通胀率快到零了,降息迫在眉睫?新西兰房市何去何从?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-18 后花园房地产在线


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以下是正文

今天,一条财经新闻占据了stuff、nzherald和NBR三大英文网站的重要位置:新西兰消费者物价指数(CPI)在第三季度内上涨0.2%,按年上涨的幅度也是0.2%。,连续第八个季度一直都处在储备银行1%到3%的调控目标区间之下。


虽然此前因为GDP数据较好,乳价又在恢复,9月22日新西兰央行议息会维持了2.0%息率不变,但在其声明中,新西兰央行行长Wheeler并没有放弃降息的意向,以推升当时0.4%年通胀率返回一个较正常的1%至3%央行所认可目标水平。


不幸的是,Wheeler的隐忧随即变成了现实:在10月4日全球乳制品拍卖中,乳价下跌3%;10月11日,新西兰移民部长公布收紧移民政策,这些都给新西兰的出口和通胀造成威胁。现在年通胀率进一步下降到0.2%,很可能使新西兰经济进入某种通缩螺旋,就好像日本近几年的遭遇一样。


为了对冲这些因素,且在全球宽松的货币政策环境下,新西兰央行势必将有所作为。11月10日,新西兰央行将公布货币政策声明和指标利率,外界普遍预测,届时降息25个基点,息率至1.75%应无悬念。有分析指出,为了达到通胀目标,不排除明年1月,再次降息25个基点至破天荒的1.5%!


新西兰似乎进入了降息时间,房市何去何从?


虽然奥克兰的房价9月环比下跌2.1%,但同比涨幅仍然在15%。全国的年涨幅更高。即使降息,因为限制海外收入贷款、LVR等政策累加效应,短期内相信不会促使原本高企的房价继续上涨。


40%--50%的拍卖清盘率反映了市场、也是买卖双方的一种心理均势。根据Trademe的最新数据,新西兰业主要价环比微升0.6%,奥克兰业主要价环比升1.5%,从中可以看出卖家仍然没有看跌后市。买家方面,近期拍卖现场动辄10万、5万新西兰元的加价策略,凸显了买家希望“捡漏”,与业主的心理博弈。


最新公布的美联储9月会议纪要显示,市场对于美元12月份加息已基本达成共识。在此背景下,新西兰元汇率在10月11日开启了一波下跌,对美元最低触及0.7035,对人民币最低触及4.7340。考虑到新西兰央行11月大概率降息,分析指出,从现在到年底,新西兰元对美元和人民币等汇率再次大涨可能性不大。

但据此并不能推断出海外买家或是中国买家的资金就会蜂拥而至。原因一是在今年过去的时间里,中国房贷规模上升很快,许多有投资或改善能力的中产家庭投身到一波快速暴涨的楼市中,日前突然出台的限购限贷政策使得短期内获利抽身变得很难。


此外,除非是移民或为子女留学准备,新西兰普通旅游签证2年多次往返、每次最多不超过60天的政策也远不及美国加拿大10年多次往返、每次最多不超过180天有吸引力,在一定程度上制约了海外买家新西兰置业动力。




后花园观点

纵观今日新西兰房市,大涨不易,别忘了银行方面还有收入贷款比(DTI)此等“大杀器”未祭出。大跌也不现实:多项位列全球前茅的宜居指数,迭创新高的移民人数,以及资源许可建设速度供不及求的境况都不会支持大跌。如果房价能保持一段时间的平台整理,甚至小幅向下调整,以时间换空间,相信对新西兰未来房市的健康发展大有裨益。



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