这样的个别地区,大多数海外城市都对中国人带来买房的钱非常感兴趣。

 


防范风险小tips 合理配置莫错过


说起海外置业的风险,汇率自然首当其冲了。汇率风险是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长,其间利率的升降对买房者会造成较大的影响,因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。

其次,房价走势和购房政策也是投资者选择海外置业不可忽视的细节。在购置海外房产前,一定要对当地的房价走势和购房政策作一次全面的了解,各国的购房政策不尽相同,房价和土地价格也有千差万别,只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。

除此之外,费用的权衡也是规避风险的有效途径。一是须对房产交易所产生的相关税费有个清晰的了解,仔细权衡税费成本是否可以承受。海外置业除了在购买时要一次性支付高额的税费外(契税、土地税、印花税和增值税等),有的国家转让税费也高得惊人,房产税等等。

二是理清海外置业所产生的管理费用。许多国家在房产管理方面有严格的规定,比如澳大利亚墨尔本市规定,自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理,如超时未作清理,则由市政部门代劳,但业主要支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付,就会给自己招来更大的麻烦,甚至会影响到个人的信用记录。

另外,关注各国政策走势,利用优惠倾斜政策抓住投资机遇,获得更大投资收益。值得注意的是,国外购房与国内购房间的最大区别是在土地所有权问题上。在我国,土地只能转让使用权,而所有权归国家所有,使用权最长年限为70年。海外房产多数具有永久性产权,且无使用期限。因此,投资海外房产时,房产的质量好坏也许并不是最重要的,房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。

 


中国海外投资热潮来袭



过去人民币一直处于升值周期,中国的资产收益率一直高于大多数其他国家,因此只有少数高净值人士出于避险、移民、子女留学等目的配置了部分海外资产,大部分高净值人群对境外投资热情有限。

近两年随着人民币贬值预期不断加强,选择海外资产配置的人越来越多,尤其是高净值人群。加上资本账户的逐步开放,国内外资产收益率差距的收窄甚至倒挂,在全球范围内寻找优质投资机会的高净值个人会越来越多。

 

*所有数据来自波士顿咨询公司The Boston Consulting Group



 
中原海外

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