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海外配置是全球化时代的一种共识和趋势, 而如何配置则是一种与时俱进的艺术和学问。其中，在美国投资房产是中国高净值人群不得不关注的现实话题。

中国海外军团青睐投资美国房地产投资

当最近几年中国企业和个人在美国成为第一海外购房军团的时候,让人不由自主地联想起20多年前日本在美国地产业疯狂扩张的历史。先看一下美国房产经纪人协会发布的数据。到2016年3月底,海外军团在美购房总量高达1千零26亿美元,其中中国人(包括中国台湾)投资占有比例高达26.7%。在过去7年前5名的外国买家中,只有中国异军突起,自2013年起独占鳌头,最近两年购买总量更是远远领先于其他国家。

2016年美国的平均房售价格是27万美元,而中国人在美国购房的均价是94万美元,真正的百万豪宅。2016年外国人在美购买的百万或更高价位的所有豪宅中, 中国人购置比例更是高达42%。高平均购房价的部分原因也是因为中国人偏爱华人相对聚集的东西海岸,而这些州的平均房价也高出美国均价很多。

近1/3来美购房的中国人选择了加州,他们喜欢那里气候适宜,生活方便,来回中国更便捷,其次是纽约/新泽西东海岸一带。值得一提的是华盛顿州(西雅图区域)也逐渐成为华人喜爱的投资居住地,那里离加拿大温哥华就2小时的车距。受加拿大房产监管及对外国人税务政策改变的影响,越来越多的华人选择了加拿大边境附近的西雅图,而且那里有着丰富的从业选择。

中国在美购房兴起的背后,是一个中国高净值人群移民潮和学生留美求学潮的兴起。美国EB-5投资移民投资金额$50-100万美元,每年限额约1万人次。从2009-2010年起,批复给中国内地的EB-5签证量开始大幅上升,2014年就已达到九千多人, 占该年总数的85%。在此期间,中国留美学生也指数增长。2008年金融危机前, 一直停留在6—7万人,之后迅猛增长,到2015/2016学年,中国已经连续7年成为美国最大的留学生生源国,达到近33万人,占美国留学生总数的31.5%。

中国房地产开发商借华人海外置业之势,过去4-5年大力开拓海外房产市场。一些代表性的知名中国房产企业，像万科、绿地、复星,碧桂园、富力等，都在美国一线城市积极开发新项目。规避中国房产投资风险和对人民币升值的期望也是促进近几年来华人在美置业大幅增长的重要原因。

美国金融危机,楼市在2011年触底后,房价每年平均有5%~7%的年增长率(2013年是例外,高达13.4%)。如果以人民币计价,2013年以来,平均年涨幅更是高达10%。

特朗普登基后的美国房地产走势

房产不光是普通老百姓最大的资产, 在高净值群体资产配置中也占有非常重要的比例。

2017年房产大亨特朗普“登基”后,美国房产又会是一个什么样的走势呢?特朗普上台后,相关的政策会更倾向于“本土”保护。包括最近移民局提出对EB5项目最低投资要求提高的建议方案，(门槛从50万美元提升到135万美元,在低就业区域,更是从100万美元提高到180万美元),也就是说移民的门槛要大幅上调。这会在一定程度上降低海外投资者在美国房产投资的需求。

在中国本国监管方面,资本控制也趋向紧缩。短期内,来自中国的海外购房需求预期会有所回落。这对于美国房产市场一定有所影响,特别是高房价的加州阳光地带。但这对美国总体房市影响应该不大,毕竟所有海外购房占有美国总购房的比例在 8%以下。

美国总体住房房价的走势更依赖于特朗普的财政政策是否能有效地刺激就业和经济增长。他所提出的个人和公司税改也会影响到房产开发和购买的供给需求平衡点。新政府提出会放宽金融监管,包括提议废除Dodd-Frank法案，极端严厉的监管大大增加了美国金融机构的隐形交易成本。在新政府下,银行放贷的适量宽松对房地产业的增长应该是有正效应的。当然,川普“登基”时间还短,很多政策能否有效实施,对经济就业的影响,还需更多的时间和数据来解读。

对中国高净值人群的建议

作为海外资产配置重中之重的房产,究竟如何有效地配置呢?

在美国购置住房,应该是初级阶段的形式,实实在在的房子看得见,摸得着,特别是对美国金融体系不是太熟悉的投资人会感到放心踏实。大部分人是为了分散在国内的资产风险,很多也是为下一代获得更好的教育和生活环境, 从而在美置业。

除了个人住房,美国还有发达的商业房产。在商业房产行业,又分有不同的行业类别(零售类商铺大楼, 商业写字楼,宾馆度假村,医院诊所、疗养院等)。所以简单的直接置业很难做到行业的分散和及时根据宏观形势变化进行调整。美国是一个资本市场高度发达的国家,金融体系比较完善,而且有非常完整的法律保障。对于高净值人群和家族,除了直投以外,以后二级市场的资产配置更是大势所趋。

世界高档屋地图背后的中国热钱 

美国人抱怨房屋太贵、银行审贷太严、学生贷款太高扯后腿等，使得买房子变得很困难；但是把思维拉到跨国的层面，美国人可能会发现美国房子的性价比还是踏实多了，毋怪乎全世界的热钱流来流去，还是有很大一部分灌注到美国的房地产。

跨国房地产投资集团Knight Frank最近提出一份全球高价房地产观察报告，它追踪全球41个城市的房价变化，发现中国房市的价格高涨独步全球。

在中国的金融及种种政策操作之下，中国几大城市的房价已经涨到畸型发展的局面。至今年第一季，广州房价年度同比上涨36.2%为全球之冠，广州、北京、上海三个城市平均年度涨幅为26.3%。

Knight Frank把广州涨幅高于北京及上海的原因，归之于广州房市的起涨点比北京和上海低，其住宅的库存量低，并且当地政府压制炒房的步调比较慢。

中国人本来就一直向往把资产挪到海外自由安全的国度，在中国房价高涨的背景下，既提高了国外房市性价比的优势，又有国内房市资产的资金后盾，使中国人向海外房市扩张探路的风潮方兴未艾。

中国上北广房价狂飙

温哥华过去几年是大量中国人青睐的移民兼买屋的城市，在中国人把温哥华房市炒的一塌糊涂后，加拿大英属哥伦比亚省去年八月就对于在温哥华买房的外国人就增加了15%的税，并且今年一月起对空屋也课征额外的税，使那些置产后并不住在温哥华的外国人要缴付更多税金。

这些规定出炉后，温哥华的房屋销售立即降温，许多中国买家改至加拿大东岸的多伦多购屋，使得多伦多房价一飞冲天。根据Knight Frank的报告，多伦多房价至今年第一季的年度涨幅达22%。这个涨幅使安大略省也火速在四月通过规定，要求外国人在多伦多购置房产也要多缴15%的税。

在Knight Frank的报告中，另一个带动房价上涨的动能来自科技业。在它追踪的各国金融中心的年度房价涨幅平均为3.2%，但科技业带动的城市房价涨幅平均为7.4%。包括韩国首尔17.6%、瑞典斯德哥尔摩10.7%、德国柏林 8.7%、澳洲墨尔本8.6%等涨幅多拜科技业之赐。

在Knight Frank报告中，美国迈阿密、洛杉矶、旧金山、纽约是列为美国高价房地产的城市，其中迈阿密是高价屋涨幅最多的城市，年度同比为4.1%，多半是昂贵而豪华的高楼型大厦。

这些高档大楼吸引了纽约 及东北部很多人到迈阿密买楼，因为佛罗里达州只要每年入住六个月又一天以上，就可以享有免缴州政府的所得税、社安金税等。许多其他同样免缴州所得税的州，都在房地产税上课征较高的税率，但佛罗里达州的房地产税也保持在比较低的税率，并且有很多保护屋主房屋资产的措施，对一些有钱 的屋主来说，在佛罗里达置产有不少税务上的吸引力。

报告中，美国第二个高价屋涨幅高的城市为洛杉矶，高价屋年度涨幅为2.5%，主要推升的力道来自好莱坞的娱乐产业以及来自中国买家的狂买。

第三涨幅为旧金山，高价屋年度涨幅为1.8%，主要来自于科技业的推力。第四高涨幅出现在纽约 ，高价屋年度涨幅为1.7%。

在亚洲方面，香港高价屋涨幅为5.3%，新加坡为4%，是亚洲在中国之外高价屋涨幅上升较多的城市。

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