2016智库报告:澳洲投资价值长期走势不可逆转!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-14 澳洲置业


澳洲移民委员会(Migration Council of Australia)的一份最新报告指出,未来50年里,每年需要25万移民来提振经济,移民对澳洲的经济贡献多年来一直被严重低估。


根据澳洲统计局的最新数据显示,在2014至2015财政年度共有27872名中国人移民澳洲,也就是说每年2.7万中国人拿PR。


自然增长、留学生、不断扩大规模的移民…澳洲人口依然在不断的增长,房屋供需矛盾依然在短时间内难以解决。



房屋与所有的商品一样遵循供需关系决定价格的基本市场规律,依附于不可再生的土地资源的房屋,房屋有着不断增长的人口的市场需求,加上历史遗留的与人口数量不配套的住宅缺口(以悉尼为例,否则政府也提不出来66.4万套这么精确的数字!)实在很难找出房价下跌的理由。


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在房地产市场中,“刚性需求”这个词想必大家十分熟悉,也成为澳洲首府城市公认地产增值的根本原因。


澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策,因此带来相当可观的人口增长速度。


另一方面,澳洲的国际教育地位,以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。


在过去十余年,国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长,双方的联系纽带不断加强。


根据澳大利亚统计局最新数据显示,在2016年2月16日澳大利亚人口突破2400万大关,比官方预测提早了17年。


据ABS澳洲统计局预测显示,2018年澳洲人口将突破2500万,未来两年内新增的移民人口有望高达50万人,供需矛盾依然在短时间内难以解决。


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根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示,新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套,并开始持续下降,因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。



澳洲国家住房供应理事会预测:

至2036年,悉尼需要新建77万套住宅,比当前住宅总量168万套增多46%。

到2051年,墨尔本人口将达到770万,需额外修建157万套住宅。

至2031年,布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。


仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数,更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。

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根据新州房地产协会的数字,直到目前为止,悉尼大部份的投资公寓存货已被吸收。


制约土地供应的原因主要包括以下几方面:政府提供的基础设施不足或落后;政府对于开发项目征收高税费;政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。


以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。



澳洲政府严格的土地供应管制,澳洲房屋很少出现供过于求的问题,大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%,因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。

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供需决定了澳洲房屋价格的稳定性。同时,悉尼的地理因素也决定了其可开发土地的稀缺性。



从图上我们可以看到,悉尼东部临海,北部、西部、南部都环山,形成一个盆地,这样的地理形势决定了悉尼的可开发土地资源极为稀缺,这也是悉尼政府为何对土地批复的极为严格。


所以造成供需不平衡的原因很简单,悉尼可开发的土地极为稀缺。



经济学人智库(EIU)发布了《中国海外投资指数》报告,该指数在2013年首次推出,将全球67大经济体对中国企业投资的吸引力进行排名。根据今年的报告,澳大利亚排名第三。 


排名前十的分别是美国、新加坡、澳大利亚、加拿大、瑞士、日本、中国香港、韩国、挪威、丹麦。



澳大利亚和韩国的排名有所提高,这主要得益于2015年两国与中国签订的自由贸易协定,这两个国家都名列前十名的榜单之中。



中产阶级也许并不担心澳洲有房产泡沫,他们认为无论澳洲的房价有多夸张,都不会有中国那样夸张,而买房的很大原因也是为了子女上学做准备。



令中国买家比较担心的是国内市场。

北京的顶尖分析师Rosealea Yao称中国的房产市场已达到顶峰,这是很不寻常的。今年房产市场的短暂飙升主要是由于政府的信贷刺激,这相当于“花明天的钱”。


Yao预测明年初国内房产销售会出现较大下滑,这主要是因为建筑活动和销售量在未来几年不太可能增长太多。相比之下,购房者仍然将澳洲视为一个在投资和置业方面前景积极的地方。



报告称,判断市场是否健康的一个关键因素是年收入和房价的比率。


在澳洲,人们买房子的钱相当于他们10到20年的收入,而在中国则接近50年的收入。在澳洲,租金回报率为4.5%,而中国是2%。


从过去若干年到现在,澳洲主要首府城市的房地产的根本规律没有发生变化,一直是供不应求,供需矛盾还有越来越强烈的趋势。 


投资需要抓住客观规律,澳洲首府城市住宅市场的供需矛盾有据可查,未来价格走势自然清晰明朗。本质规律看准了,其他外在因素只会起到轻微短期影响,长期走势不可逆转。



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郭总
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