加拿大的房地产市场如此火爆，很多原本没有投资房子的人都禁不住诱惑而跳入了进去。是的，房子是硬资产，只要你没有贷款，就不必担心什么利率的变化，虽然地税和水电气费用会涨，但是房租的收入应该足以支付这一切。

我们经常会告诉客户，如果您有多套住房，在临终的那天这些投资房会算作卖出需要纳税。而且您的其他资产也都等同于卖出，需要缴纳人生最后一次个人所得税。当然，不是由您个人来处理的，而是由您的继承人或者指定代理人来完成。

这个税款，一定是用现金来支付的。但是如果您的继承人手上没有这么多现金完税，那么资产恐怕不会在第一时间转移到他们的名下。他们可以要求政府先放出一套房子允许出售，在获得现金缴纳了所有税款之后，其余的房子和其他资产的所有权才可以转移给继承人。

这个过程虽然有些复杂，但并不是不可行的。不过在尽快获得现金这件事情上，股票变现明显要比房子变现快的多，但股票价格有涨有跌，并且就算卖出获利也是需要纳税的，因此我们还是建议大家可以用人寿保险来代替这套房子或者股票。很多人不以为然，投资保险还不如买套房子赚钱呢。

那么，在获得最终现金流这件事情上，究竟是用房子好呢还是用保险好？我们来比较一下。

首先，我们假设您今年45岁，奋斗了很久之后终于买了好几套房子。多伦多爱投资房地产的人手里应该都有至少3套以上投资房吧。现在的独立屋，应该没有什么价格在100万以下的吧？公寓咱就不说了，长期算下来上涨的幅度极小，您把它留在手上40年，别说价值涨不了多少，管理费恐怕也得涨10倍吧？

我们选择一套价值100万的独立屋来计算，先忽略您的贷款利息，我们假设您根本没有贷款，因此不需要支付本金和利息。我们也忽略房屋地税、水、电、气等所有成本，全当它们可以由房屋出租收入来收回。我们只说说这房屋本身价值的上涨。

如果多伦多的房地产市场从现在开始上涨，每年涨6%，一直连续上涨40年，没有任何一年下跌，那么一套100万的房子在40年以后价值多少？ 答案是：1028万。先别说可能不可能，我们只是运算而已。

有些人可能觉得每年涨6%太少了，是的，这几年多伦多的房子每年能涨10%以上呢，特别是独立屋。可是您别忘了，我算的可是没有任何一年下跌，连续40年，这可跟40年内涨涨跌跌，平均上涨6%完全不是一回事。简单的说，就这连续上涨，只涨不跌这事儿，在多伦多还从来没有发生过连续40年呢。所以这已经是一个非常乐观的估计了。

我们再拿一个比较真实的数据做比较，2016年还没过完，我们从2015年开始往前数40年，就是1975年，根据MLS的数据，多伦多房子的平均价格是57,581元，好低啊。2015年，多伦多房子的平均价格是622,116元，涨了10.8倍。而我们的假设100万的房子涨到1028万，貌似还是差不多的。

好了，万一您到85岁的那一年过世了，这套房子要被卖出变现纳税，那么您的Capital Gain，也就是资本利得是多少呢？464万，这么高的数字肯定满足最大税率了，我们按照现行的53%来计算，那么纳税246万。在扣除税款以后，您能拿到的现金是多少呢？782万。

40年里的费用有多少呢？水、电、气、地税，我都算您用房屋出租的收入抵消了。40年里的利率可能上下波动非常大，就算每5年更新一次贷款，也有7次机会看到不同的利率水平，从现在看来，一定只能越来越高。

我有没有告诉过您过去40年里多伦多的基准贷款利率到过18%？现在的测试压力贷款利率是多少？4.64%，小菜一碟啊。到10%您还能活不？所以我们假设您一次性支付房款而没有任何贷款，这样费用就会减少很多，可能也不会有被现金流逼着卖房的情况出现。

可是四十年里管理一套投资房要操多少心？嘿嘿，有房出租的人都知道，有幸没有想过打官司的人就偷着乐吧，其中的酸甜苦辣，我们就不探讨了。

我们来看看人寿保险，您今年同样是45岁，要花100万购买人寿保险，我们也一次性将保险付清，不要分期付款。一个不吸烟的男性，大概可以买到300万的投资分红保险。

这里我们一定要使用投资分红保险，因为只有这种保险的赔偿金是保证可以随着岁月的流逝而增长的。您什么都不用做，就好好过您的日子，活的时间越长，受益人获得的利益就越大。当然如果您自认是投资高手并且用UL万能保险来投资的话，有可能会看到更好的结果。

好的，我们假设您同样是在85岁的那一年过世，参与式投资分红保险的赔偿金是多少呢？796万。因为是保险赔偿金，所以不需要纳税，一次性拿到现金赔偿。

这个结果其实跟投资房地产的结果非常类似。

让我们来分析一下异同。首先房地产的收益是不能保证的，虽然您觉得最近房子涨得实在是太好了，可是这种趋势不可能保持40年，最近15年的确很好，但是再往前数10年整个市场都是掉的，任何资产的价格都会有起伏。当然分红保险当中的分红比例也不保证的，但是它保证每年都是正数，而且不是零。所以它不会有一年的亏损抵消掉上一年分给您的收益。

其次房地产投资是需要管理的，房租是需要收的，房屋是需要维修的，您需要管理房子、管理现金流。而人寿保险您什么都不需要做，只要好好活着就行了。

有些人说我愿意支付利息，100万的房子我可以分20年才付清。您也知道吧，保险的保费其实也可以用20年付清的。

很多人喜欢投资房地产是因为它是看得见摸得到的硬资产，可以让人觉得安心。而保险似乎只是一纸合同，没有“扎实感”。不过资产投资一定要分散，过分集中会承担相当大的风险。当你有5套6套房产的时候，当你在不同的房子之间疲于奔命的时候，是不是可以考虑一下收益率几乎一样，但是却什么都不用做的保险投资呢？

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