在分析供求关系方面，我很喜欢看拍卖数据。因为新房卖的再火热，其实那是开发商和中介的宣传，但是二手房的拍卖结果却可以反映当地的供求关系。比如进入9月份以来，墨尔本的拍卖清空率率都维持在80%以上，这首先反映出的就是市场的供不应求。9月24日的拍卖结果，墨尔本的拍卖清空率高达80%，悉尼是82％，布里斯班仅为53%。而且9月以来布里斯班的拍卖清空率一直处于50%左右。从数据上可以看得出来，墨尔本，悉尼还是非常稳的，市场良好。
相反，布里斯班就处于明显供大于求的状态。这是为什么呢？其实这就是源于刚需的不同。墨尔本悉尼是移民城市，像中国的北上广一样，新移民不断增加，需求旺盛。但是布里斯班当地需求不旺盛，主要靠海外投资者，所以当澳洲政府限制海外投资者贷款的时候，当地需求不足就导致了供大于求的情况。所以这就引出了我们讲的第一个买房选择区域的要点，买在刚需旺盛的区域才能让您的投资又一个长期稳定的增长。
既然要选择刚需旺盛的区域，那墨尔本这么多区，哪些区会涨，哪些区域会跌呢？
我给大家一个小建议，想想你今天买的房子明天卖给谁？大家都知道3年前墨尔本cbd都很火，大家很多人买cbd的公寓，但是我们公司当时就发现cbd出现了供大于求的情况。因为买cbd的都是海外投资者，以没有身份的学生为主。这些人买的多是期房公寓，但是当你买的房子settle了就变成二手房了。海外投资者买二手房有诸多限制，所以一般海外投资者不会买二手房的。
cbd由于前几年管理不善，建起来了太多新房，而且还在不断的建，越建越密。这样就使得cbd非常不宜居，local都不愿意住在cbd，而愿意住在郊区。但是你如果买了cbd的房子未来卖的时候就变成二手房了，海外投资者不方便买，local又不愿意买，那还有谁买呢？以前cbd一年造2000套公寓，是供求平衡的，现在cbd一年造20000套公寓就供大于求了，而且未来租金也会受影响。果不其然这两年cbd公寓不断下跌，甚至cbd的买家都不能从银行贷款，很多人被迫全款买房。
为什么银行不愿意贷款给买cbd的买家呢？
因为银行认为贷款给购买cbd公寓的买家会比较大风险，所以就把买cbd公寓的买家的贷款比例降低。同时cbd买家还要承担cbd公寓房价下跌，未来租金也不稳定的后果。所以这就体现了我前面说的选择投资区域的重要性，一定要想想今天你买的房子明天卖给谁。你买的房子到你卖的时候就变二手房了，在澳大利亚买二手房的主体人群一定是local。所以投资local喜欢的区域才会有长期稳定的增长。
其实好的投资区域往往都拥有以下几个特点。比如说，Ivanhoe有2个非常好的医院，Austin hospital 和mercy hospital，都是墨尔本非常著名的医疗机构。Austin医院是简历于1882年，拥有134年的历史，这个医院提供6500个就业岗位，这些就业岗位带来的都是买房的需求。
同时Ivanhoe 有几个非常好的私校：Ivanhoe girls’ grammar school 和Ivanhoe grammar school。VCE排名分别是44名和52名。这些好的学校会吸引大量的家庭都考虑定居在这个区，人口的增长始终是一个区域房价上升的根本驱动力。
再给大家推荐一个区域，Caulifleld，东区富人区，距离cbd12公里。在realestaete.com上面，这个区的每一个物业平均有1177个买家在看。而墨尔本的一个房子平均是511个人在看。所以Caulfield的需求是远高于墨尔本的平均值的，名副其实的高增长区。Caulfield的house均价，在过去的12个月里，涨幅高达27%，而且今年热度依然不减。这是为什么呢？首先Caulfield有一个完善的教育体系，澳洲八大名校之一的Monash大学Caulfield校区，高中Caulfield grammar school是澳洲最有声望的私立男女混合学校之一。而且电车,火车,公交车都可以到达caulfield这个区。在墨尔本周边，house均价高达165万还能保持如此稳定快速的增值的区域为数不多。可以看出Caulfield区域里面完善的教育系统,便利的交通和优美的环境都使得该区域受到local的追捧。
然后还可以教大家一个投资小技巧，就是低洼原则。大家注意看一下，Ivanhoe旁边都是什么区域，Alphington、Kew East、Eaglemont、Ivanhoe east的价格都比Ivanhoe的价格要贵，而且都处于上涨的趋势。所以根据水往低处流的原则，很多人肯定会选择价格更可负担的Ivanhoe。所以Ivanhoe这个区才会有现在这么旺盛的需求。那里apartment price去年都上升了11%，而且租金回报可以高达6%的房价。
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