新海外人士房产印花税终极解析

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-14 志诚地产SREM




       政策内容

       维州:7月1日起,海外买家购房额外印花税增至7%
       新州:6月21日起,海外买家购房额外印花税增至4%
       昆州:10月1日起,海外买家购房额外印花税增至3%

       政策解读

       (1)调控的原因不是打压海外人士购房也非政府干预房价。维州的经验表明印花税上调,并没有使房价止步,也没有使海外购房需求量下降,第二次调整同理。
 
       维州财长蒂姆·帕拉斯(Tim Pallas)曾表示:去年(2015年)实行的首次海外房产投资印花税上调,并未造成海外买家对澳洲房产需求减少。“事实上在过去的12个月中,海外置业者购房数量翻了一倍”,他说。
 
       (2)调整的目的是让海外人士在享受澳洲地产投资高回报的同时,和澳洲人一样为本地的基础设施建设做出贡献,而这些贡献最终也会带动房产增值,使海外置业者从中受益。
 
       维州财长帕拉斯在一次报道中声明: “为了公平起见,海外房产买家在享受维州的宜居和城市基础设施带来的房产增值同时,也必须为市政建设做出贡献。”

       相关Q&A

       最受关注的问题TOP 1:

       澳洲房价会不会下跌?


       答案:NO!

       (1)上面已经提到印花税上调的目的是完善基础设施建设,而基础设施完善后形成更成熟的投资环境,房价必然上涨


       从过去12个月全澳首府城市的房价走势可以看出,墨尔本的住房增值率为10.1%,已经赶超了悉尼的8.9%,领跑全澳。另外澳洲的投资环境安全透明,政府监管严密,空置率低,投资风险小等有利因素更是众所周知。


       (2)澳洲地价连年飞涨,而可供开发的土地逐年减少,这就意味着各类型房产开发土地成本的不断增加。试问澳洲房产的价格怎么会下跌?
       更不用提澳洲的物价(当然包括各种建筑材料)、劳动力等其他建筑相关成本的上升了。

(红线为房屋价值,黄绿柱状图为售出房产数量)

       (3)市场经济下,价格上涨的根源是“供不应求”。数据显示:2014到2015年间,澳洲全国新增房产总数为11.876万套,远不及留学生和新移民们带来的每年25万套的住房缺口


       (4)留学移民新政策的颁布实施,势必导致住房需求激增,加剧住房供需关系失衡。2016年7月1日起,澳大利亚开始采用简化学生签证框架SSVF(Simplified Student Visa Framework),全澳各小学将接受来自中国适龄儿童的留学申请。可以预见的是即将掀起的小学生留学狂潮中,每年十几万的中国陪读家长和孩子一同带来的住房需求的持续暴增。根据澳洲政府的移民政策,预计到2025年,澳洲留学生人数将超过100万。


       (5)澳洲住房贷款利率正值史上最低,今年下半年仍有望再次下调。经济学家Shane Olive博士预测,今年8月和11月,澳洲央行还将降息两次,贷款利率“很有可能”降至3%以下。利率下降,意味着购买力提升,面对大幅下跌的房贷利率,大部分经济学家及地产专家预测房地产价格在未来还会继续上涨。

       最受关注的问题TOP 2:


       海外买家对澳洲房产会望而却步吗?


       答案:NO!

       (1)澳洲市场强劲稳定的增值回报。据统计显示,在截至今年2015年9月的10年时间内,墨尔本房价翻番,平均每年上涨超过10%。

       这是什么概念?还是以墨尔本为例,到2016年3月的一年间,墨尔本房产增值回报率超过10.1%,也就是说房价每年上涨超过10.1%。而对维州新政后海外人士房产印花税为7%,大大低于一年的增值比率。


(07年-15年墨尔本房屋中位价,蓝线为独栋别墅,黑线为公寓)


       (2)历史性汇率低点

       澳币兑人民币汇率曾一度高居1:6.9,而现在仅约1:5,同样买$100万澳币房子,现在买比10年前便宜220万人民币。海外置业者不傻,7%印花税算什么?

       (3)归根结底,住房仍是刚需

       孩子来读书,不买房,Ok,你可以租。但是租也得有房可租。这就又说回到前文提到的澳洲房价为何势必会涨,还是因为供不应求。但是,小编劝你别租快买,为啥,


       从小学到大学,从成家到立业,前后20年,带来的便利有多少?这套房产的增值又有了多少?别和我说到时候再买,别忘了,(数据显示)澳洲房价每7到10年翻一番!还有永久产权!即使自家孩子不留学,从上面的分析可以得出,只从单纯投资的角度考虑,澳洲地产仍然是海外置业投资者的首选良地。


       最受关注的问题TOP 3:


       听说海外人士不能贷款,他们就不会再来澳洲买了吧?


       答案:NO and NO!

       (1)首先重申,不是不能贷,是不能不合法的贷。当地人申请贷款,三个月工资单、银行流水各种文件证明齐全才给批,对海外人士要求提供同样的材料,小编觉得不过分。这也是为了保障澳洲的金融贷款环境,避免出现由不良贷款导致的房产危机,从而打造更健康安全稳定的房产市场。

       (2)真正有需求也有能力考虑海外置业的,实际上并不一定需要贷款。有经验的中介公司都知道,海外客户很多都是全款购房。





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