澳大利亚突袭检查 严打房产中介"报价虚低"

<- 分享“澳大利亚大华时代”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-11 澳大利亚大华时代



澳大利亚房产市场近年持续火爆。澳法规严谨,房地产中介要想浑水摸鱼多渔利并不容易,但免不了有想钻空子、打擦边球的。压低报价就是中介常用招数,也是澳政府重点整治现象。




【突袭检查 “杀鸡儆猴”】


墨尔本所在的维多利亚州消费者事务部今年2月突击检查,抓住了一条“大鱼”——大型连锁房屋中介企业霍金·斯图尔特公司。公司墨尔本里士满区分支旗下几名房产经纪人被控在11起房产交易中虚假报价,被告上联邦法庭。


在一宗案例中,卖方玛格丽特·史密斯2014年10月29日与霍金·斯图尔特公司签署卖方中介合同,合同中标示她名下位于国王街的房屋预期售价64万澳元至70万澳元(1澳元约合5元人民币)。


按照州消费者事务部说法,史密斯的房产经纪人当时认为这处房产实际可卖到82万澳元左右。当年11月10日前后,房产还未挂牌销售前,经纪人特伦特·斯图尔特在邮件中向房主解释:公司想运用一些策略帮她把房子卖出“最好的价钱”,“第一步就是营造一种折价出售的假象”,然后,随着广告宣传把买方兴趣调动起来,接下来公司会抬高报价。11月,史密斯的房子在中介公司广告宣传册中报价为62万澳元至68万澳元,12月1日后调高至64万澳元至70万澳元。

 

最后,这处房产在拍卖中售出89.1万澳元的高价。


利用相同手法,这家中介公司将好几处房子卖出比最初估价高得多的价钱。

 

公司最初辩解道:“根据当前法律,卖家虽然可以咨询经纪人建议,但没有义务在拍卖日前透露自己底价,假如买方意向较高,最后售价可能会高于广告报价。”它还宣称,这是“全球房地产业一个普遍问题”。


不过,在大量证据面前,这家公司不得不低头认罪,表示不会对消费者事务部的指控展开抗辩,而是将与法庭讨论合适的处罚方式。公司8月发表声明承认压低报价是“非常严重”的错误,公司有责任向消费者提供房产真实价格。

 



在房产拍卖市场,压低报价的现象并不少见。房地产中介经常虚报即将拍卖的房产价格,故意在前期广告宣传中报价低一些,目的是吸引财力较弱的竞标者,而实际上通过竞标,这些房产往往以较高价格出售。这种压低报价的行为不仅浪费人力物力,还对真正的投资者造成极为负面的影响。


虽然故意压低报价不道德、不合法,但房产卖出高价,卖方中介可以得到更多佣金回报,所以总有人明知故犯,而法律惩戒力度不够则助长了他们的恶习。


近年,各州消费者事务部会对房产交易展开抽查,被查获的有“大鱼”,也有“小鱼”。这次霍金·斯图尔特公司“案发”,会给其他中介一个警醒。

 



对霍金·斯图尔特公司发起的诉讼,是维州消费者事务部去年春天对100宗房地产交易审计后、进入司法程序的第一个案例。今天秋天还有100宗交易待查。


【修改法律 加重处罚】


近年澳大利亚楼市逐渐升温,悉尼和墨尔本等大都市房价增长快速。不过,总的来说,房价大涨并未影响澳大利亚房地产市场规范有序运转。

 

澳大利亚法律体系基本继承英国普通法体系,土地所有权制度经上百年发展已相当完善。但这种完善也造成土地转让法律流程复杂繁琐、极其专业,法律体系庞杂,既受高等法院判例影响,联邦制的澳大利亚各个州也有自己相对独立的司法体系和法律规范。

 


房地产业从开发到销售,受联邦法律和各州法律重重限制,仅房产方面的联邦法就超过12个。房地产中介也不例外。

 

针对报价虚低现象泛滥,各州政府已开始填补法律漏洞,从严打击,维护消费者利益。

 

2015年新南威尔士州议会通过决议,修订《2002年待售房产与商业中介法》,对房产经纪人如何营销房产作出更严格、更细化的规范,加大对压低报价的查处力度。

 


根据这份修订案,经纪人须向卖家提供预估售价的书面证据,且在代理协议中写明预估价格。经纪人报价不能低于这个预估售价。预估售价可以是一个确定数值,也可以是一个价格范围,但最高价和最低价之间相差不能超过10%。


修正案将禁止中介提供的价格指引中包含“希望出价超过(offers over)”、 “希望出价高于(offers above)”或任何类似字眼及声明。


业内人士认为,这次改革对消费者和房地产中介来说都很重要。改革将为房地产行业带来透明度和明确性。立法要求经纪人对确定当前市场价时更加负责任,也为买家提供透明价格。

 

新规也要求经纪人将每次提供给买家、潜在买家、卖家及潜在卖家的报价记录在案。压低报价一经查实,经纪人虽然仍将面临2.2万澳元罚款,但会额外接受更为严厉的惩处,包括上缴销售时获得的所有佣金及费用。

 

今年早些时候,维州政府也宣布将修改相关法规,加大对压低报价行为的处罚力度。

 

澳大利亚房产中介不仅受到法律限制,还受到澳大利亚消费者和公平竞争委员会监管。委员会官方网站上会注明房产中介准则。一旦房产中介违法,消费者除可向各州民事法庭起诉,也可向消费者和公平竞争委员会投诉。



内容来源:新华网



点击展开全文