壹本公开课第05期回顾 - 中小型开发选地之CAMPBELLTOWN篇

<- 分享“南澳壹本杂志”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-11 南澳壹本杂志




大家晚上好!

我是YOGO Design的建筑设计师郭勇

今天给大家分享‘中小型开发’选地 (以CAMPBELLTOWN为例)

 

首先,YOGO声明:

1. 本次公益讲座谨代表个人观点。

2. 政府开发政策具有时效性,会不定期调整更新。

3. 讲座内容为YOGO原创,若无许可请勿转载。



 

好,开讲!

1. 作为设计师为啥讲选地??

这不是各路房产中介大神的工作范围么?

一点也没错,中介作为房源地源的主要源头,自然是在选地环节首当其冲。

正所谓一个成功男人的背。。。奥,不对,一个成功开放商的背后都有一群默默服(SHU)务(QIAN)的中介朋友。

开个玩笑哈,刚发现群里中介朋友不少啊!


那么作为设计师,我们的任务是:

在客户选地地块前给予建议: 该地块分地有哪几种选择,哪种选择最适合客户的实际情况?土地价值评估设计师不是专家,但是能否分地,能分几块我们是有些许发言权的,


一句话,设计师不创造政策,我们只是政策的搬(钻)运(空)工(者)

 

选地后协助审批,在政府开发政策大框架内最大限度的为客户争取开发利益。


经常遇到的一个典型问题:要求最小面宽是7米,我看到的地块21米面宽想1分3--不用说,小学生回答就可以。那么如果是20.8米呢?20米呢?19米呢?

其实这样子的问题并无标准答案,也没有坊间传说中的5%的所谓活动范围,不难理解,政府如果说有5%那么马上就有人问6%行不行啊?小岳岳不是说:五环也就比四环少一环么!


从规划角度来讲,看的是整体的方案,绝非单单是面宽和面积是否满足要求那么简单。


2. 选地的重要性(你说来??)

直接决定了:

产品类型(单双层,独立/半独立/联体..)

产品成本

项目操作周期(审批速度,建造时间都基本成正比))

间接决定了:

产品售价

银行放贷的速度和成功率

最后,决定:利润!利润!利润!

别问我为啥说3遍!

虽然1分钱也是爱,但是相信在做的各位心中都是充满‘大爱’的人!

 


3. 为啥今天选择讲CAMPBELLTOWN为例呢?


首先,南澳洲council太多,讲到下次村里大停电也讲不完啊。

顺便普及一下:南澳洲共有68个council,常遇到有开发项目的15个左右。每个council所谓的zone有10-80不等,每个council平均1-2年会更新一次政策,更新幅度或大或小,可想而知,想要完全掌握的难度。当我听说全布里斯班只有一个分区的消息的时候,真的是哭晕在厕所啊!


当然,做为开发商,并非需要全部了解所有区域,YOGO有几个客户就是集中在某个区做开发项目,别的区跟本不做项目,也取得了很好的收益。相比于当地开发商,华人入市较晚,对市场尤其是区域政策方面了解甚少,所以集中开发在某种意义上就弱化了这个劣势。


个人认为,CAMPBELLTOWN区域有这么几个优点:

1. 近几年RE-ZONE区域分布较广,地块变相升值幅度高

2. 分区较少,易于项目类比和复制

3.中价位房产多,容易根据市场参考价做预算

4. 较少heritage房产和土壤污染问题(这个不展开讨论了,总之新手请绕行)

综合来说,此区域怪物等级适中,非常适合非骨灰级玩家练级。

 

刚才提到的分区问题,CAMPBELLTOWN主要的开发区域有2个---3区和4区。但在展开讲分区之前,我想有必要再次普及一下房屋类型分类:


-DETACHED (大家都知道,就是独栋了)


-SEMI-DETACHED(见下图)



-GROUP DWELLING(见下图)



-RESIDENTAIL FLAT(见下图)



-ROW DWELLING(见下图)


 

那么在了解了以上房屋类型的区别后,我们再回头来看3区和4区。

整个区范围 (见下图右上角)



其中3区范围 (见下图)



4 区范围 (见下图)



可以看出,3和4区覆盖了大多数区域,也就是适合做中小型开发(2-5套)的范围。

那么政策表如下:

3区 (见下图)




4 区 (见下图)



细心的观众会发现:

2个政策都有1个所谓离商业中心和几条主干道400米的特殊政策范围,主干道分别为:Montacute, Magill和Lower northeast road.

那么400米的界定不难,用Google earth一量直线距离就好了,是不是too easy啊!不知道此软件请咨询度娘。


我们把3区标记为3+(400米内)和3-(400米外),把4区标记为4+(400米内)和4-(400米外).

更为细心的吃瓜子观众会发现:

3-和4+基本要求一样啊!没错!看来吃瓜子补脑并非谣传啊!

 

那么重点来了,如果您想做3-5个房产的开发项目,(5个以上case by case),在3区和4+区内的地块将是您应该重点关注的,以row  dwelling联排别墅为例:

3套:

3+区: 450平地, 大约15米面宽

3-/4+区: 600平地, 大约21米面宽

这种地块是不是好多选择!?

 

4套:

3+区: 600平地, 大约20米面宽

3-/4+区: 800平地, 大约28米面宽

这种地块是不是也不少啊!?

 

5套:

3+区: 750平地, 大约25米面宽

3-/4+区: 1000平地, 大约35米面宽

这种地块可能少些,因为符合面宽条件的基本都是拐角地。

 

不过即使不是拐角地也不用灰心,面宽不足可以做residential flat,大多情况下,5套或以上会是这种开发形式。

再次重发一下residential flat,也就是带一个共用车道的形式

 

最后,附上3区和4区完整的政策细节。当然,如果不确定也欢迎随时来YOGO咨询。


电话:0433 162 598

地址:suite 808/147, Pirie Street, Adelaide

网站:www.yogodesign.net

邮箱:yogodesignconsulting@gmail.com

 

好的,以上是我这个‘伪’中介瞎掺和选地的内容,以后再和大家分享其他council的政策。

 

明天一早开始打电话问你的货真价实的中介吧!

因为小弟手里并没有地,有也是客户的;

小弟就算知道哪里有地,价格我也说了不算。



  主讲人: 郭勇




讲座结束后的互动环节




点击展开全文