2016年10月10日 澳洲房产大全
【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏，每周一发布，距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。
它是本平台主编大悟每周末把参加澳洲二手房拍卖过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。
2016年10月8日 星期六 天气：晴
前言
今天的看房日记所选择的区域是以公寓为主的区域。当我周六放了几张图于朋友圈的时候，居然有很多人说的地点是错的。
看来很多人是没有去过赌场的。
悉尼最著名的两座大桥，一个是大家所熟悉的悉尼海港大桥，即Harbour Bridge(HB), 另一座是连接悉尼北部的一座大桥，叫Anzac Bridge(AB), 即澳纽军团大桥，它是连接悉尼西部的。
HB在其北部由两大区域镇守，一个是同样以顶级公寓见长的Milson Point, 另一个是顶级豪宅区域Kirribili，而AB的东端同样由一个著名区域镇守，她就是
---Pyrmont。
（以下是我在2013年微博时写过的）
你可能不相信，在90年代初，Pyrmont被开发之前，是CSR的工业用地，以焚烧动物的骨骼用于糖浆脱色，最后再用骨骼灰生产过磷酸盐。
1997年，澳洲顶级开发商Lend Lease将CSR的这片地买下，并最终演变成现在你我眼中的Pyrmont。
2012年,这里的房屋相继竣工，留在世人眼中的Pyrmont早已是高房价的代名词。
色彩斑斓的这栋楼，是我悉尼最最喜欢的一栋楼，没有之一。
他由Lend Lease兴建，与后边那栋乳白色的楼一起，被称为“The Silk”。
Pyrmont, 一个典型的旧城区，工业区，如今已经发展成为顶级住宅区，这样的区域又有哪些不为人所知的故事呢？
进入今天的看房日记。
正文
Pyrmont
Pyrmont一提有很多人不知道，但一说到悉尼的赌场，大家立马就反应过来了。
没错！悉尼的赌场就坐落于Pyrmont。
Pyrmont是一个半岛，其北部与内西著名豪宅区Balmain East遥相呼应，东边与未来澳洲最贵的公寓项目所在地Barangaroo呼应，两个咯吱窝，一个是Darling Harbour，另一个是Fish Market所在地，说到这，顿时有种满身都是亮点的感觉。
另外，值得一提的是其西部所正对的半岛（Port Jackson）将是悉尼市中心区域未来最后一块可开发的用地，目前已经有报道它也随后被开发。
我第一次来到Pyrmont已经是很多年的事了，没错！是来见国内的投资客人，她约我在赌场见面，邀我喝Hennesy, 这也是我第一次喝着酒见大投资人，
立马就不怂了。
Pyrmont是一个典型的从无到有的区域，也不能说是一无所有，其实Pyrmont是有存在排屋的，只是数量已经少了很多，更多的是高层公寓为主的半岛。
这里的人群还是以西人为主，但是也不乏很多族裔的年轻人群，毕竟，她离市中心真得太近了，而且还有轻轨站，交通上，没得说。
整个区域的基建发展到如今已经是非常成熟了，不论是酒馆，咖啡馆，还是饭店等，在进入Pyrmont半岛伊始是非常完善的，但越往里走，就越安静，尽管是以公寓为主的地域，但是周末街上的人其实也并不多。
另外, Pyrmont半岛也是有就业的，比如大家熟知的Fairfax Media以及10号电视台等都坐落于此。
Pyrmont区域内一条主路Harris St, 将半岛由南北向一分为二，但两部分的差别并没有特别明显。如果一定要说的话，Harris St的西部楼更多，更高，更新一些，东部矮一点，热闹一点，但其实也并不缺豪宅，尤其是位于Pyrmont Bay那的Darling Island Road上的不算高的楼宇，几百万澳币，安静，顶级水景，高质量建筑，绝对是顶级的。
来看数据。
宏观市场
目前市场一瞥
独立屋市场：
可忽略
我只看到了零星几处排屋，并无独立屋出现。
公寓市场：
Pyrmont目前中位价为90万8千，排名新州第59位，尽管位于悉尼上北或许也是这个数据，但根本无可比性。
Pyrmont区域内旧的公寓有几十年之旧的，有顶级开发商开发的顶级海景公寓，动辄几百万澳币，因此这个中位价所体现出的90万，绝对是是富有深意的90万澳币。
过去二手房成交情况：
越是顶级区域，价位差往往拉得越大，原因是同一区域，不同地点，不同新旧，房屋的价格可能是天壤之别。如果是差一些的区域，出彩的可能性就小了很多。这也是我之前说的，顶级区域其实都有一个潜在的价格，如果你的物业没有达到这个价格，你的房子就很难出彩，原因是富人是没有预算的，他们只买自己喜欢的。
大悟看房
这套物业的开发商是Lend Lease，于2004年建造的物业，距今已经12年了。
2房2卫2车位。总使用面积120平。
但是物业保养得十分好，可见开发商因素对于一个项目的意义有多大，我们总说投资是中长线的，问题是未来房市好了，你的房子是否也能不掉链子呢？
当然了，又有游泳池，又有网球场等设施，物业费自然也是咋舌，2200澳币一个季度。顶级的物业，一般物业费也不会低，这点我希望投资人也要明白。大家可以翻看我写的最近两期【大悟访谈录】分别是和澳洲的开发商和建筑商的谈话，你会明白的。
这套物业目前的建议价格为175万澳币。
在2007的售价为83万5澳币，当时的市场是很萎靡的，利息甚至达到了近7%，对人民币的汇率也是6.5左右。
9年时间，一样翻番。
因为这样的物业和独立屋在稀缺性上是有共性的。
Ultimo
以Fig St为界，与Pyrmont仅仅接壤的地方就是Ultimo了，这个无论是距离悉尼科技大学还是悉尼大学都很近的位置，是澳洲留学生们最热衷的地方之一。
但其实，Ultimo也算是一个老区，如果不是老区，就不会有排屋存在。
排屋是澳洲建筑史上最特别的存在，在1840-1900年之间，澳洲涌入了很多的英国新移民，这些新移民中的工薪阶层大多选择市中心3公里之内的区域租住，这也是排屋的兴起之时。因此，在公寓未兴起之前，它在澳洲人心中有着特殊的意义。
教育，作为澳洲四大支柱产业之一，近几年发展的很不错，留学生对于居住地的选择，因为没有车的缘故，多数会选择要么距离市中心近，要么公共交通方便的地方。那么Ultimo就是前者了。
当然，这里的租金也并不便宜。
尽管Ultimo与Pyrmont是接壤的，但人口组成完全不同。Pyrmont的留学生人口要少得多，原因是Pyrmont太贵。
独立屋中位价为140万澳币，当然这样位置的独立屋，也不会有如北区占地大的，多数指的就是排屋。
公寓的涨幅过去1年来到了40.67%， 我觉得有点扯了。因为我所看的那套物业和2年前的价格相比也就多了6万澳币，所以我对这个数据持怀疑态度，估计是有过离谱的deal, 另外，Ultimo最近的公寓项目多了些，市场推广也好了很多，因此，这对于不算新也不算旧的公寓一定是有促进作用的。
以排屋为主。
并没有数据给的那么夸张，在我看来，数据永远都是辅助性的。
这套物业，建成后与其3年前推广时大相径庭。做得根本没有其当时的图册那么好看，整个楼体的质量也略粗糙。
这是我后来认识在里面做建筑的朋友得知的。而且工期延误得很严重。
开发商因素真的是非常非常重要，当然，无论是户型还是景色还是地理位置，忽悠一个家长，问题都不大。
但说实话，我去inspection的时候，根本没看到西人，基本就是学生公寓，你可能会说，这样的房子也会涨，你读书时住的地方和你工作后住的地方八成是不同的，所以这样的物业未来也就是给学生住的，至于学生如何对待房子，未来这样的房子在市场上的成色如何，届时的物业费要多少，这些就不好说了。
主要的是，谁来接盘呢？
因此，买市中心的学生公寓类项目，就现金流来讲，是可以的，看投资人要什么了。我在我的书里也提到过，这样的项目的有价无市的问题，大家也可以翻看。
大悟总结
周末刮着大风，来到海边的地界，突然怀念起了家乡。
本期看房日记就是这样，感谢阅读！
更多 看房日记
请关注“澳洲房产大全”微信公众号
在公众号内菜单栏内
点击 “专栏汇总 ”即可延伸阅读
作者介绍
