英镑闪跌, 若凭空多出5万镑, 是否应提前还请房贷? 投个BtL呢?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-08 英国房产与投资专刊


“如果有一天您得到上天眷顾,获得一笔可观的财产”...这个假设似乎在这两天英镑闪跌时成为了现实...那么,对于身在英国的您而言,是否应当先把房贷还清,摆脱每月工资大部分上交银行的窘境呢?如果另作它用来投资呢?世纪难题有木有…今天房姐就来和您聊一聊。




英国的天气真是阴晴不定,上个星期还是热火朝天,如今却是秋风瑟瑟,不时袭来凛凛寒意。英镑也是一样,这两天英镑闪跌的事情相信大家已经有所耳闻,上周还是接近9的汇率昨天瞬时有直逼破8的趋势...很多小伙伴表示若是在那时换点英镑凭空又能省下很多银子...


在这寒意十足的天气,在此英镑低谷的时机,房姐就来和您讨论一个可以让很多投资者犹豫不决的问题,有轻微选择障碍的朋友不妨来看看哈。


对于这个问题,我们不妨这样假设:如果您迎来了多年一遇的强运,例如在英镑闪跌时兑换大笔英镑赚下巨额差价,或是在相隔n代的远方亲戚处继承了5万英镑(数额随机),那么对于这笔“天降横财”,身处英国被“房贷大山”重压很久的您,是否应当选择全数还清剩余房贷呢?还是用至它处,另觅投资呢?对于这种问题,房姐相信即便没有遇到过此事的小伙伴,或多或少也曾经设想过。


通常而言,在英国如果您手头出现大额盈余资产,优先考虑尽快使自己摆脱债务是不少理财专家所提倡的。这里的债务包括信用卡还款(Credit cards),银行贷款(Loans),以及任何形式的透支债务(Overdrafts),当然这其中就包括了按揭房贷(Mortgages)。但是对于偿还住宅按揭贷款,一些注意事项您需要明确知晓。


其中一点很重要的就是您需要确认自己的还贷期限,如果您在一定期限内超额还款,贷款方是会收取罚款费用的,即Overpayment fees。通常情况下,银行允许个人每年超额还款的额度约是10%-20%,在这个限度以内不会被罚款;如果超额,罚款费用大约是超额还款额度的10%(具体金额请咨询您所贷款的银行)。也就是说,假设您本年度的贷款额度已经还的差不多了,如果把这笔钱一股脑全作为还房贷,即使提前还清您也极有可能多付5,000英镑的罚款/手续费,房姐相信您一定不是很愿意多交这5,000镑。


另一方面,若是用于投资,我们暂不谈其它形式投资,只谈Buy to Let房产投资。如果用于另一套可立即交房的BtL房产首付,那么按照现行政策,超低基准利率0.25%的背景下贷款利率也低,理论上贷款是相对划算的,若再将房子出租,好一些的区域每月租金基本可以轻松抵消掉月贷款额。


不过有三点也需要大家注意,一是今年新颁布的印花税新政策,BtL房产房东需要多交3%的印花税,这个房姐之前已经发过很多文章了,大家可以回看;二是万一年底加息,如果选择浮动利率贷款(Tracker)的小伙伴需要做好承担利率波动的心理准备(优质项目房租通常随着通货膨胀增长),不过即使是固定利率(Fixed),如果英国央行基准利率发生变化,各银行也会见机行事作出调整。第三就是对于BtL房东,自2020年开始贷款利息还款将不能用来冲抵房租的盈利,租金都要当作盈利计算个人所得税,这点着实比较郁闷,出租房屋利息的免税额被限制了…


是的,从2020年4月起,对所有房东的免税税率从当前根据个人所得税最高税率(20%、40%或45%)统一限制在20%,所有不同等级所得税缴税的房东们将全部统一限制在只能得到房贷免税20%的比例。简单来说,之前假设您的租金收入1万镑,但是BtL贷款要还贷3,000镑的话,只有7,000的部分要上税,以后不行了。这项由前财政大臣奥斯本推出的政策,在未来将对高收入房东们有重大的影响(如果现任财相哈蒙德不去插手的话…)。


最后房姐想说,每位投资者的经济状况不尽相同,个人意向或是资产状况都会随时发生变化;英国与房产相关的政策也会被不断修正,今年利率低可能明年税收就会高上去。但无论周边政策环境如何变化,如果手中有充裕资金,房姐认为虽然咱们不区一股脑儿地去还款,留出一定资金用于保障还贷持续进行。在贷款结束最后阶段提早使自己摆脱债务还是很有必要的


但无论如何,目前英镑继续低谷对于海外购房者来说仍就是极好的机遇。伴随脱欧进程的推进,美联储预期加息,英镑反弹短期内会显得非常吃力,这也必然吸引海外投资客进一步买进伦敦房产。用CBRE一高官Victor Li的话说,“来自中国内地投入国际房产市场的资本,仅仅才是个开始”。


放眼中国大陆,各城市开始了超级房产调控行动,如北京将首次购房者的首付款比例上调至35%,深圳规定第二套房首付比例最低为70%,并限制非本地居民购房,在此背景下,许多地产经纪人和东亚房产专家认为,英国必将迎来又一轮海外投资客。


声明: 本公众号文章均为知识政策普及性质,并非绝对建议,不承担法律责任,如果您有进一步疑问还请咨询税收房产专业人士。






关于《英国房产与投资专刊》


《英国房产与投资专刊》创立于英国伦敦,集结了多位深浸英国房产、投资、税务等领域的精英组建投资智囊团,致力于做英国投资价值的梳理者、投资路径的参谋者、投资思路的建议者、投资趋势的洞见者。了解最新最权威的英国房产与投资资讯请点击右上角关注我们!



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