未雨绸缪 | 奥克兰Unitary Plan下,如何制定你的房产投资策略

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-07 后花园房地产在线


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以下是正文

尽管多份上诉意见导致Unitary Plan千呼万唤不出来,但该来的总归要来。不管自住还是投资,统一规划都是一个极其重要的考量因素,它将或修正或颠覆你以往的经验。那么,Unitary Plan下,如何制定你的房产投资策略?


统一规划将奥克兰的住宅区分为三部分:独栋房屋规划区(Single Housing Zone) 混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban)联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone)。根据每个人不同的需求和财务状况,每一规划区都各有千秋。让我们来逐一分析。


独栋房屋规划区(Single Housing Zone)

为了应对未来30年奥克兰人口将大幅攀升的发展趋势,在新西兰“一城独大”的奥克兰必须向”更高更密更广”延展。较之以前的规划,独栋房屋规划区(Single Housing Zone)被大幅压缩,北岸将下降17.9%,南区将下降25%,中区降幅最大,高达42.5%。


如果你是“小目标先挣1个亿”的土豪或是习惯了住独栋别墅的老Kiwi,独栋房屋规划区是不二之选。从居住角度说,该规划区不但多半有海景,环境安静,居民素质更高,安全也更有保障。


如果你的财力不是那么雄厚,但是非常在意居住品质,可以留意独栋房屋规划区中那些小一点土地面积的房产,伺机而动。一旦买到,你就可以以较小的成本成功跻身奥克兰“高尚生活圈”。而且,从投资的视角看,因为日益突出的稀缺性,长线投资收益应该不错。


混合房屋规划区(Mixed Housing Zone Urban & Suburban)


统一规划还在征求意见阶段,混合房屋规划区就吸引了最多的眼球。原来只能允许有一栋房屋的一块土地,规划实施后就可能建2栋、3栋甚至4栋房屋,对于本来就在该规划区拥有土地和房产的业主以及投资客户,无疑极具诱惑力。


房产广告中,“大地”和“具备分割潜力”成了高频词。但是,你能看到的投资机会,别人也能看到。要想把机会变成确定的收益,有许多功课要做。投资位于该规划区房产前,首先你要确定council对该地块最小分割面积的规定。举个例子,北岸Hillcrest某街区有一处766平方米的房产,虽然位于混合房屋规划区,但是因为council对该地块最小分割面积的要求是400平方米,所以还是不能分割。

 

其次,即使前面的要求都符合,如果雨污水、电力等相关分割条件达不到,也不可以分割。熟知此类情况的一位业内人士就分享过一个真实案例:某块原有一栋房产、超过1000平方米的大地,全面符合council分割要求,只是要经过邻居的土地接驳污水管道,无论业主如何沟通,邻居就是不同意,所以,这位以高价“抢下”该房产的买家,只有望分割兴叹。


联排和公寓区(Terrace House and Apartment Zone)

房地产行业有一句耳熟能详的话:地段!地段!!还是地段!!!笔者也听洋人中介念念有词:Location!Location!Location!这句话对于投资联排和公寓尤其重要。这一类型的房产,因为目标客户群主要是学生和年轻的工作一族,所以要求区位最好位于CBD,或者离市中心很近,方便通勤的地方,这样才能比较容易出售或者博取较好的出租收益。


联排和公寓所发生的物管费是一笔长期的支出,如果想长期持有出租,也要做好财务测算。此外,如果遇到房市向下调整,公寓的跌幅要比别墅大许多,需要买家有较高的市场前瞻性和风险管控能力 

按照Unitary Plan的规划,奥克兰未来30年将新建42.2万栋房屋,除了其中27万将建在目前城区内,剩余的15.2万栋住房将修建在目前的乡村地区(Rural Areas)以及奥克兰周围像Warkworth,Pukekohe and Kumeu之类的城镇。想想“买下英国”的“李超人”吧,为分散投资风险,坐拥重金的长线投资者不妨提前布局上述区域,以博取长线收益。


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