【房产中介慎入】非心灵鸡汤类的澳洲房市文章

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-11 土澳思维



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【土澳思维】认为房产投资者有权利了解澳洲房市最前沿的正反两方面观点,特批准此文在本微信公众号上发表。文章结尾,会有我们的解读。


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讨厌的泡沫,不管我们喜不喜欢这个词,澳洲的经济确实经历了一系列的发展,如:


  1. 大宗商品价格的上涨和随后的修正;

  2. 以此带来的矿业繁荣和现今的逆转;

  3. 债券收益率的历史新低;

  4. 超低利率刺激下的房屋建筑(特别是公寓)繁荣。


很多人认为澳洲的房产泡沫根本就不存在。但我们认为它已经持续了20年,只是在每次要泡沫爆破的时候,我们的运气或政府的救助都将这种可能阻止在了萌芽阶段:


2003年:当时澳洲央行开始提高现金利率,泡沫有爆破的威胁,但两种力量拯救了我们:


  1. 政府以大额现金的补助形式刺激首次置业者;

  2. 中国经济的繁荣给我们带来了人和钱。


2008年:银行的境外债务出现管道冻结,澳洲主要银行无法重组外债。政府于是出来救援,通过直接购买抵押支持证券(目前还没有还完)来担保所有离岸资金。同时,政府还采用了全球少有的大比例财政刺激方案,如对首次置业者的津贴加倍和开启海外人士买房畅通模式。这些措施违反了金融体系的构架,可以说,当时的澳洲房市享受到了全球绝无仅有的政府无限制的大力支持。


2011年:中国的经济回暖,中国人民央行开始加息进行调控。这次的泡沫爆破被澳洲的央行拯救了。原因是我们的央行高估了中国回暖的持久性,澳洲的央行过于急切地将标准现金利率降至历史新低,促进了房市的增长。同时放任中国的资本涌入澳洲,也让房市尝到了不少的甜头。


以上三次的泡沫爆破拯救行动现在被公认为是我们澳洲政府的英明和功劳。澳洲政府也天天在夸自己造就了澳洲25年来“奇迹般”的持续经济增长。


可是,目前的澳洲经济结构并没有竞争力,原因在于境外资本的持续流入导致澳元价值过高。排除汽车产业的消退,澳洲制造业预计会萎缩到国民生产总值的5.8%,这比美国或英国的百分比少了一半。十五年来,由于资本持续大规模地被分配到了非生产性资产行业,因此澳洲的多维度生产力几乎是停滞不前的。目前,我们的国库和预算双双处于长期的赤字中。国库的赤字额度是国民生产总值的4%,预算的赤字额度是国民生产总值的3%。


长期以来,澳洲的政治对经济的影响其实更糟。


目前,不可持续的赤字让澳洲陷入了主权信用降级的危险境地。政府长期鼓励大量的移民,他们也变成支撑房价的主力军。尤其是澳洲的东部沿海城市,预计40年后人口会翻番,从四百万升到八百万。目前,澳洲有一半的首次置业者需要依靠父母抵押房产才可以完成交易,而首次置业者的比例也下降到了总房产销售的12%。


澳洲过去的六年里造就了五位首相,而最新一次的选举本质上是对负扣税政策的“全民公投”。这个政策造就了130万享受它的房产投资者,平均每人每年的负扣税额度是9,000刀。


这场对负扣税政策的“全民公投”是由前高盛澳洲总裁、现任澳洲总理和拥有多套房产的糖宝和前澳洲房产委员会首席研究员、现任澳洲财长莫里森策划的。事实上,澳洲联邦的225名政客拥有超过3亿澳币的房产。


房产腐败”甚至破坏了澳洲的国家战略。大量的中国移民和房产投资者造成了中国对澳洲软实力的提升,严重地削弱了澳洲与其传统盟友(如美国)的关系。


那您可能会问,这么严重的后果,大众媒体怎么就不报道呢?


随着经济越来越依赖其庞大的外资房产“庞氏计划”,政治和经济的关系变得越来越紧密,主流媒体也被吞噬其中。澳洲主流媒体相对垄断,就两个大佬:保守的默多克(Murdoch)和自由的费尔法克斯(Fairfax)。但是,传统的媒体正在走下坡路,好在它们有全国最大的地产平台:realestate.com.au 和 domain.com.au。这两个平台便是它们利润增长的核心竞争力,所以报道地产时的客观性和中立性值得我们推敲。如果澳洲房产的泡沫真的哪天破了,澳洲民众可能很可能是最后知道的。


16年前(2000年),澳洲经济增长世界领先,商品,服务和制造业之间的发展较为平衡,澳洲拥有稳固的家庭财富、合理的外债水平、干净的资产负债表和较为可靠的政府机构。


今天的澳洲,不但负债累累,而且我们的国家还被一群地产人士领导着。最后,我们的未来还可能掌握在中国人的手中。


土澳总结
最后一句话我挺爱听的。文章读下来还是很压抑的。我认为,读者们不必纠结于澳洲目前的房市到底有没有泡沫,因为“公说公有理,婆说婆有理”,说不清楚的。还有一点就是,泡沫理论的前提是世界的“连续性”,及过去发生的事可以预测未来发生的事。但其实,以上假设是有争论的,这个世界其实是“非连续性”的,即过去发生的事不可以预测未来发生的事。


投资就是一种冒险,所以才有较高的回报。如果受不了“房产泡沫”的学说影响,那就不要投资房产了,您会睡不着的。


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