【投资攻略】购买楼花的几个阶段

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-17 加拿大第一生活


今年多伦多的楼花市场特别红火,很多楼花,像downtown的Halo、8 Cumberland、AYC,旺市的COSMOS,甚至滑铁卢的URL都是在预定阶段就销售一空。


那么什么是预定阶段,楼花销售又分为几个阶段呢?这几个阶段各有什么特点?今天的《犀牛手札》,我就来和大家聊聊楼花的一生一世。


和国内的楼盘销售不同,加拿大、多伦多的楼花从没有圈地、没有动工,没有销售处,没有样板间,甚至连户型图、价格单都没有的时候就开始了。很多拥有多年房产投资经验的国内买家都不适应多伦多楼花的卖法,好多人都有那种两眼一抹黑,直接下单买房的恐慌。

因为中国和加拿大房产购买流程差别很大,有这种错觉一点也不奇怪,大家也无需紧张。加拿大是一个法治非常健全的国家,制定的法律也在最大程度的保护消费者的利益。加拿大的法律明文规定,开发商及其销售商不可以在签订合同之前,就向购房者收取任何押金或者费用;而且进一步的规定,任何公寓楼花在签订合同10天之内,购买者可以没有任何原因的退掉已经购买的房产,不需要承担任何责任。

所以,购买公寓楼花、签订合同缴纳定金之后的10天之内,任性的退掉房产、要回定金,取消合同的行为,是完全合理、合法,没有任何人可以质疑的。大家需不要有心理负担。

闲话说的有点多,咱们书归正传,接着说楼花的几个阶段。

楼花的第一个阶段,叫做VVIP预定。在这个阶段,开发商会准备好经多方协商之后的户型图、试水用的价格单,然后召集自己熟悉的经纪,来做试水性的销售。为之后第二个阶段,即正式销售阶段做准备。如果需求太大,就会适当调高价格;如果效果不好,价格也会向下调整。(这几年来,因为多伦多的房产形势一片大好,基本没有第二阶段向下调整价格的情况发生,但是这种可能性是存在的,各位房产投资者要了解这。)
楼花的第一个销售阶段短则一、两天、长则一、两周,在此之后,楼花的销售会进入第二阶段:VIP销售。在VIP销售这个阶段,只有地产经纪可以代理开发商销售楼花,普通的买家暂时还不能自行购买。这一阶段的长度大致为1-2周。这两年由于房地产的加速上升,很多楼盘到这个阶段就已经售罄,就不会有第三阶段出现了。

刚才说了,近年多伦多房市火爆,好多楼花的几百个单位在前两阶段就销售一空,第三阶段的销售就消失了。与此同时呢,楼花销售衍生出来一个奇怪的阶段 – 事前预售阶段(犀牛叫它-1阶段)。在这一阶段,开发商还没有准备妥当,既没有户型图也没有价格单,甚至所谓的项目,有可能连名字还没有定好,只是有一个传言在外,就开始销售。如果大家稍有注意的话,一定会发现很多活生生的例子。比如这样的广告:某某楼盘特级代理、内部代理、提前预定等等,甚至有的人还会说保证拿盘,甚至还有的经纪要求有意向的买家事先缴纳几千甚至几万的押金。(需要说明的是,这些事先收取押金的行为都不受加拿大的法律保护,即使大家愿意承担风险,事先交了押金,在签订合同10天之内仍然有权利取消合同,拿回所有的押金。)

楼花销售的第三阶段为面对公众销售期,特点为有销售中心、样板间、楼花的沙盘等等。目前多伦多的楼花仍然有相当一部分采用这种传统的销售模式。

交房期

楼花是一种远期投资,说白了,就是用现在的钱购买对将来的预期,有点类似银行里的零存整取。除了这一部分的盈利之外,再加上房贷的杠杆作用,楼花投资也可以获得不输于购买独立屋现房的收益。

多伦多楼花的交房期一般在4年左右,大部分楼花还会拖半年左右,严重的甚至会拖到第5年。当然也有极少数楼花,交房期会提前。比如前一阵热卖的Park Club第五期,交房期就由2019年中提前到了2019年初。

尾盘

接触过楼花投资的朋友应该会听说过“尾盘”这个词。什么叫“尾盘”呢?顾名思义,“尾盘”指那些卖剩下了的单元。大多数尾盘都会有这样或者那样的毛病,比如户型不合理、价格太高,或者楼层不好,等等。但是呢,“尾盘”也有其优点:就是交房期近。购买之后无需等待4年就可拿到一个全新的单元。再加上有时候开发商为了促销,会给出一些价格上的优惠,甚至重新设计户型以满足客户的要求。所以,在恰当的时机,购买“尾盘”也是不错的选择。

在哪个阶段购入楼花最合适?

经常有朋友向犀牛询问购入楼花的最佳时机。其实呢,这个问题的答案根据每个人情况的不同而不同。如果只是追求最大的投资回报率,那么当然是越早越好;但是不可避免的,风险也就更大。另外,有的人不愿意把资金放那么长时间,但是又想要新房,怎么办呢?这时候,就可以在尾盘介入,也是符合自己利益的。

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本文完成于2016年10月11日,文章写作的目的仅仅是内容和知识的分享。文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留来源、作者及原文链接,否则犀牛有可能会付诸法律。如果哪位朋友想继续讨论文章内容的,也欢迎添加我的个人微信,直接和我联系。

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