警惕 | 七大类房产难获澳洲银行贷款,你中枪了吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-14 澳洲房产大全




没有人想买一套无用的房产。在投资过程中,有些房产较其他房产来说,投资起来更为安全。

 

如果你想确认你想购买的房产是不是一个好的选择,试着用银行的思维来思考。银行需要保证自己的投资不会血本无归。

 

“事实上,并不是你我在买房,而是银行在买房。” Starr Partners的CEO,Doug Driscoll谈道,“银行买一套房,你用30年的时间还银行钱。”

 


“但是房屋贷款是银行收入的主要来源,自住业主是银行的主要客户,银行需要悉心呵护这一部分客户,确保他们数量增长,”AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver说道。

 

“最近几年,房屋贷款成为银行的主要收入来源,特别是对悉尼和墨尔本来说。”

 

“如果银行不想贷款给客户,那它们必须要有很充足的理由。他们想要发展自己的生意,但他们不想承担过多的风险。”

 

所以银行和房贷经纪人在审核哪些类别的房产时更为严格?


真的有所谓的黑名单吗?

 

我们问过银行相似的问题,大多数银行都回答我们说:具体案例需要具体分析。

 



1
小于40平米的公寓


 

具体公寓面积依然存在争议,但是大多数房产咨询师都认为小公寓会让银行们望而却步。

 

“各个银行有不同的规定,但是40平米可能对大多数银行来说是个临界值。”WBP 房产集团的首席房地产分析师Greville Pabst说道。

 

“因为它们太小了,因此他们的前景在未来并不十分被市场和银行看好。一旦有一日,银行需要接管它们,银行需要确保自己能拿回自己的钱。”

 

Bessie Hassan是Finder.com.au的金融顾问,他也赞同这一点:“房产对于市场来说越吸引人,该地区的需求量越高,银行就越愿意为你的房产提供贷款。”

 

“一般来说,公寓面积需要至少在40或者50平米,这还是除去阳台和车库面积后。这样才有可能获得贷款。如果你想要投资一套开间公寓,小于这个面积,那么审核通过就很难。”

 

Empower Wealth的总监BenKingsley也认为公寓面积最好在40平米以上,而且开间,即那种卧室和客厅连接的房子,往往在黑名单上。



考虑到维多利亚州政府最近决定不采用最低住房面积限制,房子面积对于墨尔本的买家来说尤其重要。

 

但是Jellis Craig的CEO,Nick Dowling认为,银行不会给予40平米以下公寓提供贷款,即使在墨尔本也不可能。

 

“这是对于常规买家来说的。但如果这样的房产只是一个房产投资组合中的一部分,那就不是什么问题了。”

 




2
学生公寓或酒店式公寓


 

Pabst认为银行通常认为与商业因素挂钩的房产,如学生公寓或酒店式公寓,往往风险较高。

 

“因为一旦出现经济问题,住宿首先将会被影响。”

 

“所以,举个例子,如果政府改变了他们的移民政策或者留学生政策,银行是无法控制这类风险的。这就会影响到投资的安全性。”

 

酒店式公寓往往通过酒店的运营者租赁出去。银行对此也毫无掌控能力。许多这类房产在租赁的时候都包括家具,因此银行并不喜欢贷款给他们。

 



3
地段差或高风险地区


 

如果一套房产所在的区域犯罪率和失业率较高,这套房产的信用风险也随之升高,这对于银行来说是一个不好的标志。

 

“举个例子,去年NAB就曾经列出了一部分地区的名单,对该类地区的房产限定了最高贷款比例(LVR),就是因为由于有限的市场前景,银行担心贷款者违约。”

 

同时,NAB还认为有一部分特定的地区,从悉尼内西区Glebe到西南区Cabramatta, 都是信用风险十分高的区域。

 

“一些银行确实在这部分区域的房产上发放了大量的贷款,”Dowlings说道,“他们需要保证自己在业主自住贷款和投资型贷款之间有一个良好的平衡。”

 

Kingsley也将矿业小镇加到了这一类别中。“过多地暴露于单一经济,在随后这些城镇的经济危机来临时,银行是风险最大的。”

 



4
供给过度区域里千篇一律的公寓


 

“在银行看来,他们最担心的是公寓供给过度。”Oliver博士认为。“银行对于那些有大量房产在建项目和供给的区域特别担心。”

 

“这样的地区往往在内城区。他们担心在房市逐渐变差的时候,买家会成了受害者。”

 

“公寓投资者首先应该考虑的是他们购买房产的稀缺性。”Pabst认为。

 

“对于这些千篇一律的公寓,根本没稀缺性可言,它们都是相像的,这就是为什么它们的市场表现不好。”

 

Dowling认为比起那些这是大项目,区域内的小项目则更为健康。




5
产权异常的房产


 

那些分层所有权、公司共有所有权、租户共有所有权的房产,都在银行的黑名单上。因为这些房产在售卖的时候,往往要花很久才能卖出。

 

“银行自然对于这样产权的房子感到担忧。”因为往往银行没有这类房产的优先权。

 


6
有建筑问题的房产


 

如果房屋有建筑问题或者其他问题,比如不符合建造标准或者建筑中包含石棉,银行往往不愿意批准贷款,因为这些问题使得房产的可售性变得很差。

 


7
有地理问题的房产


 

Driscoll博士还提到银行会越来越注重一套房产的地理风险,特别是那些建造的沼泽地或者海滩上的房子。比如,悉尼北海岸在今年就经历过一场大的风暴,很多房子都被毁了。

 

银行的贷款批复是建立在风险评估的基础上的,所以如果一处房产所处的位置有过自然灾害,那么银行就会把这个因素考虑进去。

 


银行怎么说?
Domain集团联系了4大主要银行:Commonwealth, ANZ, NAB和Westpac,以及ME Bank。
 
ME Bank的发言人说:“那些有商业意图的买家(如养老院、酒店式公寓)和房屋面积小于40平米的买家,往往会被拒绝贷款。然而,有些时候贷款政策会有所通融。”
 
“银行需要确保一旦买家无法继续支付贷款,我们可以轻松卖掉房产。”
 
一个Commonwealth银行的发言人说道:“我们定期地评估和监控自己的自住贷款组合,来保证我们的贷款政策是谨慎的同时能够满足客户的需求。我们对于每个贷款申请都是具体问题具体分析。”
 
NAB银行的发言人说道:“作为一个负责的银行,我们采取多种策略来减低客户和我们自己的风险,我们也会考虑贷款申请的多方面因素,包括房产价值、类型、和房屋用途,以及当地的市场情况。”



本文整理自Australian Financial Review

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