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本月前三周的拍卖，清盘率稳定在四成上下。出人意料的是，Epsom 、Mt Eden、Remuera以往这些买家青睐有加的“好区”的房产，也频见流拍和无人出价。难道市场形势严峻到“好区大地”也不灵了？

详细研究一下这些未能成交的房产，笔者发现了这样一些规律：

有一种“悲剧”，叫做倒在“可分割边缘”

一套位于Epsom、拥有4卧室的独立别墅，占地750平方米，近CornwallPark和高速，屋况不错，花园漂亮。但是，就是这样一套传统意义上的优质房产，拍卖中竟然无人出价。原来，虽然在奥克兰UnitaryPlan中，该房产被划入混合房屋规划区（Mixed Housing Suburban），但该区域最小分割面积需要400平方米，750平方米的地块面积并不能分割，当然也不会吸引投资客户。而在自住型买家眼中，既然不能分割，吸引力就不如同一区域中那些占地面积小一点的房产。毕竟，占地越小，房价越低。

除非原房主已经拿到council分割许可（当然这也意味着卖家会要价不菲），“可分割”或者“有分割潜力”并不意味着一定能分割。最小分割面积只是土地分割的限制条件之一，有些房产，所处区域和最小分割面积都符合要求，但如果雨污水、电力等相关分割条件达不到，也不可以分割。有经验的买家在购买这种以分割为目的的房产时，都会提前到council咨询或者请专业的工程师认真勘察房产。

另一种倒在“可分割的边缘”的是那种紧靠混合房屋规划区的独栋房屋规划区(Single Housing Zone)房产。如果旁边的房产分割后建得更高更密，必然会影响该房产的价值。合围之下，难见玉树临风。

有一类买家，受制于政策累积效应

10月18日的东区拍卖，低总价房产大行其道：12套成交房产中有9套的成交价格集中在39.5万到79万之间，均低于目前奥克兰房价中位数。10月18日的中、西区拍卖，20套成交房产中有10套低于100万新西兰元，占比50%。位于32 Brixton Road, Mt Eden的4套一房Unit均以54万左右的价格成功拍出，另有4套房产成交价集中在奥克兰房价中位数附近。

笔者与多位资深中介交流得知，目前房市，成交受市场形势和贷款政策影响最小的就是低价房产。买家多为首次购房者，因为房产总价低，首付和还贷压力相对都较小。

成交受影响最大的当属140万到150万左右的中高价房产，多为freehold产权的独立别墅。一部分投资类型客户认为后市形势不明朗而采取观望态度；另一部分买家或者因为受LVR政策提高首付之累，或者原本依靠海外收入贷款而今被政策挡在门槛之外，贷款政策累加效应终于显现。

而200万以上的高端房产的成交，反而受影响不明显。买家多半资金雄厚，可以不必一定依靠贷款。不论是自住还是投资，买家往往更看重房产的区位、占地面积、设计水平、房屋质量这些长期投资因素。他们对成交价格接受的区间范围较大，从市场营销的角度说，这一类型的买家，价格敏感弹性最低。

有一种流拍，源于卖家心理期待值依然不减

在拍卖现场，相对于无人出价和过低出价的流拍，另一种流拍更为可惜。拍卖中有多套房产经过多轮竞价，有的甚至是大幅加价，最后仍然遗憾流拍。笔者亲见有一套房产，经过拍卖现场工作人员的沟通，买家一次加价14万，但卖家依然不为所动，拍卖师只好祝福在随后的议价阶段，买卖双方“good　luck”。

流拍并不意味着无法成交。有一些房产，流拍后还没结束全部标的的拍卖就显示“SOLD”。这种情况常常是买家的出价已经非常接近卖家的底价，流拍后，经过中介沟通双方，也许买家再加价少许就达成交易。

对市场形势的判断，永远是见仁见智。最新数据显示，9月新西兰业主要价环比微升0.6%，奥克兰业主要价环比升1.5%，从中可以看出卖家心理期待值依然不减。而买家受一系列房市政策影响和目前的市场现况，出手更加谨慎。短期内，还看不到僵局何时会打破。