不管是海外买家还是本地买家在澳大利亚买房都可以向澳大利亚银行申请贷款。以现行银行政策为准，通常是本地工作人士可申请到物业估价的80%贷款，若要申请90%的贷款则需购买一个LMI保险；海外人士可以申请到70%或80%的银行贷款。
申请贷款前，银行会指定一家独立的估价公司做物业估价，而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告，以保证这份评估报告的公平，公正和准确。银行在估价的基础上来衡量最大的借款比例。
举个楼花的例子来说明：
1. Settle时银行估价高于购房合同价
假设买家A以55万价格买入一房楼花，当时首付为10% （5.5万），1年半后交工， settle前银行估价60万，A向银行贷款80% （60*80%= 48万）以支付开发商剩下的房款，55万（合同价）- 5.5万（首付）- 48万（银行借款）= 1.5万（第二笔付款）。
2. Settle时银行估价低于购房合同价
仍以55万楼花为例，若settle是银行估价54万，那么银行最多可以贷款54万*80%=43.2万，那么第二笔付款则需要6.3万[ 55万（合同价）- 5.5万（首付）- 43.2万（贷款）= 6.3万（第二笔付款）]。
当然每个买房人都希望能得到一个比合同价高的银行估价，那么专业的估价师估价的主要依据和考虑因素是什么呢？
以下仅为参考因素并仅涉及到部分，但是有很重要的参考价值：
Location （房产位置，澳大利亚房产投资第一要素）
Building structure and condition（房子的质量）
Building and structural faults（建筑结构的缺陷）
Standard of presentation and fit-out（屋内的装修和设备配置，例如高端厨房用品，有空调）
Access, such as good vehicle access and a garage（配套设置，例如车库设计，配套GYM，游泳池等）
Planning restrictions and local council zoning.（当地政府规划，有规划的区上涨空间更大）
还有很多其它的因素，例如周边物业最近3个月的成交价格，未来房产市场价格走势预测等。
以上都是澳大利亚联邦银行列出的一些客观因素。此外还有专业评估师的一些主观因素，例如评估师的背景和个人喜好等。
总上所述，银行估价时，要评估的因素有很多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。正因为如此，同一个物业的每次估价都会不同。
同时，银行考虑到放贷的风险，通常估价师低于市场价的，因为估价并不能客观反映真实的市场价。
作为投资者应该了解物业低估现象的存在，贷款前，通常要让专业的贷款Broker多选几家银行来估价，并根据自己的实际情况来选择合适的银行产品。
