中澳买房观念大不同---这些误区和差别您必须了解!!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-08 澳盛集团上海



在澳大利亚购置房产和在国内买房有许多不同的地方,不要一味地照搬国内购房观念来澳洲,这样会给买房带来很多误区,也因为一些不了解的差别而因此错过很多不错的房源。在澳洲买房有国内的买房经验固然是好,但是不能光靠着国内的经验作出决定。一起来探讨中澳买房存在哪些差异与不同吧~


【误区】

1

等房价跌了再抄底捡便宜

澳大利亚是地大物博的国家,而且二战后的婴儿潮一代正在步入老年化,澳洲需要更多的外来移民来创造税收,维持社会的持续发展,没有人口的增加,没有新移民,澳大利亚将会衰退,在人口持续增加的大前提下。澳洲需要更多的房屋来满足人口需要,但是问题是澳洲没有中国那么多廉价的农民工,房屋建造周期长,成本高,房屋每年都跟不上人口增加。供不应求导致房价越来越贵。相信大家身边一定有坚信澳洲房价会跌的朋友,所以迟迟不肯入市,甚至在2008年的金融危机后,澳洲的房价非但没有大跌,反而在后来的几年中大涨。让很多等待抄底的人错失了澳洲买房的最佳机会。


2

买房只考虑个人喜好,只为自住

根据统计,澳洲人平均一生要换3次以上房子,第一次是结婚后买房,第二次是有孩子后考虑孩子上学或换更大的房子,第三次是退休后搬到更适合养老的地方。所以在澳洲买房,不能抱着买一个房子住一辈子的想法。而且每次换房,原来房子要么卖掉,要么出租做投资房,所以在买房的时候就要考虑将来房子的投资价值,不能仅仅考虑自己喜好。澳洲的房地产市场与其他国家不同,具备了自身独特的优 势,包括租金回报高、投入相对小、可以进行负扣税、增值效果显著且规律、产权永久、没有遗产税等。如果根据自身情况,投资几套增值潜力相对大的房子,压力不大的同时还可以有很好的收益!


3

房价是中国人炒起来的

澳洲房产是正常且健康的,增长的本质原因是大量移民涌入,房屋建造速度跟不上人口增长速度,供不于求。很多人都说房价是由中国人炒起来的,包括很多澳洲媒体,这是错误的,澳洲统计局数据表明,中国人不是澳洲买房的主体,主体是澳洲本地的投资者。悉尼口碑网个人观点,华人在澳洲买房只是局限于有限的几个热门的华人区,很多初来澳洲的华人,英语不好,住华人区有一种亲切感,加上华人大量涌入澳洲也就是近20年来事,初来的华人都要买房安家,当然有限的那几个华人区的房价就上涨的很快。试想一下,很多本地澳洲人,早在几十年前就拥有了自己的大House,甚至大片的土地,如今他们把翻了好几倍的房子卖给后来的华人移民,在家里数着钱还说房价都是中国人炒起来了,真是无语。


04

对房屋类型的执着

相当多的华人在澳洲买房,把房屋类型放在首要位置,一定要是带土地的House,或者一定要是新的Townhouse等等。但是不同类型的房屋是各有优缺点,一般的House价格会比较更贵,便宜一点的所在地区往往又不好,在有限的预算下,需要综合衡量。如果想买个房子收租,选择价格昂贵的独立别墅就绝对是个错误的选择;想拥有广阔的空间适合四世同堂自住,公寓单元楼又显得小,所以应该放弃固执的心理排位,客观地认清不同房型的优缺点以及自己的需求和购买能力,从而努力达到一个完美的结合!


5

只关注自己熟悉或习惯的区


一般来自海外的华人在刚来澳洲时都是先租房子,等到工作稳定或资金到位后再择机买自己的第一套澳洲自住房。很多华人初来澳洲,朋友非常少,很多新朋友都是在自己租房附近建立起来,而且一个区住久了,对一个区更熟悉更了解,看房买房也更方便。至于别的区,也懒的花时间去重新了解。这就会导致很多人在澳洲买房时,通常只选择自己熟悉的区,很多人看房看来一年多,非某某区不可,但是又很难找到户型,地脚,价格都满足自己需求的房子,结果耽误了很长时间,错过了入市的好时机,如果在房地产火爆的时候,1年的时间甚至能让自己多付几万甚至几十万的价格。所以应该把目光放长远一些,对不熟悉的区的房源也应该多看,多了解。


【差别】


1

产权期不同

中国:只有70年产权

澳洲:绝大部分地产是永久产权,可以代代相传,不用担心使用权到期或者被强拆。


2

新房装修不同

中国:大部分新房都是毛坯房,不带装修,自己装修费事费力,装修还要花一大笔钱,而且中国的装修材料甲醛隐患高,还有开窗通气几个月。

澳洲:所有新房都是装修好的,厨房烤箱,吸油烟机,洗碗机,空调,地毯(地板)一般都是标准配置,环保标准要求高,交房后可以直接入住,省心省力。


3

期房房屋贷款产品不同

中国:中国买房是签房屋合同后马上连本带息还款,买家在还没有得到现房前,很长一段时间内白付给银行利息。

澳洲:澳洲买房是在签订房屋合同后,通常只是预付10%的定金,现房交割前才办理银行贷款相关事宜,拿到房屋钥匙后的第一个月开始还款。而且10%的定金的利息通常很大一部分还归买家,也就是说,在买澳洲期房,新房交割前,买家几乎没有任何成本。而且澳洲的银行贷款产品可以5年内只还利息,不还本金,大大降低了手头资金不足的年轻人的还贷压力。


4

楼花首付金额和资金风险不同

中国:一般签购房合同时就要付款30%,钱是付给开发商的,一旦开发商破产,出现烂尾楼,买家的资金很难有保障。

澳洲:一般签合同只需付款10%,金融危机前甚至只需付5%,资金压力比中国少很多。而且钱是经由双方律师托管到第三方的信托公司账户,而且利息归买家所有或者买家和开发商均分。一旦开发商破产,资金会被信托公司退还。资金没有任何风险,只是相当于存银行了。在房地产上升的行情下,在买澳洲期房可以用最少的资金的杠杆作用提前锁定未来两年的升值后的房产。


5

物业出租规范程度不同

中国:房屋出租一般是由业主自己来做,招租收租,跟租客打交道等等一堆琐事。

澳洲:房屋出租一般都是交给职业的房屋中介打理,房屋中介会办业主寻找合适的租客,跟租客签订具有法律效力的租房合同,收取租金等等几乎所有工作,租金会定期转账到业主的银行账户,整个过程业主都不需要出现,省心省力。当然业主需要付给中介管理费,物业管理费一般为租金的4%6%不等。


6

投资房产优惠政策

中国:首次买房无优惠,豪宅加倍征收契税,物业两年内出售全额征收营业税。

澳洲:澳洲政府一直为在澳洲买房的本国居民首次置业者提供各种优惠政策。各个州政府的优惠政策不同。例如在悉尼买房,201371日起,首次置业者如果购买新建造房屋,在价格不高于75万澳元的情况下,政府给豁免印花税,提供15千澳元的现金补贴。结束日期2016年。对于投资房产,政府可以提供负扣税的税收优惠。


7

租金回报率不同:

在澳洲,通常情况下,澳洲房产的周租金通常为房产价格的千分之一。举例来说:悉尼一套70万澳元的公寓,一周租金大约为700澳元/周左右,年租金为700X54=37800澳元,如果按照汇率6来算,年租金高达近23万人民币。我们再把目光转向中国,数据显示,2014年北京的平均房价为34437/每平方米,平均租金为64.67//每平方米,同样的价格,在以北京的平均水平,价值420万人民币的房产的年平均租金只有大约9.5万人民币。如何看来,澳洲买房的投资回报率是中国的2倍多。


8

房产面积算法不同

中国:房产面积包括楼梯等公共区域部分的公摊面积,不是屋内的有效物理面积

澳洲:澳洲房产的内部面积是物理上的实际面积,没有公摊面积这一说法。所以澳洲的房子的面积事实上比中国房产的同等面积要大。另外,澳洲房产只有整体售价,中国房产是按照每平方米售价来卖。


9

房产质量不同

中国:房产质量参差不齐,大多数都质量一般。有很多才建造10年的楼房就风雨欲摧的样子,破的不得了。所以在中国,很难在一个房子里住一辈子,要不停的攒钱换新房子,这需求刚刚的,为GDP做贡献。

澳洲:澳洲有很多用红砖建成的老楼,看上去,是有点老,但是很难想象,这种老房子很多都有百年历史,看上去质量还都没有大问题。


10


房产套现自由度不同

中国:政府政策性限制因素和调控太多,产权转换期长。首先,有很多房子在规定的年份内不能在市场上流通买卖,例如福利房,经济适用房等;其次如果房子增值,在不卖出房子的前提下,无法自由套现房产增值的部分。

澳洲:自由市场经济,澳洲房产在市场上可以自由交易,卖房很容易。如果房产增值,在不卖出房产的前提下,可以利用银行的贷款产品的灵活性把房产增值部分套现出现金进行再投资,盘活资金使用率。有两种方式可以在不卖出房子的前提下套现增值资金,一种是在不改变贷款产品的前提下进行Top up,另外一种方式是重新进行贷款(Refinance),其套现的本质是一样。举个例子来说明套现是如何完成的,假设我两年前以80万澳元的价格买下一处房产,当时向银行贷款80%,即64万,两年后房产升值为100万澳元,这时候,我以升值后的房产的当前价值向银行重新贷款,还是向银行贷款80%,即贷款80万,那么事实上我可以从银行套现出80-64=16万澳元现金,这16万澳元现金可以在不卖房子的前提下归自己自由支配,也就是房产升值的20万,我利用澳洲灵活的银行贷款产品,很容易的套现出了20 X 80%= 16,澳洲买房是不是比中国买房子赚钱灵活容易多了!



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