美国购房该写谁的名?解析美国房产持有形式

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-10 美国房产精英


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购房的过程中,房产署名问题,个人?夫妻?还是公司?是经常被问到的问题之一,现在我们就来简单介绍一下美国房产可署名的几种形式:    

通常来说,美国房产可以有个人、联名、公司、信托四种常用的持有形式。              

个  人


买在个人名下,则所有权就是个人的。由于所有权是自己个人,则如果自己个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受伤了诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。如果一个资产不够的情况下,可以追溯到你名下的其他资产。

买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖,租赁等事宜。


当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,美国身份的遗产税免税额是500万美元。

买在个人名下,则收益权归你自己,个人。房子出租了,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。

联  名

     

基本上和个人一样。联名有两种形式,一种是Joint tenancy,另外一种是Tenancy in common。

两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而Tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用Tenancy in common。

公  司


公司名下的资产由公司来控制,而公司是由董事来控制,董事是由股东来控制,而董事一般本身就是股东。所以如果你把房子买在你的公司下面,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。


买在公司名下的房子归公司所有。房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,所以,房子的盈利和亏损,也就是归于公司的盈利和亏损。          

房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。

信  托


信托有很多种,家庭信托是家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身,trust。第三是收益人,beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。

买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,也不归公司,尽管个人和公司会成为信托的管理控制人,尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。

信托里面的资产唯一属于信托本身,但是信托本身不是一个商业实体,不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。


信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。

信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的,因此,如果Trustee是个人,则传承会引起费用和麻烦。

但是,如果Trustee是公司的话,那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。

(图文源自网络,版权归原作者所有)



                                                                                                                                     

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