澳房闲话01 | 你的贷款结构有问题吗?(平台原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-09 澳洲房产大全




关于澳房,别找了,都在这儿!




  主编寄语

写此专栏的是我的朋友,国内浙江大学毕业的高材生,也是澳洲房产圈内我眼中真正的投资顾问,所谓的“真正”,即不仅停留于房屋本身,区域本身,而是投资本身,这点很重要。


希望Kevin的文章能给大家带去价值。





澳房闲话01

你的贷款结构有问题吗?

作者:Kevin Yu

微信:kevinyjj



答应主编大悟要写一个新的房产专栏已经有一段时间了。不过作为一名澳房大全的资深读者和脑残粉,我一直沉浸于阅读这个公号内的专栏文章,而对提笔亲自来开自己的专栏感到有些“诚惶诚恐”。


而究其原因,最重要的一点就是我认为澳房大全的文章,的确是我看到过的所有公众号平台上关于澳洲房产最客观、公正、不浮夸、不标题党的平台,而这一点在如今的自媒体时代是非常难得的。


如今随便在网上找一些关于澳洲房产的平台,要么是中介公司的官网,发出的文章千篇一律地唱多房地产,要么是一些大众媒体平台,一会唱多房产(点进去一看,发现最后是个楼盘推荐),一会鼓吹楼市六周后就要崩盘(纯属没事儿弄个大新闻)。


总而言之,关于房地产市场的新闻永远不缺量,但有质量,有深度的文章却出奇的紧缺。这我想也是澳房大全能够吸引一大批忠实读者的重要原因吧。




话不多说。我们来谈谈今天的主题:房产投资中的贷款结构问题。

话说我身边有一位朋友,做了多年的贷款经理,人非常好,热情又善良。几年前她开始同时做地产顾问,卖房子。由于她长年以来积累了大量的贷款客源,交友广泛,因此她做房产销售自然也是得心应手。


前几年趁着市场火热,她的地产贷款两箭齐发,事业做得如火如荼。不过最近她却告诉我,她不敢卖房子给身边那些老客户了。因为她发现,这些客户购买的房产,早就超过了他们的贷款承受能力,over stretch了。


澳洲本地的投资人一定都知道,在澳洲可以通过refinance或者top up的方法,将自己房产的增值部分套现出来再投资,而无需将房产变卖。而过去几年,很多在澳洲有房产的人自然在自己的房产里有不少的equity可以使用。


于是,许多人便乐呵呵地找到银行做了refinance或者top up,然后自己不掏腰包便买了第二套,第三套……


然而,许多人知其一不知其二,当你名下有多套房产,并均在同一银行进行贷款时,实际上有两种不同的贷款结构可以选择:Cross Collateralized Structure和Standalone Structure。


那么这两种结构究竟各自有何利弊,又合适什么样的人群呢?



Cross Collateralized Structure


简而言之,Cross Collateralized结构是指同一个贷款名下拥有多套房产贷款的一种贷款结构。


当金融机构审核贷款人资格及还款能力时,将“牵一发而动全身”,考虑贷款内所有房产的相关信息。


举个例子:

假设你有一套价值$800,000的自住房,贷款余额$400,000;


你考虑买入一套$500,000的投资房,加印花税后投资总额$530,000;


因为你的自住房里有Equity,因此理论上投资房你可以100%通过银行借贷,将两套房产共同组合后,你的资产组合变成了:


总资产$1,300,000,总贷款$930,000,总贷款比例为71%,大部分银行认为可以接受。


(怎么样,看上去是不是个不错的Deal?自己一分钱不出就搞了第二套房!)


Standalone Structure


顾名思义,Standalone Structure是指每一个贷款名下只有一套投资房,如贷款人在同一贷款机构拥有多套投资房贷款,那就将每个贷款分开独立设置一个贷款比例。


再举个例子:


同样的,假设你有一套价值$800,000的自住房,贷款余额$400,000;


你考虑买入一套$500,000的投资房,加印花税后投资总额$530,000;


不过此时,你要做的第一步是将自己的自住房做一个top up,取出$130,000的cash out(增贷),完成之后,你的自住房结构如下:


贷款1余额:$400,000
贷款2余额:$130,000
房产价值:$800,000
总LVR:

(400,000+130,000)/ 800,000=66%


将$130,000增贷资金作为投资房的首付及印花税支付,成立投资房贷款结构:


贷款总额:$400,000
首付额度:$100,000 (来自自住房增贷)
房产价值:$500,000
总LVR:$400,000 /$500,000=80%


(很明显,Standalone结构要复杂一些,操作起来要请broker多做几步,但结构会更清晰明了)


说了半天,那我应该选择哪种贷款结构?


先把结论记住:如果可以的话,Always,Always选择Standalone结构!


理由有以下几点:

1. Cross Collateralized结构看似简单,但实际上是一种不适宜多套房投资者的一种贷款结构,其牵一发而动全身的特性有时会伤害到投资者的利益。


比如,很多人会把自己的自住房贷款与投资房贷款进行捆绑,如果万一投资人自身还款能力发生重大变化,那金融机构有权将整个贷款组合包内的价值最大的房产首先进行拍卖!(别想了,通常就是你的自住房)


2. 如果投资者需要top up或refinance投资组合内的某套房产时,金融机构将对整个贷款包下的所有房产进行重新估价,若名下其他房产不幸没有增值,或许将影响到您的top up结果。


3. 在cross结构下,当你想要出售名下某套投资房时,银行也会对整个贷款组合中的所有房产进行估价。


如果在出售该房产后整体LVR超过您的还款能力时,银行会要求您补上相应的Equity,或者会阻止你出售该房产…(是的,银行就是劫贫济富的)






最后给个小提示,目前我所知道的mortgage broker中,大部分都会选择给自己的客人做cross collateralized的结构。


一方面是许多华人投资者不重视financial structure的重要性,认为只要贷得下来款就行;另一方面有许多年轻的broker可能自己也不清楚两者的区别,或者嫌麻烦而没有从客户的角度去把投资者的structure做清楚。


而我身边的西人客户,很多人房子虽然没有咱中国人买的多,但他们特别在意自己在投资时的结构问题,税务问题,后代传承问题……使用trust或SMSF来买房的比例也要高过华人投资者。


好在,最近几年中国买家也开始更多寻找用不同结构购买房产的途径和方法了,是个不错的趋势。


有多套房贷款的朋友们,赶快和你的Broker去喝个咖啡吧!


感谢阅读,咱们下期澳房闲话见!









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