【移民超市独家专访】对话前英国皇家检察官Mona Shah:谈EB-5的挑战与未来

2016年10月24日 美国移民超市



Mona Shah

莫娜莎律师出生于英国,在英国和美国均具有律师执业资格。在英国时,曾担任英国检察机关的检察官,随后移居纽约。莫娜莎律师在美国移民法领域拥有17年经验,在EB-5法律与实践方面极为专业,EB-5Investors.com票选为EB-5律师最佳25人。莫娜莎律师事务所帮助多个项目取得成功,在海外市场精心制作项目并进行营销,为美国带来了数百万美元,并帮助创造了数千个就业岗位。 


Q&A


莫娜律师您好,非常感谢您接受我们移民超市的采访!我们知道您是一位在英国拥有4年经验,在美国拥有19年从业经验的成功律师。请问是什么原因让您成为纽约市第一家区域中心的初始创始人之一呢?


Mona:

2006年时,EB-5相对而言还不为人们所熟知。我是纽约市首家区域中心——纽约市区域中心(NYCRC)的原始创始人之一。EB-5吸引我的原因是,这项计划涵盖了包括公司、证券、房地产和移民法在内的法律各个领域,并涉及到商业实用性。EB-5在早期阶段常常与不成熟的项目相联。这些项目缺乏监管和良好的退出计划,这与我们现在看到的状况相差甚远。但后来EB-5有了很大的进步:2007-2008年的次贷危机严重冲击了市场,却将EB-5从一个简单的移民计划转变成了一项替代性的融资机制,为美国市场带来了实打实的资本。参与该计划的人群也发生了改变。在纽约市,我们见证了大型项目进入市场,这些项目募集了数百万美元资金,改变了整个EB-5项目的面貌。大型基础设施项目的获批表明美国移民局(USCIS)已经向公私合营企业敞开了大门。比起那些“大项目”,我也热衷于新的小项目与跟房地产行业不同的其他行业的项目。EB-5有很多成功案例,只可惜媒体很少报道这些成功的项目。




您曾经是英国皇家检察署的皇家检察官,这显然是一段非常令人好奇的经历。您认为这段经历对您职业生涯影响最大的是什么?


Mona:

我是在英国出生和接受的教育,并努力通过了皇家检察官的严格面试。作为检察官,我学到了包括推理和辩护在内的很多技能。在职业生涯的早期阶段,我也接手了几个大案子。我始终热爱着英国。在英国,皇家检察官是一份高薪水的抢手职业。尽管如此,美国的法律更能够让人实现自己的个人抱负。这是因为英国是一个等级观念很强的社会。作为一个移民家庭的孩子,我在追求事业的过程中受到了一些偏见。而在美国,尤其是纽约,勤奋和才华都会获得回报。




在从事移民行业的过程中,您需要面对来自世界各地的客户,由于文化差异和语言障碍,与来自其他国家的客户合作非常具有挑战性。我们知道您的律所有员工会说不同的语言。那么,在与来自其他国家的客户(例如中国客户)打交道时有其他的策略吗?


Mona:

其实,对于许多美国人来说,语言并不是唯一的障碍,更多是对文化的基本认识。比如,建立人际关系和信任感对中国客户来说很重要。学习和尊重中国文化,例如风水、不同数字和颜色对中国客户的意义,这些都很关键。另外,对中国客户态度的理解也很重要。中国客户不太喜欢正面交锋,所以他们不会直接说“不”,他们说“也许”的时候可能就意味着“不”。点头可能表示他们在听你说话,但不一定代表他们同意你说的话。


我的英国背景和亚洲血统也为我提供了优势。不像英国人那样喜欢旅行和接触不同的文化,美国人没有临近欧洲和各种文化的优势。我认为在与不同国家的客户打交道时,了解和学习他们的文化很重要,我也鼓励自己的员工这样做。




您的律所为不同的项目提供过法律服务,请问你们曾遇到过哪些挑战呢?


Mona:

EB-5的挑战来自各个方面:包括项目、区域中心、法律、营销,甚至是开发商自身的知识。由于我们与项目开发商和投资人都有非常密切的合作,所以我们非常了解双方的需求。好项目不一定都是好的EB-5项目,让投资人明白EB-5涉及的某些问题很有挑战性。EB-5很复杂,从理解到精通需要花费数年的时间。投资人常常会忘记项目首先是一桩生意,他们很容易被不相关的人或事误导。另一个挑战是与USCIS打交道;虽大有改进,但USCIS在政策的发展和阐明方面一直很慢,而且经常会做出荒谬的决定。作为一家领先的律所,我们的目标是确定问题,找到解决方案,而不是简单地诠释法律。




众所周知,潜在投资人往往都很担心项目风险问题。能否请您谈一谈投资人需要了解或者注意哪些事项来保障自己的资金安全呢?


Mona:

目前市场上有很多项目,我们很清楚投资人面临怎样的困惑。EB-5和其他国家的同类型计划有一个直接的差异:在大多数情况下,其他国家的投资移民项目其投资回报是有保障的。投资必须“处于风险之下”这个非常要求引起了投资人对EB-5计划的警惕,但事实证明这其实是一种优势,因为美国的EB-5计划避免了导致加拿大项目关停的所有缺陷。


不好的项目与欺诈项目是不同的,明白这一点很重要。值得庆幸的是,尽管对欺诈项目的报道非常多,但相比目前市场上的项目数量,欺诈项目的比例非常低。


为了降低“风险”,投资人应当寻找一个尽可能透明的项目。这包括使用像Signature Bank(对项目很挑剔)这样严格的监管银行、像NES Financial和SISA这样的第三方监管机构。我个人不太主张尽职调查公司,主要是因为他们没有统一的标准,且往往不了解行业惯例。他们通常由项目方支付费用,没有中立的立场。所以许多营销材料对项目的实际情况介绍的很少,或讨论一些不相关的问题。以我们的经验,多数情况下项目的成功取决于实际问题,例如地点或管理。区域中心曾经有过成功的项目并不代表投资人就不用仔细审查现有的项目。投资人也不应该排斥新项目或新区域中心。由于美国移民局 (USCIS) 和美国证券交易委员会 (SEC) 加强了监管力度,一些新项目事实上是非常高质量的优质项目。


投资人需要明白,美国证券交易委员会 (SEC) 的作用在于保护投资人,维持市场诚信。EB-5计划的独特之处在于,对这项计划感兴趣的投资人实际上是对获得美国永久居留权感兴趣,而不是简单地想要从投资产品上获得收益。因此,有些重要元素就容易被忽略。我们提倡所有EB-5区域中心和直投项目都能做到证券法合规,因为从开发商募集EB-5资金开始,短期内并不能看到长远的影响。


EB-5对开发商或区域中心来说同样是有风险的。即使美国证券交易委员会 (SEC) 不会因未能递交正确的表格或支付非注册经纪人而处罚区域中心,但如果证券交易或发行证券的方式上有违反证券法的行为,投资人将有权利撤回投资。这有可能会发生在项目出现问题的时候,例如延迟还款、就业创造数量减少、绿卡被拒、融资早期阶段违反证券法导致投资人对项目提起诉讼。证券法合规是开发商/EB-5区域中心在风险管理方面必须重视的问题。




从移民律师的角度看,如果最低投资额度上涨,您认为EB-5的未来将会怎样?


Mona:

最低投资金额涨价只是时间上的问题,50万美元的最低投资额让EB-5成为了世界上最划算的移民项目之一。但对于任何想要融资一个创业公司的人来说,这也是一个不现实的金额。


我认为,一旦投资额度上调,市场上将会有更多非区域中心的直投项目,其中既有单人直接投资项目,也会有多人直接投资项目,因为那时投资人的购买力将会有所增加。直投项目非常棘手,相比区域中心项目需要付出更多的精力。对于更大型的区域中心项目而言,开发商和承销商需要更加努力地募集投资人。投资人将会减少,但由于投资额度的增加,净总值将会是相同的。投资人会要求比目前市场上整体更高的标准。项目也有望给予高于0.5%的利息。


对于许多人来说,EB-5是一项非常重要的签证计划,EB-5或许是他们移民美国的唯一途径。如果没有EB-5资金,很多项目不可能向前推进。在国会,民主党和共和党都有EB-5的支持者。他们有一个共识,那就是EB-5是一项有益的项目,但需要改革。美国有着世界上顶尖的大学,且无论在生活还是开展商业活动方面都是最令人向往的国家,我相信EB-5在改革后仍然会受到欢迎。


以上采访内容仅代表作者个人观点,与移民超市立场无关。


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