不过，

尽管只关注了问题的一部分，

内城区公寓，

但储行确实抓住了重点。

通过分析澳洲银行

对这一部分市场的敞口（exposure），

敞口是指

在金融活动中

存在金融风险的部位

以及受金融风险影响的程度。

储行至少让我们

对全部情况有了一些了解。

它仅仅把关注点放在了

内城区房产市场上，

并指出未来两年

上述三个城市内城区市场

即将竣工的公寓总量为3.8万套。

相比之下，

去年5月CoreLogic审视了

布里斯班、墨尔本和悉尼的整个市场，

预计未来两年

（也就是截至2018年4月的两年）

竣工的公寓数量将超过20万套，

比储行对内城区作出的估计多出4倍以上。

考虑到两份评估发布的时间不同，

CoreLogic对内城区的估算

大致和是储行一样的。

虽然内城区是问题更为严峻的地区，

尤其是墨尔本和布里斯班，

但是你必须分析整个城市的公寓市场

才能理解问题的严重性。

上周有条新闻引起了人们的关注，

墨尔本一位开发商在明年6月30日之前

有5000多套公寓完工，

分布在墨尔本内城区和外围地区。

在悉尼，

最大的开发商特里格博弗（Harry Triguboff）

上个月称，

他遭遇过违约率达到50%的情况。

近日Meriton表示，

在Meriton Finance的帮助下，

违约率已降低到几乎微不足道的水平。

澳洲只有为数不多的

几个公寓开发商拥有自己的融资业务，

能够帮助自己融资，

Meriton就是其中一个。

如果墨尔本也出现这样的违约率，

那么我们关注的那个开发商就有危险了。

布里斯班和墨尔本存在很多类似的情况。

在上周澳储行公布数据之前，

对于澳洲银行到底借了多少钱

给房地产买家和开发商这个问题，

我们也只能猜测，

尽管考虑到银行对待

中国买家和澳洲开发商的严苛程度，

我们就可以看出它们对房地产的敞口很大。

和其他所有人一样，

对储行来说，

要计算澳洲银行对整个房市的敞口

是很困难的，

不过它把范围局限在了内城区市场。

它认为，

银行向房产买家发放的贷款

在它们的总贷款中占2-5%的比重。

储行称，

随着未来两年公寓竣工，

这个比例可能扩大。

储行估计，

银行对悉尼、墨市和布里斯班内城区

抵押贷款市场的敞口为300-500亿元。

我们不可能准确预测整个市场的数据。

但是，

银行对这三座城市城市

全市范围内的公寓抵押贷款敞口

显然远远超过内城区的300-500亿元。

有人正在着急地想办法解决中国买家违约率高的问题。

如果开发商背后的银行没有陷入恐慌的话，

那么这些问题可以随着时间的推移得到解决，

因为中国大陆以外有其他亚洲买家，

一些中国大陆的买家还是能获得资金，

而且市场中还有澳洲本地买家。