我的看房日记47┃悉尼市中心Pyrmont/Ultimo(平台原创)

<- 分享“澳洲房产大全”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-10 澳洲房产大全



【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏,每周一发布,距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。


它是本平台主编大悟每周末把参加澳洲二手房拍卖过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。







文┃大悟 (微信号:262739843)


2016年10月8日 星期六 天气:晴


前言


今天的看房日记所选择的区域是以公寓为主的区域。当我周六放了几张图于朋友圈的时候,居然有很多人说的地点是错的。


看来很多人是没有去过赌场的。


悉尼最著名的两座大桥,一个是大家所熟悉的悉尼海港大桥,即Harbour Bridge(HB), 另一座是连接悉尼北部的一座大桥,叫Anzac Bridge(AB), 即澳纽军团大桥,它是连接悉尼西部的。


HB在其北部由两大区域镇守,一个是同样以顶级公寓见长的Milson Point, 另一个是顶级豪宅区域Kirribili,而AB的东端同样由一个著名区域镇守,她就是


---Pyrmont。


(以下是我在2013年微博时写过的)

你可能不相信,在90年代初,Pyrmont被开发之前,是CSR的工业用地,以焚烧动物的骨骼用于糖浆脱色,最后再用骨骼灰生产过磷酸盐。


1997年,澳洲顶级开发商Lend Lease将CSR的这片地买下,并最终演变成现在你我眼中的Pyrmont。


2012年,这里的房屋相继竣工,留在世人眼中的Pyrmont早已是高房价的代名词。

色彩斑斓的这栋楼,是我悉尼最最喜欢的一栋楼,没有之一。


他由Lend Lease兴建,与后边那栋乳白色的楼一起,被称为“The Silk”。


Pyrmont, 一个典型的旧城区,工业区,如今已经发展成为顶级住宅区,这样的区域又有哪些不为人所知的故事呢?


进入今天的看房日记。



正文

Pyrmont

Pyrmont一提有很多人不知道,但一说到悉尼的赌场,大家立马就反应过来了。


没错!悉尼的赌场就坐落于Pyrmont。


Pyrmont是一个半岛,其北部与内西著名豪宅区Balmain East遥相呼应,东边与未来澳洲最贵的公寓项目所在地Barangaroo呼应,两个咯吱窝,一个是Darling Harbour,另一个是Fish Market所在地,说到这,顿时有种满身都是亮点的感觉。


另外,值得一提的是其西部所正对的半岛(Port Jackson)将是悉尼市中心区域未来最后一块可开发的用地,目前已经有报道它也随后被开发。


我第一次来到Pyrmont已经是很多年的事了,没错!是来见国内的投资客人,她约我在赌场见面,邀我喝Hennesy, 这也是我第一次喝着酒见大投资人,


立马就不怂了。


Pyrmont是一个典型的从无到有的区域,也不能说是一无所有,其实Pyrmont是有存在排屋的,只是数量已经少了很多,更多的是高层公寓为主的半岛。


这里的人群还是以西人为主,但是也不乏很多族裔的年轻人群,毕竟,她离市中心真得太近了,而且还有轻轨站,交通上,没得说。


整个区域的基建发展到如今已经是非常成熟了,不论是酒馆,咖啡馆,还是饭店等,在进入Pyrmont半岛伊始是非常完善的,但越往里走,就越安静,尽管是以公寓为主的地域,但是周末街上的人其实也并不多。


另外, Pyrmont半岛也是有就业的,比如大家熟知的Fairfax Media以及10号电视台等都坐落于此。


Pyrmont区域内一条主路Harris St, 将半岛由南北向一分为二,但两部分的差别并没有特别明显。如果一定要说的话,Harris St的西部楼更多,更高,更新一些,东部矮一点,热闹一点,但其实也并不缺豪宅,尤其是位于Pyrmont Bay那的Darling Island Road上的不算高的楼宇,几百万澳币,安静,顶级水景,高质量建筑,绝对是顶级的。


来看数据。


宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:

可忽略

我只看到了零星几处排屋,并无独立屋出现。


公寓市场:


Pyrmont目前中位价为90万8千,排名新州第59位,尽管位于悉尼上北或许也是这个数据,但根本无可比性。


Pyrmont区域内旧的公寓有几十年之旧的,有顶级开发商开发的顶级海景公寓,动辄几百万澳币,因此这个中位价所体现出的90万,绝对是是富有深意的90万澳币。



过去二手房成交情况:

独立屋市场:


可忽略

公寓市场:

越是顶级区域,价位差往往拉得越大,原因是同一区域,不同地点,不同新旧,房屋的价格可能是天壤之别。如果是差一些的区域,出彩的可能性就小了很多。这也是我之前说的,顶级区域其实都有一个潜在的价格,如果你的物业没有达到这个价格,你的房子就很难出彩,原因是富人是没有预算的,他们只买自己喜欢的。


大悟看房


这套物业的开发商是Lend Lease,于2004年建造的物业,距今已经12年了。


2房2卫2车位。总使用面积120平。


但是物业保养得十分好,可见开发商因素对于一个项目的意义有多大,我们总说投资是中长线的,问题是未来房市好了,你的房子是否也能不掉链子呢?


当然了,又有游泳池,又有网球场等设施,物业费自然也是咋舌,2200澳币一个季度。顶级的物业,一般物业费也不会低,这点我希望投资人也要明白。大家可以翻看我写的最近两期【大悟访谈录】分别是和澳洲的开发商和建筑商的谈话,你会明白的。


这套物业目前的建议价格为175万澳币。


在2007的售价为83万5澳币,当时的市场是很萎靡的,利息甚至达到了近7%,对人民币的汇率也是6.5左右。


9年时间,一样翻番。


因为这样的物业和独立屋在稀缺性上是有共性的。


Ultimo

以Fig St为界,与Pyrmont仅仅接壤的地方就是Ultimo了,这个无论是距离悉尼科技大学还是悉尼大学都很近的位置,是澳洲留学生们最热衷的地方之一。


但其实,Ultimo也算是一个老区,如果不是老区,就不会有排屋存在。


排屋是澳洲建筑史上最特别的存在,在1840-1900年之间,澳洲涌入了很多的英国新移民,这些新移民中的工薪阶层大多选择市中心3公里之内的区域租住,这也是排屋的兴起之时。因此,在公寓未兴起之前,它在澳洲人心中有着特殊的意义。


教育,作为澳洲四大支柱产业之一,近几年发展的很不错,留学生对于居住地的选择,因为没有车的缘故,多数会选择要么距离市中心近,要么公共交通方便的地方。那么Ultimo就是前者了。


当然,这里的租金也并不便宜。


尽管Ultimo与Pyrmont是接壤的,但人口组成完全不同。Pyrmont的留学生人口要少得多,原因是Pyrmont太贵。



宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


独立屋中位价为140万澳币,当然这样位置的独立屋,也不会有如北区占地大的,多数指的就是排屋。


公寓市场:


公寓的涨幅过去1年来到了40.67%, 我觉得有点扯了。因为我所看的那套物业和2年前的价格相比也就多了6万澳币,所以我对这个数据持怀疑态度,估计是有过离谱的deal, 另外,Ultimo最近的公寓项目多了些,市场推广也好了很多,因此,这对于不算新也不算旧的公寓一定是有促进作用的。

过去二手房成交情况:

独立屋市场:

以排屋为主。


公寓市场:

并没有数据给的那么夸张,在我看来,数据永远都是辅助性的。



大悟看房

这套物业,建成后与其3年前推广时大相径庭。做得根本没有其当时的图册那么好看,整个楼体的质量也略粗糙。


这是我后来认识在里面做建筑的朋友得知的。而且工期延误得很严重。


开发商因素真的是非常非常重要,当然,无论是户型还是景色还是地理位置,忽悠一个家长,问题都不大。


但说实话,我去inspection的时候,根本没看到西人,基本就是学生公寓,你可能会说,这样的房子也会涨,你读书时住的地方和你工作后住的地方八成是不同的,所以这样的物业未来也就是给学生住的,至于学生如何对待房子,未来这样的房子在市场上的成色如何,届时的物业费要多少,这些就不好说了。


主要的是,谁来接盘呢?


因此,买市中心的学生公寓类项目,就现金流来讲,是可以的,看投资人要什么了。我在我的书里也提到过,这样的项目的有价无市的问题,大家也可以翻看。


大悟总结


周末刮着大风,来到海边的地界,突然怀念起了家乡。


对于顶级公寓来讲,其现金流一般都挺差的,比如如上Pyrmont的公寓,其租金一周也就1200-1300澳币这样子,再加上其不菲的持有成本,如果买下来的话,现金流100%是负的,但是这样的公寓类房屋,缘何能如独立屋一样在不到10年内翻番呢?


这是非常值得思考的事情。


同时,如果你仅仅抱着现金流一定要为正的思维,是买不了顶级公寓的,因为这样的项目,就如同顶级独立屋一样,现金流是不太可能为正的,很多买家入手这样的项目,是抱着lock-and-leave的思路,也就是说宁肯空着,也不出租。


所以,我要对那些把现金流因素看得很重的投资人说一句,要么是你的预算有限,要么是你的思路不对,因为现金流问题的不妥协,你会损失很多真正好的项目,尤其对于预算没问题的客人,是很可惜的事情。


反过来讲,如果把现金流看得很重,那您不妨看看Ultimo这样不愁租的房屋,因为这样的物业很多人讲得隔房子,甚至把厅,阳台都出租出去,其现金流当然很好,但居住人数超了房屋的承载力,导致物业磨损加重,这时,就不要再嚷嚷要房价增长也要高,因为这两者,一直都是相对存在的。


本期看房日记就是这样,感谢阅读!










更多 看房日记  

请关注“澳洲房产大全”微信公众号


在公众号内菜单栏内

点击  “专栏汇总  ”即可延伸阅读



点击展开全文