奥克兰市长“智囊团”指路: 如何解决未来三十年奥克兰的住房问题?

2017年06月13日 逸居新西兰


奥克兰市长Phil Goff / credit: Google 

房价是个世界性难题,各国给出了不一样的解决方法。6月12日,奥克兰市长Phil Goff 发布了一份旨在解决未来三十年奥克兰住房问题的报告。这份报告由开发商、社区住房的代表以及中央政府的观察员组成的特别小组撰写。Goff表示,这份报告是解决奥克兰住房严重短缺和负担能力问题的关键。庞大的专家团队前所未有,对奥克兰房市的解读堪称权威。你所困惑的问题,都能在这里找到答案,或是启发。


问题一:奥克兰面临的住房问题有多严峻?

“奥克兰住房资源的短缺导致了房价的大幅上升,尤其是在过去的三年里。2015年起,奥克兰房子均价已经超过了平均家庭收入的九倍。”

图:奥克兰房价和收入比率,2010-2016 /credit: RBNZ金融稳定报告

这让奥克兰成为是世界上最难买得起房的城市之一。最近的房租涨幅已经是整体通货膨胀率的五倍左右。如果放任不管,将会对整个国家的社会和经济造成较大的负面影响。高房价打破了奥克兰人自置物业的梦想,迫使他们减少日常消费和投资以应对房租或是贷款。


问题二:高房价背后的驱动力是什么?

“奥克兰的高房价是由高住房需求和新建住房短缺共同造成的。”

图:未来30年,奥克兰人口可能增加100万。/credit:《住房特别小组工作报告》

从21世纪的早期几年,新建住房已经落后人口增长。在全球金融危机后,新建住房更是远远落后人口的增速。在过去三年,建房速度依然没有赶上增速更快的人口。

图:预期的奥克兰住房增长  /credit:《住房特别小组工作报告》

“政府难以控制房产价格的变化,只能从增加供应入手,所以工作小组建议开发一些持续性和稳定性的建筑项目,以确保尽管出現经济下滑,奥克兰仍然有足够的住房供应。”


——奥克兰市长 Phil Goff


问题三:面对住房短缺,如何鼓励开发商建造更多的房子?

“必须让开发商认为建造房子在经济层面上是有可行性的。这意味着房屋的销售价格必须能够承担开发的成本。”

图:未来30年将需要约40万套新住房,才能满足新增100万人口的住房需求 / credit:《住房特别小组工作报告》

报告中给出了两条建议:

  1. 增加房产开发的财务回报——这其实是最不愿意看到的。因为这意味着会房价还会继续上涨。

  2. 降低开发的门槛以及减少新房交付的成本。

  • 建造成本是对所有住房类型里最大的单一成本支出。

  • 其次是土地和土地开发成本。


问题四:哪些因素影响了开发商的积极性?

图:未来30年,需要增加新建住房和联排住房的供应数量。/credit:《住房特别小组工作报告》

不同住房类型面对的阻碍是不同的。


独栋房、中密度的联排房都受建造成本、财务上可行性、未来需求不确定性的影响。但是,影响独栋房供给的最主要阻碍是,具有公用设施的土地的可获取性。


问题五:奥克兰市议会和中央政府未来需要做哪些工作,以解决住房问题?

  1. 消除影响大规模建造的阻碍,包括界定哪些投资者可以在经济下滑时,仍可以增加新房开发。

  2. 以合理的价格,释放出覆有基础设施的土地,以更快满足开发商。

  3. 推动有效的规划、协议和风险管理去减少成本,鼓励在建造和交付上的创新手段,打造高质量的居住社区。

图:工作小组从三方面入手,制定了解决住房问题的路线图/credit:《住房特别小组工作报告》

房地产研究所首席执行官阿什利·丘奇(Ashley Church)将这份报告称为“拼图的重要部分”,因为其中提出了一系列切实可行的解决住房短缺问题的方案。想了解更多的细节,可查阅“原文链接”。

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