【分析】房市或进入可持续发展阶段

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-11 悉尼名城快讯




2016年至今,澳大利亚房地产市场总体依旧繁荣。根据CoreLogic数据显示,截止至8月,澳洲首府城市房价年增长率达到7%,喜人的是不仅只有传统强市悉尼和墨尔本在增长,各首府城市也都有良好的增长势头。全球物业顾问公司莱坊国际公布全球住宅城市指数的数据显示,在房价上涨最快前100强中,堪培拉年增长率6.0%,排在第61位霍巴特年增长率4.9%,排在第76位布里斯班年增长率3.5%,排在第82位。但我们也应该清晰地认识到与去年同期的疯狂相比较,许多指数都降低了不少,这与通货膨胀率和工资增长率的相对疲弱有关。

 

根据CoreLogic最新一期的房地产分析报告,澳大利亚总房屋数量达到9700万套,其中居民住宅市值高达6万6000亿澳元,达到了股票市场总市值的3.8倍!另外商业用房市值也达8800亿澳元,均达到新高。其中两大主要城市悉尼和墨尔本的贡献和带动最为明显。





就悉尼而言,依旧是澳洲房产市场的最强推动力之一。根据下图的数据可以看出,截至9月,无论是在市值以及年增长率的对比上,悉尼对于澳洲房产市场的贡献都排在首位。其总体房价比上月增长0.81%,较之前的三个月增长了3.5%,虽有所下降,但相对去年同期涨幅达到了10.2%也是不争的事实。然而从2015年7月年增长率达到峰值18.4%之后的一年,年度增长率事实上在逐渐放缓,但并不影响其龙头老大的地位。






2016年房产市场依旧涨幅很大,而更积极的消息是,目前状态是处于一个良性及可持续的增长态势,那么是什么因素造就了2016年澳洲的房产市场呢?


1. 租金回报率维稳

目前悉尼和墨尔本房屋租金回报率维稳,好消息是澳洲联邦储备银行将利率下调至历史最低位的1.5%,降低了购房者贷款买房的负担。降息向来都与房地产市场有着密不可分的联系,澳联储自2012年开始降息以来,屡次保证了低廉的资金成本所引发的房价增长将是温和的,因此不会造成房屋承受力的下跌或者破坏金融稳定性。




2. 收入与债务比例

房屋价格与收入之间的倍数直接影响着购房者面临买房时的压力。澳大利亚房屋价格与收入的倍数在2015年九月份的数据是5.6倍,考虑到通膨数据后在2016年6月份的数据为5.7倍。按照国际惯例,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,澳洲市场仍然具有强劲的购买力。相比之下,深圳为27.7,上海20.8,北京18.1都远超合理范围,在中国两极分化的市场这些数据都让大众有着巨大的购房压力。




3. 海外移民增长率

目前澳洲收紧海外移民门槛,意味着新移民的质量将会越来越好精英阶层渐渐留在澳洲。移民增长率减缓了,但新移民的经济能力都比之前有很大提高,这也意味着房产需求会随之增加。另外,由于政策影响,海外投资购房比重加大,来自世界各地的货币纷纷流入澳洲购置房产。移民配置的调整也潜移默化地推动着对房地产的需求。




4. 失业率降低

在发达经济体统计学家的所有统计数据中,失业率是最能反应经济真实状态的,所以失业率数据的重要性在于其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。失业率的下降会增加人们对于房价稳定的信心。失业率在今年8月下降到了5.6%,是三年以来最低水平,无疑会对房地产市场的信心产生积极影响




现今的房地产市场增长已经慢慢进入正轨,是良性的、长期的、可持续的。在各项利好的经济政策下,未来将不可限量!


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