2016年最后一个项目推荐 | 悉尼市中心2公里瑰宝---低体量全新高层住宅(大悟原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-17 澳洲房产大全





操盘手/大悟 (微信号:262739843)


项 目 综 述


项目针对人群

1. 刚开始了解澳洲房产的国内外投资人

2 .有海外资产配置打算的海外投资人

3 .在悉尼大学上学的父母买家

4. 当地构建房产组合的投资人


项目价格区间

1房: 73万- 105万澳币

2房:106万-140万澳币

3房:142万-150万澳币


项目概况

项目体量:79套


1房:32套

2房:39套

3房:8套


层高:18层


开盘时间:2016年10月22日

交房时间:2018年初


因为项目还未开盘,开盘之前,按照合同,项目的资料还不允许公开,因此,本文尽量做主要陈述。


大悟有话说


在澳洲,政策的收紧,银行的限贷,让小额投资人慢慢退出市场,说白了就是被淘汰了。


慢慢浮出水面的多是高净值的投资客人,既然是高净值客人,你跟人家说,该如何通过房产赚钱,那基本等于屁话,人家能成为高净值,定有人家的路数。


考虑到置业海外,多数也是为了资产保值作为根本。他们对于海外顾问公司的要求也变得越来越高,如果你不够专业,人家不会舍近求远找你的。


国内房产市场都要通过离婚买房了,各地纷纷通过限购来宏观调控,多数投资人给我的感觉就是尽管已经赚了个盘满钵满,但就是缺乏那份安全感,就怕哪一天高挺的房市轰然倒塌。另外人民币兑美元在上周六就已经跌破6.7,专家们预测在2016年12月的结果结果提前了。


如果你现在在国内的银行趴了个上百万上千万的资金,面对这样的大环境,你想得一定是先让货币保值,第二步才是升值。


所以,单澳洲房产的资产配置,我能给的也有限,根据自己的经验,帮助投资人把项目的风险控制好了,比如区域,开发商,建筑商,设计师的靠谱度等,就算完成任务。


我一直说,投资是理性的。


但每一年见了那么多形形色色的投资人,这句话,就跟“只有失去了才懂得珍惜”一样的苍白,因为人多是感性的。


你说一个离市中心30公里的,和一个离市区2公里的,大家都愿意先了解后者。


这就像你去一家陌生的饭店,如果是面馆,你会觉得点他家的面,准没错,如果是家饺子馆,点他家的饺子,味道是最好的一样, it makes sense。


对投资人而言,还未登陆过,海外置业却已经变成当务之急,我能点三环以内,为何偏偏要点五环开外一样,所以我表示十分理解。


微信里经常有人突兀的发我一项目,问我怎么样?


这么说吧,4年前,你拿悉尼的Campsie和North Sydney, 一个位于西南区12公里,一个位于下北区5公里,它俩的涨幅几乎是一样的。前者从投入比来看甚至更高。


但如果你单问这两个区哪个好,我相信90%以上的人都说下北区的North Sydney好,问题是:是不是所有人都买的起North Sydney?


预算越高,投资的技术含量要求越低,预算越低,投资的技术含量要求越高。


所谓的技术含量,其实所影射的,就是战胜自己感性的,先入为主的过程。


所以今天,我能帮到投资人的就是,您也甭太难为自己,预算够,就她了。


让您无论感性还是理性都尽可能可以接受。


2016年即将过去,12月份澳洲将进入圣诞假期,再看新项目,估计要等到明年3月以后了。

项目本身



1
所在位置:Redfern

以悉尼市政厅为CBD地标,距离2公里。


2
区域密度:中低密度

不像悉尼东南部公寓的开发量那么高,Redfern的公寓开发尚属早期。全新公寓在租房屋非常之少。


这点国内投资人缺乏共鸣,在澳洲,高密度区域在银行的眼中,放贷的可能性会变低,未来出租率,空置率的风险度会高,尤其是在当下入市,澳洲当地标准利率为1.5%,已为历史最低点的最低点,当地买家转而买房而非租房,因此,项目的独特性要求变得越来越高。


3
区域特点


1 悉尼第三大火车站


交通方便,但凡是从悉尼市中心往西,往西偏北,往西南,往东南,往南方向,Redfern为必停之站。


项目距离Redfern火车站只有200米。


2 悉尼大学


悉尼大学很大,分布于悉尼各个区域,其主校区位于悉尼市中心,主校区中分布着不同的学院。


其实悉尼大学所在区域名称为Camperdown和Darlington,但因为这两个区域都无火车站,所以多数人会选择在Redfern下车。


我们看下Redfern所在位置和悉尼主校区各学院的位置分布图。




市区中的7个小校区,有5个靠近Redfern,距离在1公里之内,最近的只有600米。


3 新房市场空缺


Redfern尽管距离悉尼市中心很近,距离校区也很近,但是公寓数量和CBD其他区域比,依然十分紧缺。



在租公寓只有44套,全新公寓在租数量不到5套。


未来开工量也不大。


(如果您是我们平台忠实读者的话,我很抱歉本周的看房日记没有以文章形式刊登)



大悟看房I


上周六的看房日记,我所选的区域正是Redfern。


来看一套我上周六看的一套2居室公寓。




1999年盖好的这套2房2卫1车位的旧公寓,来看房的全部是西人,每周物业费在1600澳币左右。


中午拍卖,最终成交价格为121万5千澳币。



大悟看房II




上边照片是我拍的,我们来看在网上其售价情况(11月5日拍卖)



这套占地507平的地,给出的建议指导价为300万澳币。


作为悉尼老城区,也是排屋区之一的Redfern,地的价格是最有说服力的。



4
现金流情况

澳当地租赁中介对于此项目,给出的租金范围:


1房:

$590-$630/周(无车位)

$630-$670/周(有车位)


2房:

$750-$800/周(有车位)


3房:

$850-$950/周(有车位)


按照以上此项目的房价区间,即:


项目价格区间:

1房:73万- 105万澳币

2房:106万-140万澳币

3房:142万-150万澳币


再加上目前澳洲海外买家贷款60%(利率4%)作为标准,覆盖掉所有费用后,现金流情况如下(不考虑房价升值情况):


1房全部为正现金流:(最低房价对应最低租金)

正现金流区间: $3978---$7173



2房全部为正现金流:(最低房价对应最低租金)

正现金流区间: $612---$6315


3房全部为正现金流:(最低房价对应最低租金)

正现金流区间: $2189---$5183


以上数据为理性考虑范畴,不代表最终结果。



5
流通性


这一点在如今的市场下,变得愈发重要。原因是很多高密度区域的投资项目变得供过于求,很多海外买家入市后,因为种种原因在成交前要抛售,变得难上加难。


悉尼的市中心和墨尔本的市中心公寓项目是完全不一样的。这点不单单从价格上体现。


大家可以在澳洲房产大全平台回复关键词:墨01,墨02,墨03,墨04,墨05,墨06,墨07来简单了解墨尔本的公寓市场。


有多少客人因为之前不听劝,买砸了,要抛售,面临澳洲当地银行不予借款,面临当地客人不买账,有很多客人最终不得不面对损失10%的房款的局面。


天底下没有免费的午餐。无论投资,还是生活,这点都说得通。



6
我选择此项目的理由


我在处女作《澳洲房产那点事儿》里有篇文章叫《谈“房产投资顾问”之现状》里有提到过Redfern这个区域,说到2013年时,其3房的售价已达134万澳币,要说的意思很简单,即和大家传统的理解形成了强大反差。


所有的项目不是仅仅论其区域如何,更要看究竟多少钱。


一个户型也好,一个房子也罢,市场价比如70万澳币,大家都说他户型不好,朝向不好,面积太小,那我现在20万出售,你考虑么?


反之,这套70万澳币的房子,如果户型朝向面积都非常不错,我现在120万卖你,你会考虑么?


所谓的性价比,说的就是这个意思。


Redfern距离市中心近是不争的事实,区域内的公寓体量在可接受范围内。另外,在做了几期【大悟访谈录】(在澳房大全菜单栏的“大悟·评”里可以翻阅)之后,我个人对于项目的质量把控看得比过去任何时候都要重。


比如开发商,比如设计师,比如建筑商。


此项目的开发商并不是我第一次合作,在几年前悉尼下北区Lane Cove开盘时就有过合作,从买家入住后的反馈来看,是非常不错的。


另外建筑商的选择,开发商正在和澳洲的高水平建筑商Himilton Marino洽谈,将于近日揭晓。


Himilton Marino这家开发商距今成立逾40年,之前以墨尔本的建筑项目为主,在澳洲属于Tier2级别开发商。在2014年全澳基建类建筑商排名前20位。



设计师:SJB

SJB不单单负责是设计公司,同时负责内部装潢设计,负责城市规划设计。之前有读者问我西部某一区域房价为何涨幅很大,我的回答是那里有新的规划,政府将公屋全部推倒,重新建房,那个设计师正是SJB。


其在澳洲可谓是赫赫有名的著名设计师。多了就不举例了,只说一个。将成为澳洲历史最贵的公寓类项目,位于悉尼CBD的Barangaroo项目,的第一期和第二期部分的内部设计正是SJB。


感受下:


此次SJB将负责此项目的楼体外部设计。


其内部设计师选用的是澳当地设计师COCO REPUBLIC,名气虽然没有SJB大,但是参与的项目大明明鼎鼎的也不少。


包括墨尔本顶级豪宅区Toorak的公寓项目,包括悉尼顶级开发商Mirvac在内西区Glebe的Harold Park,包括悉尼10几年前由Fraser开发的CBD著名公寓项目Lumiere等等。



如果让我动笔写项目,就代表这个项目的风险在我个人可控的范围之内


所以我一般不太动笔写项目报告,综合了区域密度,现金流,流通性,项目本身的设计师和建筑商等因素,最主要的一点是,此项目的价位区间和悉尼目前在售的很多其他项目相比,我觉得是很有优势的。


毕竟,距离市中心只有2公里。

Airbnb 理念

在和开发商的沟通中,他们还提到过airbnb的理念。我觉得挺有意思,在此也和大家分享下。


Airbnb是AirBed and Breakfast ("Air-b-n-b")的缩写,中文名:空中食宿。


Airbnb用户遍布190个国家近34000个城市,发布的房屋租赁信息达到5万条。AirBnB被时代周刊称为“住房中的EBay”。


Airbnb2015年在全世界190多个国家拥有一亿两千万个房源,平均每晚有40万人住在 Airbnb 提供的房间里。



目前,澳洲的Airbnb市场还处于起始阶段。


悉尼,作为澳洲最大的城市,世界上首选的旅行地之一,其airbnb市场的发展将是可以预见的,对于距离市区较近的房屋,在这点上来讲,其受众面,是不言自明的。

项目细节


此项目的开盘时间为2016年10月22日,开盘之前开始收取意向金(2000澳币)。


目前此项目针对海外买家只有20-25套,额满为止。


澳州房产大全团队提供一切房产服务。


贷款服务,法律服务由澳房大全指定专栏作者所在公司负责。


未来房屋租赁事宜,由澳房大全旗下澳当地租赁公司Infinity全面负责。


想获取更详细的项目资料,请读者朋友,


加大悟个人微信号:272739843

大悟感言


继悉尼的西北部,这篇文章仅是我个人所撰写的2016年第二篇项目推荐类帖子,也是2016年度最后一篇项目报告类文章。相信一定能让看了许久,却尚未入市的Qualified买家入市。


上周悉尼北偏西一处全新公寓项目230套公寓,3小时之内全部售罄,近2亿澳币的销售额。


最近9周时间,悉尼当地的二手房清空率除了中间长假期影响外,几乎稳定在80%左右。


作为世界上房价最贵前10名的悉尼,她比墨尔本,比澳洲任何一首府城市都贵,而这样的销售速度,已经不是价格因素可以说得通的了。


希望此篇文章的发出,能让一些决定入市的国内外投资人在风险可控的前提下,尽快软着陆。


感谢阅读。







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