【收藏贴】巧用杠杆 白赚一套英国房产需要遵循的十大要点

2016年10月21日 英国房产周刊


在英国投资出租房产方兴未艾,出租房产的平均收益率接近6%,如果适当运用按揭贷款,按照投资本金计算的年回报率甚至可以轻松地超过15%。如果再加上房价上涨,英国房产的收益率十分可观,成为各类投资产品中最受青睐的。

正是这个主要原因,越来越多的华人首选投资出租房,也就是把英国的房子买下来,通过出租给当地人或者是在英国生活的华人或留学生,通过租金收益逐渐还清买房的按揭贷款,几年后白赚一套英国房子。

随着脱欧之后的英镑大跌,历史低位的汇率更为海外投资者们提供了一个绝佳的窗口期。以目前的汇率算,英国的各类房产对国内投资者而言,几乎自动打了个9折。

而且,对于投资者来说,在英国贷款购房还能选择只还利息(Interest Only)的还款方式。换句话说,投资者在整个贷款期限内(如25年)不用还一分钱贷款本金,而只需要还贷款利息。本金最晚可以在整个贷款期的最后再还,而且可以先把房子卖掉,再还银行本金!

都说天上不会掉馅饼,可事实是通过这种办法,天上也许还真能掉下一个馅饼。但是,这个可不能全凭运气,您需要有勇有谋,让那个馅饼刚好掉在您的头手里。今天,《英国房产与投资周报》给大家整理了10项过来人总结的经验和教训,如果您正在“买房出租”或是正考虑这样做,不妨参考一下。


1.做好市场研究

如果你是第一次投资英国房产,需要清楚知道买房出租是你想要的投资方式。如果有朋友在这方面有经验,那么向他们请教会有帮助。当然,《英国房产与投资周报》微信号的历史信息中,有非常全面的出租房投资各类注意事项的文章,以及伦敦众多热点区域的深度分析文章,不容错过。

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2. 选择有上升潜质的区域

有上升潜力的区域并不意味着最贵或最廉价。有上升潜力意味着这个地方是人们乐于安居的,而乐于安居可能基于各种理由。你所居住的城市的哪个区域特别吸引人?公共交通是否方便?有没有好的学校?学生们希望住在哪里?这些是需要先问你自己的问题。虽然听起来很简单,但他们是买房出租的成功关键。

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3. 精打细算

在到处看房之前最好拿出纸笔,坐下好好想想你希望付出的价格和可能收益的房租。买房出租者一般认为房租可以涵盖125%的贷款,现在也有一些贷款要求25%的定金。最好的买房出租贷款有非常高的管理费。一旦拿到贷款率,还需要考虑房子是否会被空置。这些都是在贷款时需要考虑的问题。


4. 按揭贷款比三家

对于在英的投资者,记住不要直接走进银行要贷款。听起来很明显,但许多人都会这么做,这也是为什么银行能有这么多收益。先上网查一下贷款提供方的背景,比如用Skipton BS, BM Solutions, NatWest, Woolwich, CoventryBS, Platform(part of Co-op Bank) 和Accord(part of Yorkshire BS)这些网站。也可以向贷款提供方多问信息,这并不意味着你必须听他们的。

对于来自国内的投资者,中国银行伦敦分行还接受投资者在国内的收入,来办理英国房产的按揭贷款,为中国投资者带来英国本地银行没有的服务。


5. 从房客的角度换位思考

购买出租房和购买自住房的出发点不同,因此侧重的方面也有所区别。当然,如果您幸运的锁定了既适合出租又适合自住的区域,就再好不过了。很多国内投资者尽管目前仍在国内居住,但也不排除未来会搬迁至英国。针对这种需求,可能需要在购房前将租客及自身的需求都考虑进去。

下面,以纯投资的出租房产为例。选择这类房产是,首要考虑的应该是潜在房客的需求,这样才能够帮助你在出租时利益最大化。如果潜在房客是学生,房产就需要简单、清洁、不奢华。如果潜在房客是年轻的专业人士,房产就需要现代化,有个性但不太过花哨。如果是一家人,他们会有许多家用物品,可能需要一套没有家具的空房子。此外,要让潜在房客能够在房子里留下他们自己的印记,比如墙上的画,照片或能把不需要的家具搬走。这样,房客会留得更久,对房东来说是最好的消息。


6. 不要野心太大:确保收益率

比较不同房产的价值时要确保收益率:房租年收益与房价间的比值。比如一栋价值20万英镑的房产,每年的房租收入是一万英镑,它的收益率是5%。稳定、持续的房租收益是投资买房出租的关键。如果银行按揭利率过高,可能会造成房租收益无法完全覆盖银行还款。因此必须确保房租的收益一直能够超过利息的增长,确保能够盈利。

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7. 深层考虑

许多买房出租的人都希望在他们现有住宅的附近买房。但你自己的地区未必是最好的投资选择。不错,离自己的住宅近确实能够方便照应,但如果你选用中介,他们会帮你留意这些。

无论是人在英国的投资者,还是常驻国内的海外买家,在选择出租房产时,不妨把网撒得大些,关注下那些口碑良好的街区,尤其是有和善邻居或著名高校的。如果一个小区目前情况一般,但机具上升潜力,那么也是值得考虑。已经有些老旧的小区可以通过低价买入来盈利。永远记住买入价格必须足够低,你的成本还需要加上装修和维护的价钱。


8. 购买保险

作为房东,如何合理规避风险也要提前规划。记得要设置一些保险措施以防房租拖欠,比如投保。花费不大,但非常有效。前段时间,我们在公众号中介绍过房东需要购买的保险,错过的朋友可点击 【收藏】英国房东保险那些事,投资者须知


9. 明白风险

在做任何投资之前,我们都应该清楚可能存在的风险是什么。房价可能大跌,你准备好继续投资了吗?如果投资失败而无法继续贷款,那你会如何应对?在投资之前必须调查清楚这栋房产是否有两个月以上的时间空置着。

如果选择二手别墅,大部分房子都需要修整,在这中间会出现许多问题。如果你的银行存款不足以支付大规模修整的花费,比如更新热水系统,那么最好先不要投资。

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10. 房东的责任

购置房产只是第一步,接下来需要考虑的是出租问题。你是要自己来打理还是通过中介?中介意味着中介费,但他们会代你打理所有麻烦事,比如下水道堵住、电跳闸等等。对于海外投资者来说,完全可以放心的把出租房产交给中介管理,因为即便您人在英国,可能也无法分出这么多的精力。目前英国中介每年的管理费用是房租净收入的10%-15%。

如果自己来出租会省下一笔钱,但你需要付出周末和假期的代价来打理所有突发事件,包括看房子、登广告、修理。把所有可能的中介列个单子,然后一一询问他们可能为你带来的服务,货比三家。

此外,无论是否委托了中介来管理出租房,如何支配租客缴纳的押金都是需要特别注意的。按照英国政府规定,房东需将押金存入指定账户或为押金购买一份保险。详细内容可戳【风险预警】未将租客押金存入指定保护方案  房东将面临高额罚款风险

最后,从今年2月起,房东需对新搬入的访客进行移民身份检查的政策。详细内容可戳【新政策】房东忽略这个小细节会被罚大钱,你造吗?


上述的这十大要点,都是您在英国投资出租房能否成功需要考量的关键要素,在没有想清楚这些问题之前,请避免盲目投资。


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