新西兰分地建房内部资料大曝光！那些开发商不会告诉你的秘密！,逸居新西兰微信公众号文章

咱们华人到了新西兰，怎么都会主动或“被动”的和房地产沾上边。您的家人或周围的朋友，很多不是卖房中介、贷款经理，就是银行职员、律师、会计师。

温饱的买自住房；小康的买学区房、买投资房；小土豪分地建房；大土豪买农场盖楼。咱们新西兰大农村出身的，回国说起自己都可以说是做房地产的，哈哈。

房地产这条线上，赚钱的点很多，赚钱的方法也多，想冲进来分一杯羹的人更多。

我，乔大叔，今天就来给大家讲讲现在火得很的土地分割建房，清清楚楚，明明白白地教你如何把钱赚到手！

想买大地分割建房，多少都会遇到以下这些问题：

这个大地的房子该不该买？能不能分？能分几块？
分割成本到底是多少？斜地和平地的差价是多少？
洪水区，污水管，雨水管，有多少未知因素？
分割时间要多久？
多少钱买进才能赚钱？
分了就卖？还是建好了房再卖？

下面乔大叔就用个实例，来一一回答这些问题。

Woodford Av, Henderson, AKL （2015年7月买进）

位置：奥克兰西区

土地面积：817m2

房子：1960年代，老3房1卫浴，砖瓦 Weatherboard，室内 93m2.

拍卖前，成本分析：

分割成本： 8万元左右（计算细节见后分割成本分析）

旧房不动，只需装修的成本：内外全部翻新需7万元左右（计算细节见旧房装修成本分析）

按2015年7月的市价，全翻新旧房轻松可卖75万

按2015年7月的市价，分割出来的地轻松可卖60万

如出售，房产中介费： 5万

总销售额：75+60=135万

利润＝135-8-7-5-买价

所以拍卖价格只要

低于135-8-7-5＝115万就挣钱。

拍卖现场，两家竞价，我91万拿下，没有任何迟疑。拍到就已赚到20万。

乔大叔Tips：

“

房产生意和所有生意一样，

自家帐清楚，底气十足。

市场总是帮那些明白自己在做什么的人。

2016年4月，同条街左邻居（有很长的车道，无雨水管，分割需要切掉一部分房子）拍卖110万。2016年5月，同条街右邻居（有很长的车道，无雨水管）拍卖118万。也就是说在不分割不装修的情况下，此项目现在市值120万左右，利润近30万。

分割成本分析：

地面分析

土地面积大小，是否够分：地大817m2, 可对半分。因为是路交叉口的房，不涉及drive way的问题。

旧房位置，是否般移：旧房子完全在对半分割线的另一半所以没有移动房子的问题。

洪水报告，是否可建：地的一角与洪水区沾边，所以需要洪水报告，但不影响建房位置。

坡度大小，是否挡土：该地有一些小坡度，建新房需要做挡土墙。

地下分析

有无管道，是否外接

地下有污水管通过新建房所在地，所以需要污水管搭桥。该地没有雨水管，但能连接到路边的公共雨水管道里，无需邻居签字。根据最低点在公路对面，所以需要雨水管穿过公路。

因为该项目要接雨水到马路对面，所以偏贵。接新房+旧房的污水、雨水全部工程约3万元。

进水、电、电话三通，约1万元。

drive way 约1.5万。

分割师的手续费约2.5万元

综上所述，

该旧房带地项目属于无重大分割障碍，完全易于分割并加建，整个施工面宽阔，属于分割好盘，分割费预算约8万元。

旧房装修成本分析：

清理屋顶、换雨水槽、洗瓦、油漆0.5万元

全新橱柜2万元

全新卫浴2万元，该项目多加一个厕所出来

地毯、地板、地砖1万元

里外油漆0.5万元

内墙0.3万元

花园、围栏、Deck，0.7万元

该项目预算装修约7万元，时间6-8周。

建房成本分析：

根据具体要求不同，

建房成本在$1600-2000/m2不等.

分割建房时间：

专业分割团队，2-3个月分割

市政府分割审批，1-3个月

建筑设计师，1-4周

BC审批，2-3个月

建房，4-6个月

乔大叔Tips：

“

在资金流没问题的情况下，可以在等市政府分割审批的同时建房，这样整个项目可以在9-12月完工。

开发商的明细帐，乔大叔今天讲的够清楚了吧。

更多分割开发赚钱贴士：

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