【小谭酸菜】在澳洲买房,你先要有个好律师

<- 分享“澳洲地产置业博士”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-17 澳洲地产置业博士





北京930新政引发了解约狂潮,个别情绪激动的购房者撕毁合同。

借着这个事情,小谭来聊聊中国和澳洲在买房之间法律法规上的些许不同。



1澳洲的法律体系相对完整透明


澳洲作为资本主义社会,很早就确立了私人财产神圣而不可侵犯的原则;同时在近百年的时光里,伴随着资本市场的成熟,地产法律法规也在不断进化完善。


中国是在1978年进入改革开发后,国人才逐渐有了私有制的概念,而我们实际上进入商品房时代是在1998年7月3日国务院发布了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,也就是说我们的房地产市场仅仅18岁。


从立法的出发点来说,澳洲法律是保护房产持有者的。主要法律包括 Property Law Act 1974,Land Title Act 1994等。我国法律明显是在服务政府多一点,比如1995年城市房产管理法,1999年土地管理法,2007年物权法等。


1869年的房产证


2澳洲的永久产权


其实我国的房屋产权也是永久的,也就是说你买的房子永远都是你的,但是你房子下面的土地是国有资产。根据《1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定:土地是归国家所有的,居住用地使用年限为70年。



所以土地使用权到期了申请再续出让期限需要再交出让金才能继续使用。于是问题就来了,谁来交这个出让金呢,显然不是开发商了,自然就是业主了,小谭了解到深圳已经有过这种业主集资补缴土地出让金的事情了。



说完国内再比较一下澳大利亚,根据Property Law Act 1974澳洲房子大多都是永久产权,并且没有遗产税,最最最关键土地不可被强行征用。


细想一下,中国是每隔几十年就得给国家交钱,澳洲是国家要地得给你钱,明显能体会出制度的不同。小谭听说国内也要开始试点遗产税了。


特别补充一点,在澳洲,房子一交割产权地权就都在你名下了,国内产权往往是滞后于房子交割的2-3年的。



3预付10%房款放在律师信托账户里很安全


在国内买房,首付比例从20%到全款均有,直接付给开发商。期房付全款,这个想想就有点不合理,房子没给我,凭什么钱都给你了,你拿钱跑路怎么办,于是国内有了烂尾楼和卷款跑路的开发商。


北京朝阳门西北角一处烂尾楼


在澳洲,签合同时仅付10%,这钱是要存入律师管理的信托账户里,这个信托账户受政府监管。开发商在交楼钱时没有权利提款的,律师也不会转款给他。

其实可以把律师的信托账户想象成由政府直接监督的支付宝。


一起中介的丑闻,最后政府通过保险赔偿客户



4负扣税折旧保障盈利


澳洲资本市场已经很健全了,所以税费等都是相对明确的。房产交易最主要的是印花税,交付时的税费约合1%-5.5%,根据签约时房子的完成程度来决定。


在转卖时,增值税Capital Gain是根据持有时间来区分的,持有大于1年的是净收益一半的30%-40%来收,持有小于一年的是按照净收益的30%-40%来收。通过这个就可以看出了,税收的一个目的就是抑制短期炒房。


国内的房产相关税种包括契税,印花税,营业税,个人所得税等。契税:普通住宅是房款的1.5%,商住两用或着白领公寓都是4%,通常是签约时候交一般,领了房本后交另一半。印花税是0.05%,营业税5.5%,个人所得税是房屋交易盈利的20%或着总房款的1%,就高不就低。


这样比较起来会发现,其实澳洲的税并不高,而且相对合理。澳洲还有鼓励投资的制胜法宝-负扣税。澳洲买家都会尽量把自己的还贷时间拉长,这个很好理解增加杠杆率,同时利息还可以用来抵税。这个小谭来用一个实例给您说明。



以此房为例,年租金是30000澳币,这部分是作为个人收入一部分的,也就是说如果本身年收入40000澳币,现在就变成了70000澳币了。澳洲的个税也是阶梯式的,所以这会大大拉高投资者的税务,同时减少了获利。


这时就需要折旧和银行利息,这个房子买入价格59.1万澳币,所以房主需要每年还银行利息16548澳币,同时房子还可以折旧20000澳币,这样就把70000的收入拉低到了30000多,大大减少税务付出。


在澳洲牙医,律师等高收入人群热衷于投资新房就是为了负扣税。


此外澳洲贷款还有off-set对冲账户来冲抵贷款,比如此房主欠银行35澳币,假如他往对冲账户上存入10万澳币,那么他每月等于只需要付25万澳币欠款利息。这个对冲账户性质属于个人活期账户,所以随时可以取用,最大限度实现了现金自由。


5真实案例


小谭有个北京的朋友-外企高管王哥,很早就做了海外资产配置,09年就在澳洲买了房子,当时买的价格很不错,现在房价已经翻翻了,这一直是他跟朋友聊资产全球配置的谈资。但是今年年初发生了一件事情以后就开心不起来了,因为FIRB(澳洲外国投资审查委员会)要求他在指定期限内出售他的房产,否则政府将委托拍卖。刚开始一知道这个事情,王哥就愤怒了,不是说澳洲不能强征私人房产吗?看过他给出的告知信,才知道他当初没有律师解释法律,买的这个房子已经违反了澳洲的法规。王哥这个房子是当年持有工作签时以自住为理由买入的二手房,现在王哥离开澳洲已经失去对这个房子的持有权。当初为了选这套房子,王哥往返奔波于墨尔本北京之间数月,前后看了不下30处,真的是精挑细选。现在面临政府给出的最终期限越来越近,不得不以相对低于市场价30%左右的价格售出。


原则上,澳洲是不允许海外人士持有二手房的。




小谭观点

澳洲是法律健全的资本市场,各种投资都有法可依,对于房产这种重大投资更是约束严格。房产购买合同动辄就是数百页,而且是英文写的。在澳洲购房主要由三个部分构成,投资分析、融资方案与法律解释澳洲房产法律体系与市场更加成熟与规范,税收与贷款制度也比较健全和完善,并且政府积极监管房产市场。澳洲买房时,律师的介入是很必要的,最大限度避免将来的法律纠纷,比如王哥那种投资失败的案例。




      

JC MASTER LAW OFFICES

9/F, National Wate Resources Building, 70 Qingjiang South Road., Nanjing 210036, P.R.China

中国·南京·清江南路70号国家水资源大厦  邮编210036

Tel.电话: 86 25 84503333 Fax 传真: 86 25 84505533 




GPG集团江苏省唯一合作法律机构

泰和成立于1987年,原名江苏律师事务所暨江苏国际经济贸易律师事务所。泰和于1997年经中华人民共和国司法部及中国证券监督管理委员会批准,取得证券从业资格。

  泰和是一家提供全面法律服务的律师事务所,在公司的证券发行、上市、企业改制重组、收购兼并、私募股权投资基金设立及投资运作、国内企业境外投资、外商在华投资、房地产、银行和融资、国际贸易、知识产权、诉讼及仲裁等方面为客户提供广泛的专业服务,尤其在公司、证券、外商投资等领域积累了丰富的从业经验,在业界享有一定的知名度,深受境内外客户及外国律师界同行的欢迎和认同。






点击展开全文