最近

很多澳媒都持着同一种观点

澳洲人买不起房的幕后黑手

是中国投资者和炒房团

然而

中国投资者

真的是澳洲房价居高不下的罪魁祸首么？

然而，澳大利亚的房价却持续呈上升趋势，根据Knight Frank最新发布的全球房价指数显示，至2017年3月的一年中澳洲房价上涨量，高达7.7%。并且有人认为，推高澳洲房价的并非澳大利亚本国人，而是中国购房者。真相真的是这样么？房价增长的原因究竟是什么？

由于澳洲得天独厚的自然资源禀赋，中国人对投资澳大利亚情有独钟。中国对澳大利亚的投资增速远远高于其他国家，中国的投资额在澳大利亚接受的外国投资总额中的占比也大幅提升，2010-2011年年报时这一数据为8.48%，到2014-2015年报时已经增加至23.93%。

▲中国对澳大利亚投资情况

2013-2014年年报显示，中国一跃成为澳大利亚第一大投资国。2014年度到2015年度的数据表明，中国投资数额已于美国投资数额拉开加大差距。

▲澳大利亚主要投资国

并且近年来中国对澳的投资构成有所调整，随着中国经济增速放缓。对矿产等自然资源的需求减少，因此中国人的偏好集中转向房地产业。

▲中国对澳投资构成

2009-2010年度，中国投资澳大利亚的房产总金额还只有24.21亿澳元，但到了2014-2015年度，这一数字已经飙升至243.5亿澳元（约合人民币1200亿元），相当于5年前的10倍（或者说增长了9倍）。

▲中国对澳大利亚的房产投资

过去4年间墨尔本的房价上涨了47%，悉尼的房价上涨了45%。在2009年至2015年之间，中国人在澳大利亚的投资量增长了900%，这与澳大利亚房价上涨的时间有一点巧合。所以澳大利亚媒体就认为，这几年是中国人推高了澳大利亚房价。

针对这一情况，悉尼大学的Dallas Rogers博士对900位在悉尼居住的人的调查发现，只有18%的受访者赞同是中国人推高了澳大利亚的房价。许多澳大利亚人也开始疑问到底有多少中国人在澳大利亚买了房子，而且中国的法律规定每个中国人以个人的名义一年只能兑换外汇50000美元。

Rogers在报告中写到：“尽管中国人对澳大利亚房地产市场的投资会影响悉尼的房价，但是没有可靠的数据能够说明这种投资会大范围地推动澳大利亚房价大幅上涨。”

另外，国外的购房者只占澳大利亚房屋成交量的14%，大部分海外投资者遵循法律，合理合法购房，而且相比澳洲本国人有更多的限制和额外的申请费（FIRB）等。但是仍有许多人认为是外国投资者推动了澳大利亚房价的上涨。

最近的报道称，一个澳大利亚人本国人用160万澳元在悉尼买了一套246平方英尺的房子，这也是他的第10套房子。因此，澳大利亚对房产的投资对房价的推动起着更重要的作用。

首次，澳大利亚不断下调利率，到2016年8月份澳大利亚的利率降至历史新低至1.50%，贷款利率也创新低，购房贷款成本低；

其次，此前澳大利亚出台了一些购房减印花税的政策。这两个因素无疑会激发当地人的购房热情。澳大利亚联邦银行高级经济学家迈克尔•沃克曼明确指出，2016年，澳大利亚房价以7年来最快速度上涨，主要原因是澳大利亚利率创历史新低助燃了购房需求。

第一，建筑成本大幅上涨。澳大利亚砖、瓦、水泥、钢筋、人工等成本的上涨是有目共睹的。还记得一度占据中国财经媒体头条的《澳大利亚砖瓦工周薪3万元》的新闻吗？这是澳大利亚建筑人工成本高的最有力证明；与此同时，土地价格一路飙升，因为受市政规划所限，在城市交通网络范围内，适合建房的土地确实越来越少，工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快，这就造成房价不得不提升。

另外，房屋空置率低，由于去澳洲留学的人数众多，租房需求旺盛，租金回报率也高，因此人们也愿意购房投资；澳洲房子的空置率一直都低于3%，在悉尼，由于有大量海外留学生，更低至1.3%-1.5%。

同时，人口增加，移民增多，导致房屋供给缺口扩大。根据国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）数据显示，到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。

另一方面，一部分拥有房产的澳大利亚本国人士，希望房价上涨或将成为推手。在2015年当时的澳大利亚总理 Tony Abbott在一会上称：“作为一个在澳大利亚拥有房产的人，我的确希望我们的房价能够涨一涨。”稍后，澳大利亚财政部就宣称，担忧澳大利亚房地产市场出现泡沫。

总之，将澳大利亚房价上涨全部“归功”于中国投资者这一说法缺乏数据依据。

素材来源：腾讯财经