【批判性思维】我对RP Data最新房价“翻番”数据的一些思考

<- 分享“土澳思维”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-10 土澳思维



【土澳思维】的朋友们,


今天,大名鼎鼎的RP Data公布了2006年6月至2016年6月这10年期间住宅物业中位价的升幅总结。


在澳洲,传统的观点认为房价每隔7至10年会翻一番。但最新的数据表明这个观点是有前提条件的,其中一个重要前提条件就是地区(Location Location Location)。


从全国范围来看,十年前独立屋的中位价是33万,公寓的中位价是31万。十年后独立屋的中位价是49.9万(增长51%),公寓的中位价是44.5万(增长44%)。对于在悉尼或猫本的房产投资者来说,这个数据用处不大,所以可以忽略不计。


如果把数据再进一步细分到首府城市的级别,不论是独立屋,还是公寓,在过去的十年里都没有翻番:



以上两幅图说明,独立屋的增长通常优于公寓的增长,但并非是绝对的(如阿德莱德和霍巴特),而且悉尼独立屋的增长优势并不明显(+7%):




接着,RP Data将数据进一步分割成行政地区来做比较(今日发布的数据是总结性的,目前我还没有拿到具体的地区数据细节),由于澳洲地广人稀,所以您下面看到的数据中,独立屋的总地区数据量要远远大于公寓的总地区数据量




以上数据表明,从2006年6月至2016年6月的十年期间,如果以州作为大单位:


  1. 新州和维州的表现最强劲,墨尔本的独立屋领先较大,两城市的公寓增值非常接近;

  2. 北领地增值虽然很大,但要注意目前北领地,尤其是达尔文的房价呈现下跌趋势;

  3. 过去十年,昆士兰依旧在“沉睡”中。




以上数据表明,从2006年6月至2016年6月的十年期间,如果以首府城市作为大单位:


  1. 悉尼和猫本的表现更加强劲,您投资房产的地区几乎有一半的几率十年翻番。猫本在独立屋上获胜,而悉尼在公寓上领先;

  2. 达尔文增值虽然很大,但目前房价呈现下跌趋势;

  3. 布里斯本依旧在“沉睡”中,公寓表现比独立屋好。


以上就是今天所有的数据发布。下面我们对这些数据做一些“批判性”的分析。读者们可能会问,为什么要质疑RP Data的数据呢?


其实,我质疑的不是数据本身,而是数据的呈现方式,因为对数据的分析一定会注入我们的主观意识,而数据呈现方式的不同会很大程度地影响我们的最终结论。那么,今天的数据呈现有哪几点值得我们斟酌呢?主要有两大点:


  1. 两大数据表格的分类只有翻番(大于等于100%)和非翻番(小于100%),非黑即白。如果能有进一步的分隔,如涨了90%、80%和70%以上的数量比例其实更能说明市场的走势。说真的,十年涨70%也不错啊;

  2. 所有数据的起始点为2006年6月,但因为各州和首府城市的房市节奏在一个时间点上的差别会很大,如果实行一刀切来抓取数据,就会让部分地区输在或赢在起跑线上,有欠公平;


所以,就算是看RP Data的数据,我们也要持有一种“批判性”的心理。只有这样,才能真正地读懂数据。


点击展开全文