[专家解析]为什么都在说供应过剩,我还是买不到房?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-15 APIC集团



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关于墨尔本公寓供应“过剩”的问题,各界一直持续争论不休。今天我们来看看澳大利亚城市发展规划事务所(Urban Development Institution of Australia)的维州总裁Danni Addison关于“公寓过剩”的评论。

注:以下内容均为Danni Addison评论观点


墨尔本新建公寓“供应过剩”的论调是被过分夸大,并且极度缺乏有力证据的。


维多利亚州的人口在不断增长,而从政策角度来说,为如此快速的人口增长做合理规划应该始终放在第一位。现在,对于政策制定者来说,最大的挑战是如何做一个长期住宅市场开发计划,而不是当房屋供给严重不足的时候尝试努力追赶!



根据州政府最新的人口预测,墨尔本人口将在未来15年内翻番,其中内城、中城区人口将增加约100万人口。截至2051年,维州将需要额外建造220万套物业以满足人口增长。这表明,维州在未来的35年内,平均每年需要63,000套物业!


如果维州人口没有像预期那样增长的话,那么我们可能会面临供应过量。但是维州强劲的人口增长仍在持续,并且来墨尔本定居的人口中有很大一部分人倾向于公寓生活。



越来越多的人倾向于在现代化的公寓内居住生活。公寓是一种更加可负担(affordable)的房屋形势,同时,公寓大多数都位于绝佳的地理位置,周边各类设施(交通、购物、生活等)齐全。随着墨尔本市的人口增长以及公寓市场的日益成熟,内城区以及中环区域对于公寓的需求增长是无可争议的。


绝大多数认为公寓“过剩”的论点都集中在现在前所未有的建筑批文量上,而不是这些公寓实际或者将完成的数量。根据房屋投资顾问公司Charter Keck Cramer15/16财年的报告,那些正在动工或者即将完工的项目远低于长期平均值,租赁市场的空置率自2016年1月以来不断降低,而公寓的销量则不断上涨。


除此以外,供应“过剩”的可能性已经收到了降低的开工率的影响。这就是市场!市场会根据供求关系的变化自主调整供应量以及需求。



虽然不断增加的人口抬高了墨尔本公寓的需求量,政府则出台了一些倒退的政策来限制房地产市场为墨尔本未来的社区服务的能力。例如:APRA对于银行的贷款政策限制,各州政府对海外投资者的附加税,以及维州政府计划提高公寓建筑标准等。这类政策将会减缓房屋供给量,同时将会影响失业率,投资热情,降低税收,导致维多利亚州经济恶化。这是维州无法承受之重!尤其是我们刚从矿业凋零的阴影中走出来。


如何满足维州现在以及未来社会的需求是诚实规划发展的重中之重。如果市场压力无法尽快得到缓解,那么房屋危机就在不久的将来。



相比较香港,纽约,伦敦以及巴黎这些城市,墨尔本连续六年成为世界最宜居城市,很大一部分得益于房地产市场可以为不断增长的人口提供更多的房屋选择。而一旦维州无法满足新移民的居住需求,我们将很快失去这一优势。


最后,我想说,那些声称公寓公寓过剩的人并没有发现影响供给的原因,紧以房屋批文并没有真实的体现房屋供给量。


我期待更多关于公寓供给的深入讨论,并希望这些讨论能帮助政府找到一条更加适合现在以及未来地产市场的道路。



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