奥克兰或将重演日本房产泡沫破裂的悲剧?!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-17 后花园房地产在线


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以下是正文


根据 Core Logic 公司近日的统计数据,在过去的12个月,奥克兰有39.2%的住宅被那些已经拥至少一套住房的投资者买下,而这也意味着在过去一年售出的24158栋住宅中有9470栋被投资者买下。值得一提的是,在这些投资者中有超过1/3的人拥有超过5套房产。据悉,自2012年以来,拥有超过5套房产的投资者的购房数量已经增长了40%。这也说明奥克兰的大量房产正在逐步变成少数人的后花园


工党的房产问题发言人Phil Twyford对此表示,这一数据显示了目前奥克兰房市已经完全成为投资者的乐园,首次置业者几乎已经被完全被排斥在市场之外。

尽管投资者已经开始受到LVR新政的限制——投资房首付比例不得低于40%,但这仍然无法充分阻止投资者的置业脚步。


奥克兰房地产投资协会的主席Andrew Bruce表示,没想到投资者竟然控制着数量如此巨大的房产。Andrew Bruce认为,虽然奥克兰的房价变得愈发不可负担,但是那些拥有许多房产的投资者并不该对房价飞涨和房屋短缺负责。因为他们中的很多人实际上只起到了推波助澜的作用,毕竟资本都是逐利的,在眼下这个买房=资本增值的热潮中,有谁不希望分一杯羹?


根据某网地产网站近期的研究,新西兰目前的房价增长速度已经超过澳大利亚、欧洲和北美,位居全球第一。这足以反映奥克兰房市的疯狂。


那么,问题来了,奥克兰的房价真的可以永远这样保持高速上涨么?


在回答这个问题之前,让我们先将目光转向日本。

日本房产泡沫破裂的悲剧

1大地就是硬黄金,房价永不落的神话

上世纪80年代,既是日本经济发展的黄金时期,也是日本房价暴涨的时代。在当时,日本陷入了全民买地炒房的狂潮。“大地就是硬黄金,土地不会贬值,东京房价永不落”等神话被无数投资者竞相传唱。一时间,无论是普通人,还是大企业都拿出大笔资金投资房产。从1985年到1990年初,短短几年的时间里,日本城市的地价翻了三倍。1990年,仅东京一城的地价就相当于全美土地价格的总和,要知道美国的国土面积客是东京的1.5万倍。一些偏激的日本投资者,甚至叫嚣着“只要卖掉东京的房子就能买下全美国”的狂言,完全陶醉在资本增值的神话里不能自拔。

2经济高速发展,政府扶持房地产


在人多地少的日本,人们坚信土地永远是稀缺的。而日本经济在20世纪80年代的高速发展则为无数投资者打入了一针兴奋剂,大家都认为政府对房地产市场的扶持政策永远不会改变,而房价自然也将节节攀升

当时日本政府为促使房地产的发展,奉行极为宽松的货币政策。贷款利率极低,鼓励居民贷款购房,银行为了盈利将大笔资金源源不断地贷给房产投资者。大批购房者在买到房子之后,再以已经买下的房产作为担保,撬动杠杆,继续贷款买房……如此循环往复,让房价在一路飞涨的同时,也使金融风险在暗中滋长。

终于,危机在人们情绪最为高涨的时候悄然而至。


日本的地价于1991年达到顶点之后,开始一路暴跌。由于之前的疯狂借贷,金融杠杆已经被撬动到无以复加的地步,银行为规避风险,纷纷要求投资者偿还贷款,投资者由于现金流的断裂而不得不变卖房产。随着大批房屋在市场上被抛售,房价也大幅下跌,一时间,无数投资者竞相购买的房产变成了负资产。日本经济也在这个过程中,出现了严重的衰退。

历史总是惊人的相似!

那么涌入的华人海外买家是否会使奥克兰的房价迎来新一轮暴涨?


虽然新西兰的经济规模无法与日本相提并论,但目前的房价却居高不下。在最大的城市奥克兰,地王接连不断的涌现,房价不跌的神话则流传甚广。无论是洋人还是华人,无论是投资者还是首次置业者,都唯恐没有搭上买房致富的班车,仿佛只要能够买房买地,财富就能滚滚而来。这种场景与80年代末的日本何其相似?



不过,小编认为,尽管潜藏着巨大的危机,奥克兰的购房者们也不用过于担心。因为,客观地说,新西兰,特别是奥克兰的房价应该不会遭遇日本式的暴跌。首先,新西兰和日本虽然都是市场狭窄的岛国,但毕竟日本的城市化率和人口数量要远高于新西兰。要知道越是大城市,在泡沫破裂和崩盘时,下跌就越狠。其次,与当初不作为的日本政府相比,新西兰政府非常重视房市问题,这一年来除了提高房屋的首付比例,限制海外收入贷款之外,还开始逐渐缩紧移民政策,全方面调整房屋的需求端,这些措施都能避免房价的突然暴跌。不过,由于奥克兰畸高的房价已经形成,因此,在未来任何微小的调整或许都将引发市场强烈的反应,所以提前做好心理准备恐怕是投资者们在当前需要面临的一大课题




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