澳洲对冲账户与再评估增贷

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-14 志诚地产SREM


什么是对冲账户?


对冲账户Offset account是最早出现在澳大利亚的用于链接抵押贷款的金融产品。它的本质就是普通的交易账户,只是与Home Loan中的Loan account(贷款账户)连在了一起。自20世纪90年代起,澳洲的各大银行都推出了这项服务,所以如果你想要投资澳洲房产,而又希望最大限度的抵消利息,降低投入,那么对冲账户就是你必须了解的知识:


以例为证

我们来举个例子,方便更直观的理解对冲账户的作用,假设你贷款50万并开设了对冲账户,那么贷款账户的BALANCE显示为-50万。对冲账户和普通的存款账户一样,但是账户中的钱可以抵消贷款里所欠的钱。假如你在对冲账户里放置了40万你所要付的利息就是50-40万的利息,假如在对冲账户放置了50万,你就没有利息了。


假如贷款50万,银行利率为4.5%,那你一年需要还的利息为:

$500,000*4.5%

=$22,500

如果您贷款50万,在对冲账户中存入了40万,银行利率为4.5%,那你一年需要还的利息为:

($500,000-$400,000)*4.5%

=$100,000*4.5%

=$4,500

那您需要付的利息等于您贷款10万需要付的利息


假设你购置一套价值100万,可贷款80%的澳洲房产,在购房时会自动开通两个账户,一个是贷款账户,一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息,也就是80万产生的利息;对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户,客户可往对冲账户里存款,此“存款利息”与贷款利息是相同的,所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消,客户无需再另外偿还房贷利息。比如,客户在对冲账户里存入80万,那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息;如果对冲账户里存入40万,这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息,剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。


开设OFFSET ACCOUNT好处


最大程度上节省利息

对冲账户按日计息,只要今日将收入打入账户即可开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

付息周期:

本息全付——可以选择每星期付、每2个星期付或者

按月付--只还利息-only按月付

 

资金支配自由化

OFFSET ACCOUNT 可自由存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)。有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。并且,我们都知道房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以可以尽量多的从房屋贷款中省出钱来用于买车或者买生意。这不仅是增加CASH FLOW的好方法,也有便于管理自己的投资和生意。

 

潜在的税务利益

澳大利亚税法规定, 自住房转投资房时,贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可用来抵扣税。假如不用OFFSET ACCOUNT的话,多余的钱就只能放在贷款账户里用来减少贷款账户里的BALANCE,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。


无管理费,节省贷款申请费用

性质和存款账户一样,没有管理费,但是却要交年费,每家银行对OFFSET ACCOUNT的年费设定从$180-395不等, 但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只要交一次。并且付了年费就不必交付贷款申请费了,一般贷款申请费为500-600不等,这也算是一个节省投入的好方法了。


再评估增贷


在国内进行房产投资,即便房屋有升值,如果不卖掉房产,只相当于“死钱”,而不会变成实际的收益。但是在澳洲,可以随时对所购房产进行再评估,升值部分还可以直接变现。


还以价值100万,可贷款80%的澳洲房产为例进行说明:


该房产贷款80万,对冲账户中暂时不存钱,等于实际需要还80万贷款的利息。


每年澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅,假定5年之后,该100万的房产已增值为125万。这时,客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估,经证实确为125万后,客户可以对该房产进行二次贷款,而此时因为房屋的价值为125万,所以贷款的额度为125万X80%=100万,您已经贷款了80万,所以可以再贷出20万。然后您把这贷出的20万存入对冲账户。此时您的情况就是,贷款100万,在对冲账户中存有20万,需要还利息的贷款仍然是80万。


对冲账户中的20万可以随时取出使用,而需要还贷款的部分仍然为80万。当您需要用钱的时候,把对冲账户中的钱取出使用就可以了,不需要卖掉房屋,房屋可以继续出租,升值帮您赚钱。而您的首付也仅为20万,20万首付已经全部拿回可以继续使用了,付出的利息由租金抵扣,您还多得一套房






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