加拿大房地产“最贵”的城市，相信大多数的朋友第一个反应想到的就是温哥华。
温哥华地区的独立屋价格上冠绝加拿大，成为了加国房地产市场一条独特的风景线。
自从今年八月BC省开始执行海外买家税后，温哥华的房地产价量齐跌，大温哥华地区9月份独立屋的均价达到153万元，价格比今年一月的峰值下降了16%。
按说价格下跌，人们应该跃跃欲试低价抢购啊！别做梦了，皇家银行资深经济学家ROBORT HOGUE指出，即使按照目前房地产市价下跌30%，加拿大本地人在温哥华购买独立屋的梦也难圆。
皇家银行认为温哥华的房地产价格的可支付性并未改善，不要说独立屋，即使是价格相对适中的CONDO柏文市场，今年九月较2015年同期的上涨幅度也达到了33.7%。
房地产税，悬在楼市上空的达摩克斯之剑
税收、信贷、限购、土地等都是楼市调控的重要工具，政府采取哪项政策，先后顺序如何，在很大程度上讲决定了楼市调控的结果。
在房地产市场调控的工具箱里，加拿大省级政府把税收作为重要的手段。面对大温地区楼市价格屡创新高，BC省政府今年出台一系列行政措施重拳打击房市，首先在今年二月，BC省政府要求房价超200万元的部分，业主得多交物业转让税。房价的20万一下征转让税1%，20万至200万2%；200万以上，按3%征收。其次，今年八月开始对海外买家征收15%的物业购置税。
CIBC首席经济学家Benjamin Tal指出房地产市场供给量的下降，是造成房地产市场继续火热的最大推手，因此，安省现在别无选择，只能追随BC省针对海外买家征税。但是，安省地产协会，多伦多地产局都对此表示反对。安省地产协会主席Ray Ferris 指出，针对海外买家征税，无法缓解安省百姓的房屋可负担性，还会对安省经济造成负面影响。
但一个不得不考虑的问题是，税收不是针对短期行为的。首先，盲目引入税收调节手段只是头痛医头，脚痛医脚。其次，税收是持续的，如果用税收这种长线工具，做短线调控，那么无论结果如何，广大购房者都将受到影响，只有政府的财政收入见涨，普通百姓的荷包则逾加单薄。
当然，联邦政府站在更高层面，从信贷上下手。上周联邦政府收紧了房屋贷款，一个最引人注目的项目是，银行必须对房地产买家，即贷款这进行压力测试，必须证明他们在将来利息提高时，有能力支付贷款。未来商业银行在CMHC房贷保险，可能设置垫底费机制，在房贷一旦出现违约的情况下，银行也要负担部分的损失。
房价太贵买不起怎么办，答案竟是“共享经济”
房屋的可承付性确实已经非常糟糕，深深困扰着年轻的一代。房子太贵了怎么办？千禧一代不仅面临择业难，在高昂的房产面前，似乎永远被挡在门外。最近皇家银行委托IPSOS REID进行的一个调查显示：在2000个受访者中，有四分之一的人士打算与朋友一起合资置业，而另有24%的人士人士表示将会考虑与家人合资购买。
无论是选择和谁一起合资，年轻人在房地产市场火热的状况下，似乎只能走上共享经济这条路。这不由得让人想起当年流行的美剧老友记，一群朋友住在一个屋檐下嬉笑怒骂，别有一番情趣。就像老友记的朋友们友谊的小船说翻就翻引起烦恼那样，专家也提醒一起买房置业的朋友，事先应该签署好意向书，避免以后的争执。
地产信托，靠租金收入的稳定投资
对于房地产市场的需求基本可以分成两类，一个是自住型，另一个则是投资型。 房地产投资其实是一个非常大的一个概念，买一个物业然后寄往它升值变现只是一种方法，另一个机会就是寻找加拿大优质的地产信托。
房地产市场的投资需求除了低买高卖，依靠地产信托投资收租也是一个办法。但是租金上升的速度是否能够赶上房价上升的速度？按月出租是否能够衔接好，不出现空窗期？如果不能，那么资产每年的现金收益率将会大打折扣。
加拿大有不少地产信托在交易所挂牌上市，地产信托背后的标的资产包括出租房，商用物业或是中高档酒店。优质的地产信托往往具有营运现金流AFFO（adjust fund from operation ）以及稳定的分红历史，分红收益率达到5%以上的屡见不鲜。
笔者昨日正好在皇家银行开会，会后在与基金经理的交谈中，基金经理认为联邦政府的收紧房贷政策，在很大程度上影响了中低收入的房屋买家，使得他们购房的能力下降。
当下不仅是皇家银行基金，很多公司收益型的加拿大基金经理都在等待时机，这轮政府行政打压后，一旦出现好的地产信托价格打折，将会不遗余力的买入，为投资者拿到稳定现金流的同时，争取获得长期的资本增值。
下面这个地产信托Innvest real estate trust, 就是笔者在七月29日微信文章所提到的，该地产信托已经被蓝天投资集团（香港私募股权基金）全资购买，每股价格为7.25加元全现金收购，从而退市，令许多这家地产信托的投资者收益不菲！
当时笔者曾写道：“上图中所示的一家多伦多上市的地产基金，2014年开始就购买了温哥华市中心的Hyatt Regency，以及多伦多downtown 的历史性标的建筑Fairmont Royal York hotel 的五分之一股权。不仅如此，只要空置率没有大幅上升，地产信托的分红相当稳定，因为其主要来是租金收入，同时，如果拥有的物业价格上涨，还可以分享到资本升值，收租和赚钱两不误。作为聪明的投资者，当然也可以在地产信托基金上有所作为，也可以关注一些投资在加拿大多伦多和温哥华酒店的地产信托，一方面享受地产信托基金的稳定分红和潜在增长。”
虽然这家公司已经被收购，但是别着急，机会还有大把，加拿大的地产信托蕴藏着巨大的财富机会，加拿大境内和境外的许多机构投资者都在关注这个版块，再不关注，您就又一次丧失机会了。
根据皇家银行资产管理的研究报告：加拿大总体地产信托行业中，营运现金流占资产回报率，相比高收益债券的收益率高3%。对于那些望房兴叹的朋友，在如此低的利息环境下，攒下一笔首期并不容易，投资有监管的公募地产信托不失为一个储蓄的良策。
（本文不做投资建议，市场有风险，投资者慎入）
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