【分析】海外资产配置操作须知 ——手把手教你在澳洲购房

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-18 悉尼名城快讯



2015年中国金融和投资市场的剧烈波动,使得中国高净值客户投资更加多元化,尤其是随着中国经济全球化持续深入,高净值人群资产全球配置的需求显著上升,未来五年中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右,新增市场规模将达到13万亿元人民币。


海外投资激增


据统计,今年1-5月中国境内投资者累计实现对外非金融类直接投资735.2亿美元,同比增长61.9%。高盛估算,今年第一季度资本净流出约1230亿美元,大约70%的净流出是缘于中国居民购买境外资产。


据莱坊统计,去年中国资本投资到海外房地产的资金总额达300亿美元,是2014年的两倍。其中,地产开发项目投资占比27%。中国资本的资金流向也不只集中于海外门户城市,而开始向收益率更高的海外其他城市扩散。中国资本纷纷向海外发展,寻求利润高地,其中中国高净值人士海外投资需求增长尤为明显。


境外投资资产趋势预判

境外投资资产增加两大主要因素:

1.监管政策有序开放:从07年开始发行QD2 (合格境内机构投资者)产品,到QDLP(合格境内有限合伙人)、QDIE (合格境内投资者境外投资),国家一直有条不紊地推进个人跨境投资的开放进程。

2.中国高净值人群海外背景加强、国际视野越加开阔,提升了境外投资的接受程度和渴望度。


高净值人士

调研显示,近三成的高净值人士目前拥有境外投资,而在尚未进行境外投资的高净值人士中,56%表示未来三年内将考虑进行境外投资。80%的高净值人士认为,自身家庭财富在经济转型过程中将维持稳定或上涨;在可投资资产规模1亿元人民币以上的超高净值人群中,这一比例更是达到93%。


财富保障为首要关注点

在对2015年超净值人群的需求统计中,超过20%的超净值人群把财富安全及财富保障列为核心需求,其次为财富的传承。对超净值人群的投资策略将重点放在安全、稳健的成长性投资产品中,对子女教育投入占比呈上升趋势。

 


海外投资潜力巨大

据统计,2015年经济环境多变,中国金融和投资市场剧烈波动,超净值人士的投资目的性也随之转变。越来越多的超净值人士将海外投资目的从“分散风险”开始向“主动寻求海外资本收益”转变。所以未来海外投资市场拥有巨大的市场空间。

 




数据显示,境外投资的热度持续上升,预计未来两年境外投资将保持增长势头。而值得注意的是,在超高净值人群中,海外投资占比明显高于普通高净值人士。这说明境外投资在顶级财富圈层中的需求越来越大,海外投资市场未来将有更多需求。尤其是随着中国经济全球化持续深入,高净值人群资产全球配置的需求显著上升,未来五年中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右,新增市场规模将达到13万亿元人民币。


根据中国私人银行财富报告数据预估,从2015年至2020年5年时间内,中国高净值家庭将以13.4%的年增速增长。高净值人群数量稳健增长。将产生更多的投资需求及理财方案,未来投资理财市场潜力巨大。选择合适的海外投资方案是资产增值的必然方向,联系名城,给你专业的房产投资建议。



悉尼房产投资优势

1.永久产权

澳大利亚政府承认私有制,保护私人财产安全,绝大部分地产是永久产权,无论是楼房还是别墅,可以一代传一代,不用担心被强拆或者使用权到期。




2.以租养息

据RESIDEX的统计数据,在过去30年中,澳洲的房产价格平均每7~10年为一个增长周期,这意味着房产价格在每7~10年会增长一倍,并且平均每年租金回报轻松“以租养息”,房价和房租双线持续增长。


3.10%的低首付

澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低,资产组合灵活,投资风险小,金融杠杆充足。10%的低首付让绝大多数人都可负担起。相比于股票,基金等,房产是最为稳定的投资项目,并且澳洲的10%首付是存于信托账户中,受政府监管,还有利息可以拿,风险很低




4.允许海外人士贷款

澳洲允许海外人士贷款,根据个人情况比例不同,可以以租养息,还允许可以不卖房,直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套,两套房生四套”这样的资产组合,利用金融杠杆来达到利益最大化




5.房屋空置率低

澳洲的房屋空置率常年基本维持在2%左右,远远低于世界平均值。据政府统计,澳洲人口平均每周增长3800人,每年移民配额在20万左右,预计到2031年,澳洲住房需求量将比供应量高出66.3万套。




一般来说,房屋空置率在5%—10%之间为合理区,此时供求平衡,有利于国民经济的健康发展;而空置率在10%—20%之间为危险区,要采取一定措施,如果空置率在20%以上为严重积压区。


6.没有遗产税

澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税,与美国购买成本低、持有成本很高的情况不同,澳洲的购房成本比美国略高,但是持有成本却低的多。


7.入住无后顾之忧

在澳洲买到的房子一定是装修好的,而且装修质量都很高买来可以直接入住。另外,除了极少数迷你工作室意外,正式住房无论几居室,都配有车位,别墅一般都还不止一个,根本不用每天下班回家为找车位浪费时间。澳洲生活小区各个都是干净整齐,已经十几年的小区看上去还和新的差不多。一方面是住户爱惜,更重要就是物业管理到位。每天日常清洁,定期清洗地毯,游泳池、健身房都好好保养,包括防火等安全检查也很仔细,确保住户有安全舒适整洁的居住环境。一切的保障都让入住毫无后顾之忧。




8.信息透明度高

澳洲房地产以"高透明度"闻名,通过相应机构网站可以查到开发商和楼盘的详细数据,包括周边房产的成交价格,居民的原始国籍、教育程度、收入状况、年龄结构、从事职业等。高度透明的信息,可以作为理性分析的理论依据,更容易买到想要的房子。


澳洲购房流程

1.选房锁号

选定自己喜欢的房型和房号,支付定金向开发商申请保留。


2.冷静期

交付“小定”后,有一周的冷静期,在冷静期之内,客户可以选择是否继续购买。如决定取消购买,开发商无条件退还客户定金。如选择购买,继续下一步流程。


3.签订合同

开发商收到“小定”后准备购房合同,交由双方律师审核后有买房律师联系业主,解释重要条款,业主无异议则签订合同,业主签字后合同原件交回给开发商,可保留合同副本。




4.支付首付

业主将总房款10%的首付款打入开发商的信托账户中,“小定”会返还给客户或直接抵扣“大定”。


5.缴印花税

房屋交割后一次付清印花税


6.房屋交接

开发商律师发出正式通知信给买家律师,通知购买的楼盘已经完工,业主可委托代理律师检查房屋,律师发出成交付款通知书,业主将首付款尾款转由政府监管的开发商律师行的信托账户中,有开发商律师再转发给开发商进行成交。


7.中介代理

对于买房投资而不是自住的业主,可以委托中介代为打理。






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