粉碎谣言!奥克兰怎么可能上演历史上他国的房产崩盘悲剧,三大因素为你全面评价

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-18 逸居新西兰



中国著名房地产公司居外网(Juwai)在本月公布了全球房价指数,新西兰的房价增长速度最快,成为45个国家之首,成为世界领先者。



“新西兰已经超过了曾经房价增长之冠欧洲,以10.43%的增长率,成为是本季度表现最好的国家,相比之下,澳大利亚市场经历了逐步放缓。

澳大利亚市场的下降趋势仍在持续 - 八大城市的房价上涨,然后放缓,房地产价格同比增长仅为3.0%,是自2013年第三季度以来近三年来的最低增幅。

9月份,Juwai报道了中国买家对新西兰房地产的需求增长,询价量跳涨了50%。



纵观全球,新西兰的房市还是一片春天,但就国家内部来看,在政府颁布的一系列新政下,房价还是受到了影响,特别是对于投资者来说。

那么房价到底会暴跌么?国内投资者的投资热情会不会被泼一盆冷水,新西兰本地投资者会不会因此哭瞎双眼?咱们来分析分析目前政策:

影响房价的三大因素

1
人口变化
移民政策受收紧

这会导致房价暴跌么?

咱们先来看看移民新政,未来两年,新移民将从9万-10万下降至8.5万-9.5万。而截至今年7月份,新西兰的经移民人数是6.9万,一年减少2500人,换句话说可能会影响到大概1000套的房屋销售,对比全国上下一年8-9万套的房屋交易量,所以小编认为,移民政策对房屋交易量的影响并不大。


而且移民部长目前还提议,对未来技术移民引入“薪酬”水平指标。通过薪酬来测试技术移民者的技能水平。倘若如此施行,未来将大大减少新收入移民人群!而房价涨幅往往其实更多受限于人群收入,人多只会推高租金收入跟吸引投资者。全民收入提升才是人人买房安居的前提。相较之下,可能未来移民政策对房市的正面影响可能会更多一些。


欲了解更多移民新政:请参考逸居文献:


移民新政突然出现重大改变!技术移民和父母团聚者惨遭重创,房价也要跌,投资者们挺住!


2
房屋供给
许可证获批速度放缓

这会导致房价暴跌么 ?

许可证的获批速度放缓主要来自于两个因素,是由于Unitary Plan中的新政引来的100多份申诉,导致市政府在审批许可证时,必须要同时平衡不同的声音,并要求开发商的开发计划需要遵从Unitary Plan的规格,导致部分开发商需要重新递交或者修改计划和材料进行审批。许可证的速度放缓导致短期内市场上的房屋供给数量减少,房价降不下来。



但是Unitary Plan 未来10万套40多万套的住宅开发才是大势所趋,房屋将最终达到平衡和稳定,所以房价的涨幅会趋于稳定,以3%-5%的年涨幅与银行利率相当。如果市场的发展不能如Unitary Plan 预期的那样,供需关系则可能会持续更长时间的不平衡状态,房子在市场的交易时间更长。到那时,成交量相对萎缩,但价格下探的空间不大。


3
银行贷款
LVRs比例上调,银行利率将上调

这会导致房市暴跌么?


这可能是目前让投资者们最头疼的吧。但是你别忘了,政府在颁布新政的同时又放水,投资者LVRs比例上调至40%,但是半年内的新房却不受限制。银行利率将上调,这跟美国加息有关系,这代表全球的低利率时代都将结束,而不是但指新西兰,并且目前新西兰的银行房屋贷款利率已经达到历史最低,就算回调一些,对于有远见的投资者来说并不是个大问题。



针对现在房市的不确定性,
专家出招

CoreLogic研究主管Jonno Ingerson也给广大的投资者出招,表示:

虽然目前奥克兰的房价虚高,但是投资者们不妨可以考虑投资奥克兰以外的地区比如北岛,例如Rotorua地区。

于目前的贷款问题,投资者除了银行,可以选择考虑其他的金融机构,如果银行利率上调了,有可能次类贷款则变成了您最好的选择,或者请找专业的贷款公司进行咨询,比如金松鼠贷款公司。

逸居温馨提示:

所以虽然政府颁布了一系列打压政策来限制决定房价的三大关键因素,但是所有政策都是雷声大雨点小,房价虽然目前有所回调,但暴跌的可能性还是比较小的。总体还说大地看涨,小房遇冷,小投资者风险倍增,低端公寓难走。


房地产反泡沫化的前兆,首先挤破的就是那些因市场过热,溢价严重超出实际价值的房产,如低端公寓,但如lifestyle在内的潜力大地,可分割,好区划,仍然会持续走俏,同时因为该类型土地的购买者并不受大众市场波动影响。


同时,民宅方面,有独立出入可分租的房屋的价值将会被突出。但是,政策毕竟只是宏观调控,房价的具体走势还是要看市场反应。所以在这段特殊时期,投资者请擦亮眼睛,多了解房市最新资讯,多咨询房产界专业人士,比如买房投资军师精算师,小乔。


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