今年多伦多的楼花市场特别红火，很多楼花，像downtown的Halo、8 Cumberland、AYC，旺市的COSMOS，甚至滑铁卢的URL都是在预定阶段就销售一空。
那么什么是预定阶段，楼花销售又分为几个阶段呢？这几个阶段各有什么特点？今天的《犀牛手札》，我就来和大家聊聊楼花的一生一世。和国内的楼盘销售不同，加拿大、多伦多的楼花从没有圈地、没有动工，没有销售处，没有样板间，甚至连户型图、价格单都没有的时候就开始了。很多拥有多年房产投资经验的国内买家都不适应多伦多楼花的卖法，好多人都有那种两眼一抹黑，直接下单买房的恐慌。因为中国和加拿大房产购买流程差别很大，有这种错觉一点也不奇怪，大家也无需紧张。加拿大是一个法治非常健全的国家，制定的法律也在最大程度的保护消费者的利益。加拿大的法律明文规定，开发商及其销售商不可以在签订合同之前，就向购房者收取任何押金或者费用；而且进一步的规定，任何公寓楼花在签订合同10天之内，购买者可以没有任何原因的退掉已经购买的房产，不需要承担任何责任。所以，购买公寓楼花、签订合同缴纳定金之后的10天之内，任性的退掉房产、要回定金，取消合同的行为，是完全合理、合法，没有任何人可以质疑的。大家需不要有心理负担。闲话说的有点多，咱们书归正传，接着说楼花的几个阶段。楼花的第一个阶段，叫做VVIP预定。在这个阶段，开发商会准备好经多方协商之后的户型图、试水用的价格单，然后召集自己熟悉的经纪，来做试水性的销售。为之后第二个阶段，即正式销售阶段做准备。如果需求太大，就会适当调高价格；如果效果不好，价格也会向下调整。（这几年来，因为多伦多的房产形势一片大好，基本没有第二阶段向下调整价格的情况发生，但是这种可能性是存在的，各位房产投资者要了解这。）楼花的第一个销售阶段短则一、两天、长则一、两周，在此之后，楼花的销售会进入第二阶段：VIP销售。在VIP销售这个阶段，只有地产经纪可以代理开发商销售楼花，普通的买家暂时还不能自行购买。这一阶段的长度大致为1-2周。这两年由于房地产的加速上升，很多楼盘到这个阶段就已经售罄，就不会有第三阶段出现了。刚才说了，近年多伦多房市火爆，好多楼花的几百个单位在前两阶段就销售一空，第三阶段的销售就消失了。与此同时呢，楼花销售衍生出来一个奇怪的阶段 – 事前预售阶段（犀牛叫它-1阶段）。在这一阶段，开发商还没有准备妥当，既没有户型图也没有价格单，甚至所谓的项目，有可能连名字还没有定好，只是有一个传言在外，就开始销售。如果大家稍有注意的话，一定会发现很多活生生的例子。比如这样的广告：某某楼盘特级代理、内部代理、提前预定等等，甚至有的人还会说保证拿盘，甚至还有的经纪要求有意向的买家事先缴纳几千甚至几万的押金。（需要说明的是，这些事先收取押金的行为都不受加拿大的法律保护，即使大家愿意承担风险，事先交了押金，在签订合同10天之内仍然有权利取消合同，拿回所有的押金。）楼花销售的第三阶段为面对公众销售期，特点为有销售中心、样板间、楼花的沙盘等等。目前多伦多的楼花仍然有相当一部分采用这种传统的销售模式。楼花是一种远期投资，说白了，就是用现在的钱购买对将来的预期，有点类似银行里的零存整取。除了这一部分的盈利之外，再加上房贷的杠杆作用，楼花投资也可以获得不输于购买独立屋现房的收益。多伦多楼花的交房期一般在4年左右，大部分楼花还会拖半年左右，严重的甚至会拖到第5年。当然也有极少数楼花，交房期会提前。比如前一阵热卖的Park Club第五期，交房期就由2019年中提前到了2019年初。接触过楼花投资的朋友应该会听说过“尾盘”这个词。什么叫“尾盘”呢？顾名思义，“尾盘”指那些卖剩下了的单元。大多数尾盘都会有这样或者那样的毛病，比如户型不合理、价格太高，或者楼层不好，等等。但是呢，“尾盘”也有其优点：就是交房期近。购买之后无需等待4年就可拿到一个全新的单元。再加上有时候开发商为了促销，会给出一些价格上的优惠，甚至重新设计户型以满足客户的要求。所以，在恰当的时机，购买“尾盘”也是不错的选择。经常有朋友向犀牛询问购入楼花的最佳时机。其实呢，这个问题的答案根据每个人情况的不同而不同。如果只是追求最大的投资回报率，那么当然是越早越好；但是不可避免的，风险也就更大。另外，有的人不愿意把资金放那么长时间，但是又想要新房，怎么办呢？这时候，就可以在尾盘介入，也是符合自己利益的。文章及版权说明：
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