专家提醒:不了解新西兰物产税务制度 自住房也会被征税

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-07 逸居新西兰


在新西兰,不少投资者在房地产市场赚着钱的同时,却没有认真把它当成一门真正的生意来看待;特别是在房市火热的时候,认为只要把房子买下来了,归在个人名下了,就是稳稳妥妥的可以安枕无忧。可你知道该如何保护资产和达到税务优化么?


做任何生意前,你必须先有一个专属的物业持有框架,即按照个人及家庭的情况和意愿,从而量身定做的税务实体设计。

别以为房产交易只要找了律师就万事俱备了,毕竟律师只会从资产保护,亲属关系及权责方面给出建议,如果你的期待是律师会在房产交易过程中,跟你详细提到税务优化跟持有实体在税务条例上的各种区别,那如果不是律师那天想太多了,就是你想太多了。


逸居特约的新西兰恒成会计事务所注册会计师Sonny Jing 就一再强调, 资产规划的各个步骤涉及到不同的专业,最好是由律师跟会计师一起协作完成。就他的经验来说,无论是律师还是会计师,在从业中都很容易忽略对方的专业角度。

欲知更多物业持有框架信息,请参考逸居文献:

合理避税是先找律师还是先找会计?一条微信告诉您怎么正确规划资产



而今天注册会计师 Sonny Jing 将为我们来破掉税务上的一些“神话”

 神话1 

“新西兰根本没有资本利得税,我投资是安全的”
虽然说新西兰没有资本利得税,但很多情况下其实“资本利得”是要被征税的。在接下来的例子中就会提到。

 神话2 

“物业只要持有并出租10年以上,就不用交税”。
 “10年”并不是衡量资本利得的唯一标准,更不是解药。很多物业在持有10年以后出售还是会被征税,取决于房产投资行为有没有被污染(Tainted)。

 神话3 

“我一年搬一次家,都是自住,不用交税”。
还是一样,如果您的意向是从其中获取利益,不管次数多少,利润都是应税所得。



Sonny 为了清楚说明税务上资本利得需不需要征税的复杂性,特意从他经手案例中挑出了一个有代表性来分享:

长期投资还是
得交税?


马克在五年前买了一栋房子作为长期投资用,土地的面积是3000平米,房子一直出租着。马克是一名市场营销经理,从购房到现在并无房产开发及买卖的商业行为。多年销售经验的积累,马克想成立自己的公司做老板,由于需要启动资金,于是把房子分割成6块土地然后出售。

但后来马克被告知,他的行为很有可能被定义为“非小型开发行为”来征税。这下可把马克郁闷坏了,我开发自己家的地,怎么就得交那么多税了?!



Sonny表示:



在这个案例里,马克的投资涉及到了税务条例的Section CB12,即重大开发行为 (Major Development Works or More than Minor)。指的是被购买的物业在被持有的十年当中有重大开发行为。在此条例里面,最原始的投资意愿已经不是很重要了,“资本利得”的部分也仍可能被征税。

而且因为他是以个人(Sole Trader)作为开发商独立操作这块土地,大部分盈利会以高达33%税率来计算,同时GST会被认为已经包含括在土地的销售价格,从而需要补交GST 15% 税款。



小编听到这不禁为马克捏了一把汗,同时也顿生疑惑。这样的情况下,注册会计师Sonny还能为马克做什么补救吗?

Sonny 给了我一个肯定的答复!由于Mark当时还没有把这些分割出来的土地卖出去,所以还是可以有周旋余地。如果再马克再晚一点来找他,当土地都交割了,那么即使是Sonny也没有太多办法帮助马克争取到更大的利润空间了。


 
通过这个案例可以看出, 如果马克一开始就咨询了律师和会计师制定了正确的税务框架,不但可以把税率降低,还能免去后来各种周旋带来的税务成本。
逸居观点
税务局追诉欠款是没有时效的,当你以为你盈利了不少而该花得花的时候,没准有一天这些账面上的盈利就会如镜花水月,海市蜃楼般消失殆尽。所以,小编认为无论是个人还是企业都应该尽早搭建合理的物业持有框架以确保资产利益的最大化。




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