澳洲房地产开发流程大解析!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-12 今日墨尔本



近年来,越来越多的华人来澳买房,也越来越多的土豪、非土豪投资者来澳做各种规模各种样式的开发。了解澳洲房产开发流程可以帮助开发商们快速进入市场获得盈利。澳洲房产开发流程包括前期准备、买地、规划批文、设计、销售、建造、交房、售后等步骤。具体描述详见下文。

Enshine Group在一年的努力下与澳洲顶尖项目管理公司Pomeroy Pacific 共同打造的Lakehouse即将开始建造,Buildcorp作为项目的builder 与Enshine和Pomeroy庆祝建筑合同签订。图为Lakehouse 的团队,在南墨尔本举行的开工仪式。项目已基本售罄,剩余少数几套也即将售出,如有兴趣尽快跟我们联系  03 9820 0263.


买地 Land Acquisition

房产开发跟其他形式的投资一样都需要有对市场和游戏规则有一定的了解。这个阶段是项目成败的关键。以下几点是任何购置物业的人都需要在买地尽职调查(Due Diligence)时需要弄清楚的:

●6个字,位置位置位置!地理位置对于土地购买成本和项目售价有很大影响,这都极大的影响开发利润。主要考虑是否靠近车站、高速路、学校、商铺和一些基础设施等。

●另外还需要特别注意的是土地功能分区 (zoning),主要分为商用地 (Commercial)、住宅用地 (Residential)、工业用地 (Industrial)、农业用地 (Agricultural)。住宅区还会对高中低密度来区分,维州近几年将分区改为Residential Growth Zone (住宅开发区,一般允许中高密度开发), General Residential Zone (普通住宅区,一般为中低密度开发)  和 Neighbourhood Residential Zone (邻里住宅区,严格限制低密度,限高8米,不能分地,碰到这种就别想开发了)。

●取决与所在分区和地方特色,市政厅可能会在高度、容积等方面对开发做更多的限制。

●开发商还需注意意向购买地块上是否有建筑物,建筑物是否为文物,可否拆除; 有无需要保护限制开发的重要植物等等。

市政批文 Planning Permit
批文是一个开发项目最最最至关重要的一步,Council多批一层楼就是多一层楼的利润。小编听说过有开发商设计了14层楼,最后由于太多反对的邻居,直接砍了一半。听着《心如刀割》的背景音乐,利润少了一半。所以在买地的时候,咨询有经验的设计师或者城市规划师可以降低这方面的风险。获取批文时间短则几个月,长则一两年,需要谨慎。

概念设计和施工设计  
Preliminary Design & Design Development
概念设计时需要做足功课,设计符合市场的产品,明确目标客户和其需求,必要时可以提前向市政厅咨询 (降低批文申请被拒的可能性)。

施工设计将概念设计细节化,用于招标和作为施工的基础图纸。

预售  Pre-sales
在获得相关批文后就可以对房产进行销售,称为卖“楼花”(off the plan). 销售可交由销售中介完成,中介收取销售佣金2%-5%不等。通常会有一个Master Agent,统一管理销售各方面(等于商品的wholesaler 批发商),这个Master Agent会管理很多retailer(零售商),或者称为第三方中介, 零售中介数量多但通常收取更高佣金,并且若是通过第三方售出,需要同时向Master Agent支付部分管理费。

售佣金分两次支付给销售公司,客户签订购房合同并支付首付后将佣金的50%支付给销售公司,项目完工交房后支付另50%。
客户支付的首付款(通常为10%) 将会进入律师的信托账号,并不会直接到开发商账号。在房屋交割时,买家才需要交付剩余款项。与中国情况不同,澳大利亚的开发商回笼资金不是在预售阶段而是在交房之后。
建造 Construction
银行在贷款之前通常要求一定数量的预售额。

建造过程中,承建商(Builder)都会在计划的时间段内完成部分建造工作,并向开发商申请付款(claim)。与中国不同的是,澳洲银行不会一次性一笔拨款,而是在审核承建商claim合理的情况下直接付款给Builder。
交房 Settlement
顺利交割是开发商获得预期利润的最重要的一步。如果无法交割或者无法按时交割,都有可能导致销售合同解除而影响到开发商的利润。所以开发商或者销售商应该花精力在帮助买家按时交割上。比如提前通知买家申请贷款或准备交割资料等。
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优质生活的缔造者
A Quality Life Creator


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