经济学家认错,说出房价飙涨惊人真相!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-04 海外房产


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中国许多城市的房地产市场,近来出现了井喷式价格上涨,资金爆出恐慌式抢购。一个号称上海浦东的新盘,其实距离陆家嘴尚有70公里,但是四百多套住房开盘后在两分钟内被抢光。为了规避限购政策,市民涌向离婚中心申请离婚,不堪人潮的离婚中心不得不关闭现场服务,离婚居然需要领筹排日子才获办理。


作为经济学家,笔者曾经提过小阳春,但是根本没有预见到这轮房价的飙升。我错在哪里?错在将房地产按居住属性进行分析,看房屋库存、土地供应,看收入增长、人口结构。其实此时此刻的中国房市,那些因素都不重要。今天中国房地产,分析的切入点应该是金融属性,而非居住属性。


中国经济增长缺乏内在动力,于是政府大力实施货币扩张政策,今年第一季度的货币发行量堪比2010年“四万亿刺激“的阵仗。但是由于经济下行、产能过剩、风险增高,好的企业不愿举债,银行也不愿意借贷。实体经济无法吸收骤升的流动性,资金唯有滞留在金融经济中,股市又不旺畅,资金便爆炒房地产。房价初升的时候,很多场合明显地可以看到地方政府与开发商在拍卖土地上做手脚,诱导资金入市。


一旦房价上涨形成势头,则房价地价交互刺激,房地产成为自我形成、自我推动的牛市。资产收益低本来就是居民的隐痛,房价飙升之下,银行储蓄迅速被转化为买房购买力。银行本身面临着优质项目越来越少的难题,政府又催着借贷,房贷成为他们交功课的主要手段,近月银行新增贷款几乎全部发生在按揭领域。金融创新,又打造出新的借贷途径,让资金不足的买房者拉高借贷比率上车。


造成房价地价暴涨的另一个原因,是资金成本的下挫。中国政府的房地产调整,一贯将重点放在卡住开发商的资金源头和资金成本,开发商出事也多是因为资金链断裂。本届政府数度努力之后,资金成本得到大幅下降,融资渠道也变得多元化、便利化了。但是这一切对于实体企业来讲来得太迟了,得益者多是发展商和地方政府。当资金这个紧箍咒从发展商头上摘下,发展商“财务自由”了,房地产市场的博弈就变得精彩了,买方卖方的势力天枰就彻底倾斜了。同时,企业的资金在实体经济中找不到定位,也流向房地产市场--炒作比经营实业更容易赚钱。


房地产金融化,是今天房地产市场的现实情况。房地产资产金融化,买方资金金融化,发展商资金链金融化,于是房价照其金融属性狂奔着,人性的弱点将其进一步放大,恐慌制造出新的抢购。


今天的中国房地产市场,乱象丛生,炒作遍地,杠杆突起,人心浮躁。错,不在买房人的疯狂,而在流动性制造者的疯狂。


笔者暂时看不到北京房地产政策全面收缩的理由。首先,中国经济自生增长动力不足,政策刺激效果日衰,作为支柱产业的房地产对于经济稳定至关重要。其次,地方财政面临空前的挑战,不少县连按时支付公务员工资都有困难,土地财政的大门没有人敢关上。再者,房地产去库存,是中央政府的既定方针,也是拆解金融隐患的必需,大家都等着炒作资金冲向三线城市解放住宅库存。笔者看来,北京会通过地方政府限制房价过热,但是应该会引导资金流向三四线城市去库存,而不是终结这轮牛市。


那么,中国房地产市场有没有泡沫?且看数据:在1990年,日本房地产总值相当于本国GDP的200%;在2006年,美国房地产总值相当于本国GDP的170%;今天中国的房地产总值相当于本国GDP的250%。今天北京、上海、深圳三个城市的房地产总值,已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。


在过去的100年中,全世界大的房地产泡沫大约出现过四十个左右。每个泡沫形成时该国国民都说,自己的房价上涨和其他的泡沫不同,有本国国情。当泡沫破灭后,才发现泡沫的共性远大过个性,泡沫就是泡沫。


笔者也不知道泡沫何时破灭,只是知道当信贷周期转势的时候,房地产周期往往转势。中国的信贷GDP比率预计今年底超过250%,独占世界鳌头,远远超过第二名。经济周期,是经济学的基本概念,而经济周期的起落一般取决于信贷周期。或政策主导,或政策失误,或资金流向逆转,或银行坏账大升,触发信贷收缩,最终导致房地产市场的调整。现代资本主义的历史,基本上就在这信贷周期中周而复始,盖莫例外。房价升得越疯狂,调整就越痛苦。上帝欲其灭亡,必先令其疯狂。


中国经济最弱的一环,是发展商和地方财政;最强的一环,是超高的居民储蓄。当房地产市场出现危机时,人们突然发现最强的一环和最弱的一环被联在了一起。有一天,历史学家会说,那是政府的错,千不该万不该的大错。亡羊补牢,犹为未晚。



来源:网络   作者:陶冬,瑞信董事总经理,原载于新周刊

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