🏡楼市大数据:美国各地房产征税一览

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-10 美国房产投资顾问团


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国内目前只有上海和重庆试点征收房地产税,北京最新的房产税政策也只指向企业,并未涉及个人住宅,而美国的房产税政策已经实行200余年了。

美国的房产税由地方政府征收,收入为地方政府所有。全美房产税在1%~3%不等,没有统一的税收标准,不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率。一般而言西北地区相对低,东南地区相对高。有两点因素影响着房产税,一是税率,二是房屋估值。估值由政府专门负责部门完成,并会将估值结果通知房主。目前的房产税减免政策只针对美国公民,与中国投资人无关。

一、美国房产税是哪个部门征收?

房产税并非由联邦政府征收,而是以地方政府(县、市)为主征收的,收入归地方政府所有,地方政府所收的房产税用于房产所在城市及所在州的各类开支,包括公立教育拨款、图书馆建设、治安以及基础设施建设等方面。

二、美国房产税税收比例是多少?

1、各州税收不同

全美的房产税在1%~3%不等,不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率,例如,在大西雅图地区,西雅图市、贝尔维尤、瑟马米什就用不同的房产税率:西雅图市的房产税不足1%,贝尔维尤约1%,瑟马米什为1.2%。

图为美国各州和地区的房产税税率图,14年数据沿用至今

2、西北低,东南高

北部各州及西海岸的房产税较低,基本上介于1-1.5%,最低的为夏威夷州,只有0.28%;而南部各州的房产税普遍较高,例如德克萨斯州,各城市的房产税介于2.5-3.5%。同样价位的房产,在不同城市需要缴纳的房产税有很大差别。例如一栋价值100万美元的房屋,在夏威夷每年只要缴2800美元的税,在西雅图市则需要缴纳1万美元,如果是在德州的休斯顿,则需要缴纳3.3万美元左右。但从另一个角度来看,同样的一个二层独立别墅,在休斯顿的优质学区地段,售价20-30万美元,所以房产税约6000-9000美元;在洛杉矶优质学区地段,售价就可能高达100万美元,但洛杉矶房产税仅为休斯顿的1/3,计算下来,房产税在1.1万美元左右,所以要综合来看。

图为美国各州和地区的人均房产税缴纳金额示例

三、美国的房产税怎么收?

1、房产税与哪些因素有关?

房产税的计算方法就是政府对房屋的评估值乘以该地区的税率。所以有两点因素影响房产税:一是税率,二是房屋估值。在相同税率情况下,房价估得高,缴税也就多。估值依据最近的一次房产交易价格,然后参考地面建筑状况、土地大小、相同区域同等或类似房源来确定评估值。政府评估值只用于缴纳房产税的计算依据,并不能作为房产交易中的价格参照。通常,政府评估值要低于房屋市场上的实际价值和交易价格。但热门地区由于地价高,所以房屋估值中地皮价格往往超过房屋价格;而在偏远区域,房屋价值就高过地皮价值。

每次的估值结果都会在缴纳房产税之前通知房主,列明估值内容,包括房屋本身价值多少、地皮价值多少等。房主如果对政府的估值有异议,可以要求重新估值。此外,各地区的缴税时间和次数也有所差异,费城一年只收一次,房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表,房主必须在第二年3月31日前支付;而加州房地税分两次缴纳,第一次是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日;在新泽西州,一年则分4次。

图为房产评估报告范本

最近几年房市又在上涨,因此房屋估值也开始上调,加上税率的提高,房屋税又成为美国普通民众,尤其是中低阶层的负担之一。

2、房产税真的贵吗?

(1)房产税高,福利和增值前景好

每年所缴纳的房产税很大一部分用于房产所在城市的基础设施建设和教育拨款,是负担却也是福利。如西雅图2014年交易的这处价值255万美元的房产,在2015年度缴纳的房产税中,有32.05%用于房产所在学区的学校拨款,5.13%用于图书馆,22.55%用于华盛顿州教育基金,也就是说约60%用于教育的直接或间接拨款,这也就难怪西雅图柯克兰的这所高中能名列全美公立高中前100名了。所以,房产税交的多,住在这里的居民能直接享受到的福利就好,这个区域的房产增值前景就好,从而形成良性循环。

图为西雅图这栋房产的房产税税金用途

(2)持有年限长,税收比例相对低

如位于洛杉矶尔湾同一社区的两个相邻房产,样式、大小、年份、硬件都很相似,当年都在30万美元左右购入,如今市场价值在100万美元左右。其中一处A在今年售出,而另一处B建成10年后至今未出售。待到收房产税时,会发现一个很有趣的现象,刚刚出售的A成交价为102万美元,政府根据最近这次交易来确定新的房产税评估值,可能介于99-102万美元之间。尔湾的房产税为1.2%,所以A要缴1.2万美元左右的房产税。B由于未曾出售,政府会参考十年前的交易价格为评估值基数,而每年的评估值增减都低于每年CPI(居民消费价格指数)的变化,因此政府给B的房产税评估值可能仅为50万美元,于是只需要缴纳6000美元的房产税。可见,美国的房产税政策鼓励长期持有房产,持有年限越长,房产税在每年支出费用中的比例逐年下降。

图为尔湾,位于美国加州南部,洛杉矶东南

四、美国房产税有无减免政策?

首先需要强调的是,只有拥有美国国籍才享受房产税减免政策。各地都有相关规定可以申请减免,减免的额度根据个人收入而定。政府在每年寄出房产税账单的时,会附带一份如何申请减免税的说明。以费尔法克斯县为例,目前的免税规定是年满65岁以上的人士以及残障人士,仅有一栋自住的房屋,年收入在5.2万美元以下,可以免缴全部的房产税,而5.2万美元到6.2万美元的免缴50%,6.2万美元到7.2万美元免交25%。

图为佛罗里达州早年的税收减免政策公示,适用于常住居民

美国在建国初期就开始征收房产税,早在1792年就有4个州征收房地产税,1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初,美国每个州都制定了征收房地产税的法规。房产税政策体系完善,运作规范,值得参考。

(文章综合编辑于链家网)


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