贷款申请三大要诀 掌握易如反掌!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-12 美国德州阳光地产



对任何有意买房子的人而言,最基本的问题就是:我该买何种价位的房子? 我能负担多少贷款?银行同意的贷款额度?

换个方式来说,你衡量了利率、贷款标准及自备订金后得出自身能负担的金额,剩余部分,银行会考量你的薪水、债务及信用来决定你的贷款额度。  

许多购屋族倾向使用”速求法”,利用线上网站的计算功能来估算。当然,输入了薪资、日常花费及信用额度,你的确能迅速得出潜在可行的贷款额度。然而,速求法只是粗略估算。实际上,你得到的贷款额度仍取决于不同借贷方的评断标准。  

以下三大秘诀能够更准确的判断你是否符合特定项目的贷款条件:

贷款秘诀1:债务/薪资比例 Debt-to-Income Ration(DTI)

借贷方通常会透过债务除以薪资的比例当做基准,并借此判断你的还款能力。主要是要确认你的薪资能够支付:

  • 每月房贷支出;

  • 其他债务:信用卡、车贷、学贷等。  

    如果你每月薪资有极高的百分比要拿来负担各种贷款,相对地,就会压缩你日常食衣住行等基本开销。而借贷银行根据统计分析,认为负担高的人准时还款的机率较低。 

    举例来说,你每月税后薪资为六千美金,每月房贷为三千美金,债务比即高达50%。因此,大部分借贷方都会希望你降低以下两种债务比。

    1. 房贷相关支出:

  • 本金、利率、房屋税及房屋保险;

  • 社区规费:含清洁费、管理费等;

  • 其他额外项目:例如水灾保险及其他外加保险。 

    2. 整体债务比例:比起房贷债务比,整体债务比例更为重要。延伸上述例子,每月薪资为六千元,房贷加其他债务总支出是$2460,则DTI为41%。这个比例对大部分的借贷方都是可接受的。然而一旦比例超过了50%,你通常会被常规贷款拒绝,少数人可透过FHA申请到款项。

贷款秘诀2:选择贷款项目

对新买家来说,贷款项目的选择将会影响到还款能力。总体而言,美国有四种常见的贷款项目:

  1. 常规贷款:借款人的房贷会被银行转卖给美国境内最大的债务投资公司-Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美(由美国政府赞助之企业)。因次级投资风险较高,此类贷款需要支付较高的头期款及严格的审核标准。

  2. Federal Housing Administration(FHA):由美国政府赞助,专门针对无法支付20%以上头期款的中低收入借款人。一般来说,首购族及历史信用较差的人适用此方案。

  3. 退伍军人贷款 Veterans Administration(VA):由美国退伍军人管理局所提供,帮助现役及退役军人申请贷款。

  4. US Department of Agriculture(USDA):又名乡村开发贷款。此项贷款是为了鼓励在乡村及小城镇的买家,由于此类地区地方银行的贷款额度通常低于大城市,希望透过优惠措施,活络地方房产市场。

若买家的信用分数达到580点以上,FHA贷款只需要买家负担3.5%的头期款。 FHA的放款标准也比常规贷款来得宽松,尽管DHI超过50%,若就业状况、信用分数、帐户存款及其他资产表现良好,仍有机会申请到款项。然而,为了避免次级房贷悲剧重演,近期FHA提高了抵押贷款保险费的要求。

FHA提高后,甚至会高于常规贷款所要求的金额。而一般对于符合乡村开发贷款及军人贷款的买家而言,此两类项目仍是贷款额度最高,并且会涵盖支付订金。  

注:一般国外买家并不适用以上提及之贷款方式。若有意于美国购屋,需联络房地产经纪人,透过他们寻找合适的借贷银行。若国外买家持有美国护照、绿卡及H1B工作签证则适用于常规贷款。

高贷款金额可减轻买家压力,但最终仍须考虑自身的还款能力

贷款秘诀3:系统自动化审核贷款

一般大众也许不太了解,贷款申请的成功与否大多是透过两大系统的审核。其一为Loan Prospector(LP)由Freddie Mac房地美拥有,另一个为Desktop Underwriter(DU)隶属于Fannie Mae房利美。审核结果可分为:同意、拒绝及或许同意。

综合而言,两大贷款机构供给了美国房地产市场大量的贷款金额。两者线上申请系统也被众多银行及贷款机构所使用。就算是由政府机构背书的FHA、VA及USDA都还是会参考这两大系统的审核结果。  

进行方式为银行受理买家的贷款申请,将相关资料输入LP及DU系统,两大系统会经由统计结果来判断申请人的财务状况、信用额度、收入、资产甚至包含过去贷款历史做整体的考量,最终判断出贷款同意与否。  

系统化审核的好处在于,系统会自动比较买家的正负面记录,通常正向分数可以补偿负面扣分。因此系统审核会比人工审查来的宽松,许多DTI(债务薪资比例)高达45-50%的申请者,仍有可能通过审查。尽管房利美官方的标准是低于41%。

有技巧的贷款机构甚至会透过微调你个人记录的项目,帮助你通过系统审核。例如利用信用卡申请提高信用分数或是透过其他项目拉高收入总和。但切记,买家必须确定最终的贷款金额是自身可以负担的。  

其他重点: 

1. 收入:买家的合法收入不只包含每月薪资。除了正职之外,买家可能兼差、收房租、投资、公司提供交通津贴、赡养费及孩童扶养费,这些额外项目都可提报为收入,只要能提出证明佐证以上费用都是稳定且持续的收入。另外,中老年的申请者,两大系统也接受社会福利津贴、退休金及伤残补助等特殊项目。  

2. 信用分数:信用分数占了很重要的角色。有些借贷方不愿意借款给信用分数低于640-680的申请者。就算接受了,借贷方也有可能向买家征收高额的额外费用,尽管LP及DU认定申请者通过审核。注意:市面上有许多计算信用分数的网站和机构,但唯一官方认证的自动审核机构是FICO。其他机构不论名气及权威性再高,都未必可完全信赖。

3. 手续费:千万不能忘记手续费。依照房屋的所在区域,手续费范围可能占房屋总价的2-5%。许多建商或是房屋拥有人会代为支付手续费,作为提升买家购屋的诱因。好消息是,房地美及房利美都可以接受卖方代为支付3%的金额,而FHA的容许范围是3-6%。  

现在你应该对于房屋贷款有了基本认知及初步概念。尽管贷款金额高,可减轻买家压力,但最终仍须考虑自身的还款能力。切记不要因为银行可提供高额贷款就开心接受全额,应考虑自己的支付能力作为最后决定。身为债务及资产的所有人,你应该将所有未发生的支出都纳入考虑,例如孩子未来的大学贷款或是婚礼支出。最后建议-贷款额度最终决策取决于你及借贷方共同认定可行的每月还款金额。

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