太悲催了,温哥华房价大跌30%,加拿大人还是买不起房

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-17 加拿大第一生活


加拿大房地产“最贵”的城市,相信大多数的朋友第一个反应想到的就是温哥华。


温哥华地区的独立屋价格上冠绝加拿大,成为了加国房地产市场一条独特的风景线。



自从今年八月BC省开始执行海外买家税后,温哥华的房地产价量齐跌,大温哥华地区9月份独立屋的均价达到153万元,价格比今年一月的峰值下降了16%。



按说价格下跌,人们应该跃跃欲试低价抢购啊!别做梦了,皇家银行资深经济学家ROBORT HOGUE指出,即使按照目前房地产市价下跌30%,加拿大本地人在温哥华购买独立屋的梦也难圆。

皇家银行认为温哥华的房地产价格的可支付性并未改善,不要说独立屋,即使是价格相对适中的CONDO柏文市场,今年九月较2015年同期的上涨幅度也达到了33.7%。


房地产税,悬在楼市上空的达摩克斯之剑


税收、信贷、限购、土地等都是楼市调控的重要工具,政府采取哪项政策,先后顺序如何,在很大程度上讲决定了楼市调控的结果。



在房地产市场调控的工具箱里,加拿大省级政府把税收作为重要的手段。面对大温地区楼市价格屡创新高,BC省政府今年出台一系列行政措施重拳打击房市,首先在今年二月,BC省政府要求房价超200万元的部分,业主得多交物业转让税。房价的20万一下征转让税1%,20万至200万2%;200万以上,按3%征收。其次,今年八月开始对海外买家征收15%的物业购置税。

CIBC首席经济学家Benjamin Tal指出房地产市场供给量的下降,是造成房地产市场继续火热的最大推手,因此,安省现在别无选择,只能追随BC省针对海外买家征税。但是,安省地产协会,多伦多地产局都对此表示反对。安省地产协会主席Ray Ferris 指出,针对海外买家征税,无法缓解安省百姓的房屋可负担性,还会对安省经济造成负面影响。

但一个不得不考虑的问题是,税收不是针对短期行为的。首先,盲目引入税收调节手段只是头痛医头,脚痛医脚。其次,税收是持续的,如果用税收这种长线工具,做短线调控,那么无论结果如何,广大购房者都将受到影响,只有政府的财政收入见涨,普通百姓的荷包则逾加单薄。



当然,联邦政府站在更高层面,从信贷上下手。上周联邦政府收紧了房屋贷款,一个最引人注目的项目是,银行必须对房地产买家,即贷款这进行压力测试,必须证明他们在将来利息提高时,有能力支付贷款。未来商业银行在CMHC房贷保险,可能设置垫底费机制,在房贷一旦出现违约的情况下,银行也要负担部分的损失。



房价太贵买不起怎么办,答案竟是“共享经济”


房屋的可承付性确实已经非常糟糕,深深困扰着年轻的一代。房子太贵了怎么办?千禧一代不仅面临择业难,在高昂的房产面前,似乎永远被挡在门外。最近皇家银行委托IPSOS REID进行的一个调查显示:在2000个受访者中,有四分之一的人士打算与朋友一起合资置业,而另有24%的人士人士表示将会考虑与家人合资购买。



无论是选择和谁一起合资,年轻人在房地产市场火热的状况下,似乎只能走上共享经济这条路。这不由得让人想起当年流行的美剧老友记,一群朋友住在一个屋檐下嬉笑怒骂,别有一番情趣。就像老友记的朋友们友谊的小船说翻就翻引起烦恼那样,专家也提醒一起买房置业的朋友,事先应该签署好意向书,避免以后的争执。



地产信托,靠租金收入的稳定投资


对于房地产市场的需求基本可以分成两类,一个是自住型,另一个则是投资型。 房地产投资其实是一个非常大的一个概念,买一个物业然后寄往它升值变现只是一种方法,另一个机会就是寻找加拿大优质的地产信托。


房地产市场的投资需求除了低买高卖,依靠地产信托投资收租也是一个办法。但是租金上升的速度是否能够赶上房价上升的速度?按月出租是否能够衔接好,不出现空窗期?如果不能,那么资产每年的现金收益率将会大打折扣。


加拿大有不少地产信托在交易所挂牌上市,地产信托背后的标的资产包括出租房,商用物业或是中高档酒店。优质的地产信托往往具有营运现金流AFFO(adjust fund from operation )以及稳定的分红历史,分红收益率达到5%以上的屡见不鲜。


笔者昨日正好在皇家银行开会,会后在与基金经理的交谈中,基金经理认为联邦政府的收紧房贷政策,在很大程度上影响了中低收入的房屋买家,使得他们购房的能力下降。



当下不仅是皇家银行基金,很多公司收益型的加拿大基金经理都在等待时机,这轮政府行政打压后,一旦出现好的地产信托价格打折,将会不遗余力的买入,为投资者拿到稳定现金流的同时,争取获得长期的资本增值。


下面这个地产信托Innvest real estate trust, 就是笔者在七月29日微信文章所提到的,该地产信托已经被蓝天投资集团(香港私募股权基金)全资购买,每股价格为7.25加元全现金收购,从而退市,令许多这家地产信托的投资者收益不菲!



当时笔者曾写道:“上图中所示的一家多伦多上市的地产基金,2014年开始就购买了温哥华市中心的Hyatt Regency,以及多伦多downtown 的历史性标的建筑Fairmont Royal York hotel 的五分之一股权。不仅如此,只要空置率没有大幅上升,地产信托的分红相当稳定,因为其主要来是租金收入,同时,如果拥有的物业价格上涨,还可以分享到资本升值,收租和赚钱两不误。作为聪明的投资者,当然也可以在地产信托基金上有所作为,也可以关注一些投资在加拿大多伦多和温哥华酒店的地产信托,一方面享受地产信托基金的稳定分红和潜在增长。”


虽然这家公司已经被收购,但是别着急,机会还有大把,加拿大的地产信托蕴藏着巨大的财富机会,加拿大境内和境外的许多机构投资者都在关注这个版块,再不关注,您就又一次丧失机会了。


根据皇家银行资产管理的研究报告:加拿大总体地产信托行业中,营运现金流占资产回报率,相比高收益债券的收益率高3%。对于那些望房兴叹的朋友,在如此低的利息环境下,攒下一笔首期并不容易,投资有监管的公募地产信托不失为一个储蓄的良策。

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)

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