税务专栏01 | 房产投资中的澳洲税种,你“造”么?(平台原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-14 澳洲房产大全



  主编寄语

如果把澳房投资喻成一场足球比赛,那么澳洲税法在我看来就代表着后防,是体系中非常重要的一部分。


本文作者以唐是个北京大妞,以全优成绩获取澳洲注会执照,曾供职于澳TOP5事务所任高级财务顾问,其无论文字还是本人,都透着北京人特有的“邪性”,不过我喜欢懂得调侃,还有专业功底的人。因为既有趣,又有料。


澳房大全【税务专栏】由领赢会计事务所团队撰写。



税务专栏01

房产投资中的澳洲税种

你“造”么?


作者:以 唐

 微信:Leadin06

投资房产尤其海外置业以前很难,现在好像很容易就可以实现。就算是中国政府收紧换汇政策,澳洲银行不放贷给海外人士,也挡不住海外同胞的热情,照样能八仙过海各显神通,大把大把的掏腰包换不动产。


动辄就是如下的谈论,

“去年90万买的,现在都130万了,真的是买到就赚到!”


“还不买啊,澳洲政府在当地大力修建改善各类基础设施,周边房价肯定涨得笑不动了!”

 

房产投资会带来这么大的收益?

是不是只要找到一位好的投资顾问就万事大吉了?

或者相信自己的慧眼也很胸有成竹?


其实不然!

万万税的澳洲,税很深!

您的收益,联邦政府和州政府均要从中分好几杯羹。




没有财税领域的专业人士帮您好好布局,解惑答疑,你的收益可能会比隔壁王大爷少一半,或者更多!


这期,就给您简单概要的介绍一下澳洲房产投资中涉及到的税种,以后会慢慢展开。


购买房产时


Stamp duty印花税

不管在哪各州买房,您都要缴付相对不菲的印花税。投资房的印花税比自住房还高。

而且,各个州政府已经陆续出台针对海外人士的附加印花税。



拥有房产中


Land Tax 土地税

如果您买的是带地的投资房,根据土地的价值,每年还有可能上缴土地税,每个州都不同。

新州为例:


Income tax 所得税

投资房产是为了赚钱的,买了当然不想闲置,有稳定的出租收入当然喜上眉梢。


但如果你的出租收入高于出租支出,就意味着您当年要准备缴纳所得税了。




澳洲税务居民


澳洲非税务居民


 

从上面表格可以看出,如果您是非税务居民,没有免征税额。从第1块钱起,您就要开始交税了,而且上来就是32.5%,澳洲政府一点也不客气。


当然,如果出租收入小于出租支出,这笔损失你可以累计,将来财年赚了便可以用于抵扣。


事实上,这种情形下有可能已然是真金白银损失了,当然也有可能是因为房屋折旧产生的非现金流支出,并非从口袋里掏钱。

 

出售房产时


CGT资本利得税

当您看到几年前所购买的物业增值不菲,是时候出售物业,变现享受战果或重新优化投资组合的时候,资本利得税在悄悄地等着您。


注意,你卖房签合同的日期,而并不是过户日期,决定您要在那个财务年度很可能不得不缴纳资本利得税。有招应对吗?


当然。建议您提前未雨绸缪做好税务筹划,合法减少延迟缴纳。


澳洲税务居民

如果您以个人名义持有房产满一年以上,出售收益可以按五折计算。


如果早期明智的选用其它适合自身情况的架构购买持有的物业,如利用自营养老金(SMSF),出售收益则有可能完全免除缴纳资本利得税的困扰。


海外人士


不管持有房产多长时间,出售收益没有任何折扣可以享受,而且最低也要按32.5% 缴纳,税真是一点都少不了。


那如果不交呢?谁管呢?是的,澳洲实行的是个人所得税主动申报制度,政府默认每个人都是良民。


如果您在大数据时代不去做主动申报,澳洲税局一旦查出,便会改变对您看法,您的个人信用急速降低,有可能一辈子被税局盯上。




结语:


澳洲税法非常复杂,并且不断更新变化,不容小视。你不理财,财不理你。


若您想认真从房产投资收益中受益更多,就赶快咨询专业靠谱的持牌会计税务师好好打理税务事宜吧!


Leadin 是一家注重专业精神和高效沟通,提供财务税务,移民审计,自营养老金建立管理,商业咨询,贷款经纪等服务的综合注册会计师事务所。


我们在建立运用各类生意,前期澳洲移民审计,移民财务报表,自营养老金的建立运用,优化房产投资,创业扶持,个体和家庭税务计划等方面拥有丰富从业经验。







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