新西兰分地建房内部资料大曝光!那些开发商不会告诉你的秘密!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-10 逸居新西兰



咱们华人到了新西兰,怎么都会主动或“被动”的和房地产沾上边。您的家人或周围的朋友,很多不是卖房中介、贷款经理,就是银行职员、律师、会计师。

温饱的买自住房;小康的买学区房、买投资房;小土豪分地建房;大土豪买农场盖楼。咱们新西兰大农村出身的,回国说起自己都可以说是做房地产的, 哈哈。

       
房地产这条线上,赚钱的点很多,赚钱的方法也多,想冲进来分一杯羹的人更多。

我,乔大叔, 今天就来给大家讲讲现在火得很的土地分割建房,清清楚楚,明明白白地教你如何把钱赚到手!

想买大地分割建房,多少都会遇到以下这些问题:

  • 这个大地的房子该不该买?能不能分?能分几块?
  • 分割成本到底是多少?斜地和平地的差价是多少?
  • 洪水区,污水管,雨水管,有多少未知因素?
  • 分割时间要多久?
  •  多少钱买进才能赚钱?
  • 分了就卖?还是建好了房再卖?

下面乔大叔就用个实例,来一一回答这些问题。


Woodford Av, Henderson, AKL (2015年7月买进)
 
位        置: 奥克兰西区
土地面积:817m2
房        子:1960年代,老3房1卫浴,砖瓦 Weatherboard,室内 93m2.


拍卖前,成本分析:

分割成本: 8万元左右(计算细节见后分割成本分析)
旧房不动,只需装修的成本: 内外全部翻新需7万元左右(计算细节见旧房装修成本分析)
按2015年7月的市价,全翻新旧房轻松可卖75万
按2015年7月的市价,分割出来的地轻松可卖60万
如出售,房产中介费: 5万
总销售额:75+60=135万
利润=135-8-7-5-买价

所以拍卖价格只要
低于135-8-7-5=115万就挣钱。


拍卖现场,两家竞价,我91万拿下,没有任何迟疑 。拍到就已赚到20万。


乔大叔Tips:
 房产生意和所有生意一样,
自家帐清楚,底气十足。

市场总是帮那些明白自己在做什么的人。


2016年4月,同条街左邻居(有很长的车道,无雨水管,分割需要切掉一部分房子)拍卖110万。2016年5月,同条街右邻居(有很长的车道,无雨水管 )拍卖118万。也就是说在不分割不装修的情况下,此项目现在市值120万左右,利润近30万。


 分割成本分析:



地面分析

土地面积大小,是否够分:地大817m2, 可对半分。因为是路交叉口的房,不涉及drive way的问题。
旧房位置,是否般移:旧房子完全在对半分割线的另一半所以没有移动房子的问题。
洪水报告,是否可建:地的一角与洪水区沾边,所以需要洪水报告,但不影响建房位置。
坡度大小,是否挡土:该地有一些小坡度,建新房需要做挡土墙。

地下分析

有无管道,是否外接


地下有污水管通过新建房所在地,所以需要污水管搭桥。该地没有雨水管,但能连接到路边的公共雨水管道里,无需邻居签字。根据最低点在公路对面,所以需要雨水管穿过公路。


因为该项目要接雨水到马路对面,所以偏贵。接新房+旧房的污水、雨水全部工程约3万元。
进水、电、电话 三通,约1万元。
drive way 约1.5万。
分割师的手续费约2.5万元

综上所述,
该旧房带地项目属于无重大分割障碍,完全易于分割并加建,整个施工面宽阔,属于分割好盘,分割费预算约8万元。

旧房装修成本分析:



 清理屋顶、换雨水槽、洗瓦、油漆0.5万元
 全新橱柜2万元
 全新卫浴2万元,该项目多加一个厕所出来
 地毯、地板、地砖1万元
 里外油漆0.5万元
 内墙0.3万元
 花园、围栏、Deck,0.7万元

该项目预算装修约7万元,时间6-8周。

 建房成本分析:


根据具体要求不同,
建房成本在$1600-2000/m2不等.

 分割建房时间:

 专业分割团队,2-3个月分割
市政府分割审批,1-3个月
 建筑设计师,1-4周
 BC审批,2-3个月
 建房,4-6个月

乔大叔Tips:
在资金流没问题的情况下,可以在等市政府分割审批的同时建房,这样整个项目可以在9-12月完工。

开发商的明细帐,乔大叔今天讲的够清楚了吧。


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