“你今天买的房子,明天如何赚钱?”墨尔本资深地产投资顾问谈经验!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-10 凌宇澳洲移民


我最近遇到很多朋友想买房,但通常面临以下问题:


- 不了解怎么选择区域

- 不知道哪些区域未来会有比较好的升值

- 哪些区域会比较不稳定。


在专业从事投资分析的我看来,这些是可以通过区域的分析看到的。我认为投资刚需旺盛的区域是可以有长期稳定的增值。


什么是刚需?



就是当地需求旺盛。

 

在分析供求关系方面,我很喜欢看拍卖数据。因为新房卖的再火热,其实那是开发商和中介的宣传,但是二手房的拍卖结果却可以反映当地的供求关系。比如进入9月份以来,墨尔本的拍卖清空率率都维持在80%以上,这首先反映出的就是市场的供不应求。9月24日的拍卖结果,墨尔本的拍卖清空率高达80%,悉尼是82%,布里斯班仅为53%。而且9月以来布里斯班的拍卖清空率一直处于50%左右。从数据上可以看得出来,墨尔本,悉尼还是非常稳的,市场良好。


相反,布里斯班就处于明显供大于求的状态。这是为什么呢?其实这就是源于刚需的不同。墨尔本悉尼是移民城市,像中国的北上广一样,新移民不断增加,需求旺盛。但是布里斯班当地需求不旺盛,主要靠海外投资者,所以当澳洲政府限制海外投资者贷款的时候,当地需求不足就导致了供大于求的情况。所以这就引出了我们讲的第一个买房选择区域的要点,买在刚需旺盛的区域才能让您的投资又一个长期稳定的增长。


孰涨孰跌?


既然要选择刚需旺盛的区域,那墨尔本这么多区,哪些区会涨,哪些区域会跌呢?


我给大家一个小建议,想想你今天买的房子明天卖给谁?大家都知道3年前墨尔本cbd都很火,大家很多人买cbd的公寓,但是我们公司当时就发现cbd出现了供大于求的情况。因为买cbd的都是海外投资者,以没有身份的学生为主。这些人买的多是期房公寓,但是当你买的房子settle了就变成二手房了。海外投资者买二手房有诸多限制,所以一般海外投资者不会买二手房的。



cbd由于前几年管理不善,建起来了太多新房,而且还在不断的建,越建越密。这样就使得cbd非常不宜居,local都不愿意住在cbd,而愿意住在郊区。但是你如果买了cbd的房子未来卖的时候就变成二手房了,海外投资者不方便买,local又不愿意买,那还有谁买呢?以前cbd一年造2000套公寓,是供求平衡的,现在cbd一年造20000套公寓就供大于求了,而且未来租金也会受影响。果不其然这两年cbd公寓不断下跌,甚至cbd的买家都不能从银行贷款,很多人被迫全款买房。


为什么银行不愿意贷款给买cbd的买家呢?


因为银行认为贷款给购买cbd公寓的买家会比较大风险,所以就把买cbd公寓的买家的贷款比例降低。同时cbd买家还要承担cbd公寓房价下跌,未来租金也不稳定的后果。所以这就体现了我前面说的选择投资区域的重要性,一定要想想今天你买的房子明天卖给谁。你买的房子到你卖的时候就变二手房了,在澳大利亚买二手房的主体人群一定是local。所以投资local喜欢的区域才会有长期稳定的增长。


好区推荐


其实好的投资区域往往都拥有以下几个特点。比如说,Ivanhoe有2个非常好的医院,Austin hospital 和mercy hospital,都是墨尔本非常著名的医疗机构。Austin医院是简历于1882年,拥有134年的历史,这个医院提供6500个就业岗位,这些就业岗位带来的都是买房的需求。


同时Ivanhoe 有几个非常好的私校:Ivanhoe girls’ grammar school 和Ivanhoe grammar school。VCE排名分别是44名和52名。这些好的学校会吸引大量的家庭都考虑定居在这个区,人口的增长始终是一个区域房价上升的根本驱动力。



再给大家推荐一个区域,Caulifleld,东区富人区,距离cbd12公里。在realestaete.com上面,这个区的每一个物业平均有1177个买家在看。而墨尔本的一个房子平均是511个人在看。所以Caulfield的需求是远高于墨尔本的平均值的,名副其实的高增长区。Caulfield的house均价,在过去的12个月里,涨幅高达27%,而且今年热度依然不减。这是为什么呢?首先Caulfield有一个完善的教育体系,澳洲八大名校之一的Monash大学Caulfield校区,高中Caulfield grammar school是澳洲最有声望的私立男女混合学校之一。而且电车,火车,公交车都可以到达caulfield这个区。在墨尔本周边,house均价高达165万还能保持如此稳定快速的增值的区域为数不多。可以看出Caulfield区域里面完善的教育系统,便利的交通和优美的环境都使得该区域受到local的追捧。



低洼原则


然后还可以教大家一个投资小技巧,就是低洼原则。大家注意看一下,Ivanhoe旁边都是什么区域,Alphington、Kew East、Eaglemont、Ivanhoe east的价格都比Ivanhoe的价格要贵,而且都处于上涨的趋势。所以根据水往低处流的原则,很多人肯定会选择价格更可负担的Ivanhoe。所以Ivanhoe这个区才会有现在这么旺盛的需求。那里apartment price去年都上升了11%,而且租金回报可以高达6%的房价。



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