【楼市讲坛】在澳投资房产前需做的十项调查 不可忽视!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-13 澳洲房产投资最前线


 引言  在投资澳洲房地产前,做彻底的调查是必不可少的,投资者一定要精打细算,不要忽视任何问题。最近,澳洲Your Mortgage网对房产投资作出了十大问题解读,详细列出了房产投资者可能遇到和应该仔细考虑的问题。



附近在建什么


附近地段正在建什么或正在计划建什么,对于你所购买的投资房来说可能产生有利或不利的影响。可以登录网站www.infrastructureaustralia.gov.au来查询。这个网站与所有的基础设施规划部门有链接。

房产值多少


一栋房子的售价并不一定是它的真实价值,投资者可以花费350澳元来申请房产估价,以估算出房子的真实价值,再利用这个估值与对方讨价还价。买房或卖房前,委托一位独立、且经过认证的估价师来并评估房子的价值,有助于达成一个更好的房价,减少风险、省钱。

当地市场在发生什么


当地正在发生什么,会给房地产市场带来直接的影响,或许是负面的,或许是正面的。那么了解当地形势的最好方法是什么呢?亲身到实地看一看。了解当地的商业区,看看当地商家的风格,评估一下是否当地的中产阶级已经进入那里或者有这个打算。还可以去澳洲统计局的网站www.abs.gov.au,查看当地的人口统计资料、犯罪率及就业率。

租金回报潜力如何


如果代理说一栋房子一周的租金将是400澳元,这并不意味这栋房子就一定会收到那么多的租金。投资人可以使用Domain网和Realestate网来查询当地同类房子的租金,或者请独立机构做租金评估。房产的价格通常会被估高或者估低,但是租金的评估能帮助投资人获得更准确的估值。

追求资产增值还是租金回报


投资人需要考虑投资的目的是更偏重租金回报还是资产增值,在投资多个房产的情况下,选择资产增值更明智。租金虽然可以帮助投资人供房,但是不能帮投资人再购买新房。在投资的初始阶段,资产增值应该是投资人最先考虑的因素,因为它可以帮助投资人再买第二套和第三套房子。如果投资人寻求租金的高回报率,而购买了资产增值率低的房产,那么投资人需要等很久才能有足够的抵押资产净值去购买别的房产。

市场竞争多大


如果市场中的投资者过多会降低租金回报。这也会给资产增值带来问题。投资人可以联系当地政府来查询当地有多少住房是自助房。对于有大量公寓楼的区要格外小心。投资人需要注意避开那些有大量投资房的区。如果投资人买的房子面积很大,在房市严峻的情况下,还可能会面临租金市场的竞争,如果卖房也会面临巨大的竞争压力。

产权调查都包括什么



不要以为房子的一切都包括在销售合同中了。投资人应该确定销售合同中包括的具体项目是什么,包括检查停车位和储藏间是否都包含在合同中,所以投资人在做产权调查时也应该检查这些细节。有时候开发商没有更新这些信息,如果这样的事情发生,可能导致合同无效,那么投资人可能会蒙受很大的经济损失。避免这种事情发生的最好办法就是索要一份房产共同管理表(Community Management Statement),此共同管理表会清晰阐述停车位和储藏间的分配情况,你可以让承办产权转让事务的律师或过户师把这些包括在合同中。

房产费账户的状况如何



分契房产需要每月交管理费,这些费用被存入偿债基金账户,用来支付电梯、地面和地毯的维护费用。投资人有权查看房主委员会的报告(Body Corporate Disclosure),以调查房产费的花费情况以及房产未来的规划。投资人还可以检查房主会议的记录,这些会揭示房屋是否有诸如混凝土问题、电梯损坏等结构问题。对于偿债基金账户,投资人需要检查账户上的余额有多少,是否足够支付未来的规划。

谁是你的目标客户群



投资人需要了解潜在租客对房屋的需要。如果投资人想在靠近大学的地方买投资房,需要寻找可能容纳多个租客合租、并且靠近公共交通设施的房子。如果投资人的潜在租户是家庭,应该寻找大些的房子,并且带有花园和宽敞客厅。

自己需要做多少工作



有潜在租客的房子是很好的选择,因为买一栋需要翻修的房子会延迟房子上市出租的时间。即使是只给房子刷漆、配家具和为坚固房子结构而做的维护,也会使投资人至少损失一个月的租金。面积小、地面铺砖的花园更容易打理,投资人还需要把房子管理公司所收的费用考虑在日常成本中。

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