【最新大数据】深入解析西雅图和它的房产市场

2017年11月03日 美地置业北美房产之桥



独家报道,严禁转载!

更多文章登陆美地置业官网: www.amerealtygroup.com


今天美地小编引用全球最大的房产数据平台-Zillow网的最新大数据为大家全方位解析2017年强势升值的大西雅图房产市场。


提起“西雅图”,你会想到什么呢?


也许是经典电影《西雅图夜未眠》

也许是科技感十足的地标建筑太空针塔

也许是浓浓的咖啡香气(星巴克在此创立)



在很多人的概念里,西雅图只是位于美国西北部华盛顿州的一个城市。然而事实上,西雅图的辐射范围早已超出一个城市的界限。如今人们常挂在嘴边的“西雅图”,更多的是指大西雅图地区,也就是英文中的Seattle Metropolitan Area



如上图所示,大西雅图地区位于华盛顿州西北部,包括 3 个县(County),即金县(King County)、皮尔斯县(Pierce County)和斯诺霍密什县(Snohomish County),共 81 个城镇(Cities & Towns)。


整个地区总面积约为 15,209 平方公里,人口约为 379.89 万人 [1],超过华盛顿州人口总数的一半,中国人口(包括华裔)约 12.3 万。据联邦调查局 2016 年统计,整个地区的暴力犯罪率约为 0.35%,财产犯罪率约为 3.89%,均处于较低水平 [2]。


[1] 美国人口普查每 10 年进行一次,此数据为美国人口调查局以 2010 年人口普查数据(343.98 万)为基础,对 2016 年该地区人口规模做出的预测。

[2] 原数据为该地区每 10 万居民中发生的犯罪事件数目。


自然环境


大西雅图地区气候温和,夏季最高温平均在 20-25 摄氏度,冬季最低温平均在 0-5 摄氏度,恶劣或灾害性天气较少。华盛顿州有 “常青州” 的别称,这一点在大西雅图地区也有所体现。地区内及周边有很多公园,提供悠闲娱乐去处的同时也为整个地区的自然环境和气候做出了极大的贡献。这些公园中有 3 座国家公园最为有名,分别是奥林匹克国家公园(Olympic National Park)、雷尼尔山国家公园(Mount Rainier National Park)和北喀斯喀特国家公园(North Cascade National Park)。



人文环境


大西雅图地区是星巴克的发源地,“咖啡文化”的盛行或多或少与此有关。2017 年 Smartasset 网站发布的 “最适合咖啡爱好者的城市” 榜单中,西雅图市蝉联冠军宝座,平均每 10 万居民所在地区就有 255 家咖啡厅。


位于西雅图市的第一家星巴克门店


西雅图人 Seattleites 的典型特征是 "平和而有耐心" (Calm and Patient),这一定程度上得益于居民受教育水平普遍较高。大西雅图地区年龄在 25 岁及以上的人群中有超过 40% 的人拥有本科及本科以上学位。整个地区最著名的大学是华盛顿大学(University of Washington),主校区位于西雅图市。在 US News 最新发布的 2018 全球大学排名(Best Global Universities)中,华盛顿大学排在第 10 名。


华盛顿大学樱花季


经济环境


大西雅图地区是美国西北部商业中心。总部位于西雅图的跨国公司包括微软、亚马逊、星巴克、Costco(美国最大仓储式连锁超市)、Expedia(美国最大在线旅游网站)、Nordstrom(美国高端连锁百货商场)、T-Mobile美国总部(美国第三大电信运营商)、Zillow(美国最大房产市场信息平台)等等。与此同时,还有很多大型科技企业纷纷在西雅图地区设置分公司和研究中心,比如谷歌、苹果、阿里巴巴、推特、Facebook、Airbnb 等等。这些大型公司为整个地区的经济发展提供了强有力的保障。



热门房市


飞速的经济发展直接带动了大西雅图地区的房地产市场,让整个地区成为近些年美国房产投资热点。考虑居住环境、治安情况、学区质量等因素,我们筛选出以下 6 个城市为大家进行详细介绍。


1

西雅图 Seattle

西雅图是华盛顿州及美国西北部地区最大的城市,是大西雅图地区的中心地带,也是整个地区的商业中心。另外,华盛顿大学的主校区位于西雅图。


西雅图近 5 年房价涨势及下一年预测


Zillow 数据卡

1

房产价值指数:中值为 69.56 万美元,比去年同期增长 14.6%,预计下一年增长 6.1%;每平米售价中值约合 4871 美元。

2

租金指数:中值为 2584 美元/月,比去年同期增长了 4.6%。

3

损益平衡点:1.7年(基于房价和租金指数中值,

点击回顾 损益平衡点


4

学区:西雅图学区(Seattle Public Schools)覆盖整个西雅图市,学区综合评分为 8 分(学区和学校满分均为 10 分)。学区内评分为 10 分的高中有 3 所,初中有 3 所,小学有 14 所。


2

雷德蒙德 Redmond

雷德蒙德位于大西雅图地区东部,也因是微软总部所在地而被称为“微软社区”,知名游戏公司任天堂(Nintendo)的北美分部也设立与此。


雷德蒙德近 5 年房价涨势及下一年预测


Zillow 数据卡

1

房产价值指数 ZHVI:中值为 81.55 万美元,比去年同期增长 17.4%,预计下一年增长 7.1%;每平米售价中值约合 3828 美元。

2

租金指数 ZRI:中值为 2703 美元/月,比去年同期增长了 2.46%。

3

损益平衡点:1.5 年

4

学区:雷德蒙德属于华盛顿湖学区(Lake Washington School District),学区综合评分为 9 分。学区内评分为 10 分的高中有 3 所,初中有 23 所,小学有 17 所。


3

贝尔维尤 Bellevue

贝尔维尤同样位于大西雅图地区东部,北临雷德蒙德,是大西雅图地区近些年兴起且迅速发展的商业中心。Expedia(美国最大在线旅游网站)和T-Mobile美国总部(美国第三大电信运营商)都在这里。贝尔维尤曾被 CNN (美国电视新闻网)评为美国最安全的城市之一,2016 年该市的暴力犯罪率仅为 0.098%(对比整个地区的犯罪率 0.35%)。


贝尔维尤近 5 年房价涨势及下一年预测


Zillow 数据卡

1

房产价值指数 ZHVI:中值为 84.65 万美元,比去年同期增长 15%,预计下一年增长 6%;每平米售价中值约合 4570 美元。

2

租金指数 ZRI:中值为 2788 美元/月,比去年同期增长了 3.5%。

3

损益平衡点:1.7 年

4

学区:贝尔维尤属于贝尔维尤学区(Bellevue School District),学区综合评分为 9 分。学区内评分为 10 分的高中有 2 所,初中有 5 所,小学有 7 所。


4

柯克兰 Kirkland

柯克兰位于大西雅图地区东部,南部与贝尔维尤相邻,东部与雷德蒙德相邻。柯克兰曾是美国最大仓储式连锁超市 Costco 的总部所在地(后迁至伊瑟阔 Issaquah),Costco 的自有品牌 Kirkland Signature 正是得名于其旧总部的城市名称。柯克兰的安全状况也非常好,2016 年暴力犯罪率为 0.091%(对比整个地区的犯罪率 0.35%)


柯克兰近 5 年房价涨势及下一年预测


Zillow 数据卡

1

房产价值指数 ZHVI:中值为 70 万美元,比去年同期增长 18.6%,预计下一年增长 7.2%;每平米售价中值约合 4118 美元。

2

租金指数 ZRI:中值为 2561 美元/月,比去年同期增长了 4.1%。

3

损益平衡点:1.5 年

4

学区:柯克兰同雷德蒙德一样,属于华盛顿湖学区(Lake Washington School District),学区综合评分为 9 分。学区内评分为 10 分的高中有 3 所,初中有 23 所,小学有 17 所。


5

瑟马米什 Sammamish

瑟马米什位于大西雅图地区最东边,与贝尔维尤隔着瑟马米什湖相对。作为大西雅图地区的老牌上流城区,瑟马米什环境优美,也很幽静,非常宜居。该城市曾被《福布斯》评为美国最友好城市,也曾被CNN Money (CNN 旗下商业栏目)评为全美最宜居的城市之一。2016 年瑟马米什的暴力犯罪率为 0.04%(对比整个地区的犯罪率 0.35%)。


瑟马米什近 5 年房价涨势及下一年预测


Zillow 数据卡

1

房产价值指数 ZHVI:中值为 90.78 万美元,比去年同期增长 11.7%,预计下一年增长 5.1%;每平米售价中值约合 3699 美元。

2

租金指数 ZRI:中值为 3071 美元/月,比去年同期增长了 2%。

3

损益平衡点:1.7 年

4

学区瑟马米什北部划入了华盛顿湖学区(Lake Washington School District),学区综合评分为 9 分。学区内评分为 10 分的高中有 3 所,初中有 23 所,小学有 17 所。

该市南部划入了伊瑟阔学区(Issaquah School District),学区评分为 9 分。学区内评分最高的高中为 8 分,10 分初中有 4 所,小学有 6 所。


6

伊瑟阔 Issaquah

伊瑟阔也位于大西雅图地区最东边,北临瑟马米什。美国最大仓储式连锁超市 Costco 的总部就在这里。同以上几个位于东部的城市一样,伊瑟阔环境优美,安全程度高(2016 年暴力犯罪率为 0.099%,对比整个地区数值 0.35%),因此成为了房产热门城市。


伊瑟阔近 5 年房价涨势及下一年预测


Zillow 数据卡

1

房产价值指数 ZHVI:中值为 73.7 万美元,比去年同期增长 15.4%,预计下一年增长 5.7%;每平米售价中值约合 3527 美元。

2

租金指数 ZRI:中值为 2648 美元/月,比去年同期增长了 3.7%。

3

损益平衡点:1.5 年

4

学区:伊瑟阔属于伊瑟阔学区(Issaquah School District),学区评分为 9 分。学区内评分最高的高中为 8 分,10 分初中有 4 所,小学有 6 所。


数据来源

Zillow 研究中心房屋价值指数 ZHVI Summary(2017.9)

Zillow 研究中心租金指数 ZRI Summary(2017.9)

Zillow.com 学区及学校评分(均为公立学校)

美国人口调查局 (United States Census Bureau) Metropolitan and Micropolitan Statistical Area Datasets: 2010-2016

美国联邦调查局(FBI)2016 Crime in the United States

《美国新闻与世界报道》US News 2018 Best Global Universities Rankings

Cencusreporter.org: Education Attainment

Smartasset.com: Best Cities for Coffee Fanatics 2017


西雅图优秀新房项目推荐

精选往期回顾

1

独家原创文章

点击标题查看 ↓

1)尔湾衣食住行一年花费计算

2)2017年最新尔湾学区划分及公立学校评分

3)美国房产交易需要花费多少?

4)2017年最新官方中国驾照在美国各州的规定

5)美国房屋买卖前后可抵税的开支一览

6)尔湾幼儿园及学前教育指南

7)最新官方发布美国入境通关攻略

8)2017全美最佳私立学校入学指南(西雅图篇)

9)2017全美最佳私立学校指南(洛杉矶上篇)

9)2017全美最佳私立学校指南(洛杉矶下篇)

10)全面分析分析

11)美国选择及开设银行账户攻略

12)南加州公立学区新生注册流程及准备材料

13)中美对照详解HOA社区物管费

14)西雅图购房、养房、转让费用最全分析

15)美国租房指南(找房,签约,入住,退租全攻略)

16)美国卖房流程、费用及注意事项详解

17)加州人愿意多交房产税背后原因分析

18)南加州主要城市警察局信息(一)

19)2017洛杉矶地区蓝丝带公立高中详解

20)购买美国二手房和新房的差异分析

2

独家精品新房

点击标题查看 ↓

【亚特兰大】包租6年$18.7万起美式别墅

最新【亚特兰大】包租6-8年别墅交房照片

最新【奥兰多】包租3年迪士尼水景别墅

最新【西雅图市中心】$50万起海景公寓

最新【拉德瑞】$100万起花园别墅

最新【圣克莱门蒂】$100万起无敌海景别墅

新【米逊维耶荷】$99万起顶级建商山景别墅

新【洛杉矶奇诺】$45万起豪华铁门小区

【尔湾Eastwood】$150万起独栋别墅

【尔湾大公园Altair】$100万起豪宅别墅

【尔湾大公园三期】$60万起莱纳联排别墅

【大纽约】$70万起河景超值公寓

Toll Brothers【瑟马米什】$90-100万山景豪宅

Toll Brothers【西雅图中心】$90万联排别墅

【圣芭芭拉】$55万起比邻加州大学别墅

【钻石吧】$100万起顶级豪宅别墅

【尔湾市】$100万起Orchard Hill门禁别墅

【尔湾市】$70万起Orchard Hills门禁联排别墅

预售【西雅图肯莫尔】$80万莱纳精品豪宅

热销【西雅图柯克兰】$80万起别墅

新【西雅图柯克兰】托尔兄弟$100万湖滨豪宅

独家【旧金山东湾】$70万起都柏林别墅社区

【圣地亚哥】$100万起卡梅尔谷豪宅别墅社区

【洛杉矶东】$45万起安大略豪宅别墅社区

【休斯顿】$39万起莱纳公司别墅瑞景园

【西雅图博塞尔】$60-70万别墅Pinedale

【西雅图瑟马米什】$90-100万全新别墅

【西雅图瑟马米什】$100万起Jacob别墅

【洛杉矶奇诺岗】$50万起别墅小区Bristol

【橙县约巴林达】$65-70万联排别墅小区考文顿

【橙县尔湾】Orchard Hills$200-250万海景豪宅

【橙县尔湾】最新开盘$70万起联排别墅梧桐公园

【橙县东谷】$50万起独栋别墅小区

最新【橙县森林湖】$90万起豪宅别墅锦绣园

【橙县尔湾$50-100万最新别墅社区Eastwood

最新【橙县尔湾】$250万起山景豪宅

【橙县新港海滩】$300万起豪宅社区

【洛杉矶天普市】$60万起联排别墅社区

【橙县森林湖】$100万起豪华别墅社区

3

洛杉矶东区

点击标题查看 ↓

【核桃市第五刊】$90-130万独栋别墅

发布于2017-04-26

【库卡蒙格牧场第八刊】$50-70万独栋

发布于2016-07-14

【奇诺岗第11刊】$60-70万热销独栋

发布于2017-06-12

【罗兰岗第一刊】$70-90万独栋别墅

发布于2015-05-02

【钻石吧第八刊】$45-65万联排

发布于2016-09-22

【奇诺市第一刊】$50万独栋别墅

发布于2015-04-10

【东谷第二刊】$50-60万独栋别墅

发布于2017-06-20

【拉文第一刊】$60-80万独栋别墅

发布于2016-03-18

【克莱蒙特第一刊】$60-90万独栋别墅

发布于2016-06-20

【格兰多拉第一刊】$70-120万独栋别墅

发布于2016-08-30

【阿普兰第一刊】$60-120万独栋别墅

发布于2017-04-22

4

洛杉矶西区

点击标题查看 ↓

【亚凯迪亚第八刊】$200-500万独栋别墅

发布于2016-04-28

【南帕萨迪纳第一刊】$100-200万独栋别墅

发布于2016-08-17

【拉肯亚达第一刊】$180-500万独栋别墅

发布于2017-03-22

5

洛杉矶豪宅区

点击标题查看 ↓

【新港海滨第四刊】$400-1000万独栋别墅

发布于2017-09-20
【马里布第三刊】$250-500万独栋别墅
发布于2016-07-21
【圣玛利诺第七刊】$300-800万独栋别墅
发布于2016-05-12

【兰乔帕第斯RPV】$110-150万独栋别墅

发布于2017-07-25
【比佛利山第三刊】$700-1000万豪宅
发布于2016-06-27

【贝莱尔第一刊】$1000万豪宅
发布于2017-08-11

【拉古娜海滩第五刊】$150-1000万海景别墅

发布于2017-03-30

【圣克莱门蒂第三刊】$85-100万独栋别墅

发布于2017-08-28

【曼哈顿海滩第二刊】$200-500万独栋别墅

发布于2016-12-02

6

橙县

点击标题查看 ↓

【约巴林达第13刊】$100万独栋

发布于2017-08-03

【长滩第四刊】$90-150万独栋精选

发布于2015-11-10

【亚利索维耶荷第12刊】$75-100万独栋

发布于2017-10-18

【森林湖第10刊】$65-90万独栋别墅

发布于2016-09-19

【尔湾】$60-70万HOT HOME热销精选

发布于2017-08-09

【尔湾Turtle Rock】$100-180万独栋

发布于2016-08-02

【尔湾Turtle Ridge】$180-300万独栋

发布于2016-11-03

【尔湾石门区】$55-140万Condo及独栋

发布于2016-02-23

【尔湾北木点区】$100-180万独栋

发布于2016-05-05

【尔湾玫瑰门】$200-250万独栋别墅

发布于2016-04-03

【尔湾Portola Springs】$100-150万独栋别墅

发布于2016-06-22

【尔湾Orchard Hills】$80-120万独栋别墅

发布于2016-10-24

【塔斯廷第四刊】$55-120万Condo&独栋

发布于2017-09-27

【富勒顿第三刊】$70-100万独栋别墅

发布于2016-03-14

【米逊维耶荷】$30-80万优质房源

发布于2017-06-28

【拉德瑞】$45-50万独栋别墅

发布于2017-06-13

【兰町圣玛格丽塔】$35-50万联排

发布于2017-09-04

【拉古纳尼古湖】$100-140万独栋

发布于2017-05-17

【Coto de Caza】$100-150万独栋

发布于2017-10-13

【兰町米逊维耶荷】$65-90万独栋

发布于2017-03-28

7

旧金山

点击标题查看 ↓

【旧金山】$200万优质独栋别墅

发布于2015-04-15

【东湾费利蒙】$80-130万独栋

发布于2015-06-11

【东湾圣何塞】$100-200万独栋

发布于2015-11-26

【东湾都柏林】$90-100万独栋

发布于2017-07-12

【山景城】$90-250万联排&独栋

发布于2017-09-05

8

圣地亚哥

点击标题查看 ↓

【卡尔斯贝德第三刊】$80-100万独栋

发布于2017-10-11

【兰乔圣菲第一刊】$300-800万独栋

发布于2016-11-21

【卡梅尔谷第一刊】$100-150万独栋

发布于2016-11-28

9

西雅图

点击标题查看 ↓

【肯莫尔第三刊】$55-75万独栋别墅

发布于2016-07-29

【麦地那第一刊】$150-450万独栋别墅

发布于2015-12-29

【瑟马米什Klahannie】$65-90万独栋别墅

发布于2017-09-19

【默瑟岛第八刊】$100-200万独栋别墅

发布于2016-10-17

【贝尔维尤第12刊】$100-130万独栋

发布于2017-08-16

【伊瑟阔第六刊】$85-100万独栋别墅

发布于2017-09-26

【柯克兰第四刊】$65-110万独栋

发布于2016-03-03

【博塞尔第六刊】$50-65万独栋别墅

发布于2017-08-10

【雷德蒙德第六刊】$100-150万独栋

发布于2017-04-14

【伍丁维尔第一刊】$70-100万独栋别墅

发布于2016-07-04

【西雅图亚马逊总部】$50-70万投资房

发布于2017-08-18

【西雅图安妮女王】$110-130万独栋

发布于2017-06-30

【西雅图华大周边】$60-80万投资房

发布于2017-10-31

10

波士顿

点击标题查看 ↓

【剑桥第三刊】Facebook周边$70-100万公寓

发布于2017-09-12

【安多弗第一刊】$55-70万独栋别墅

发布于2015-11-17

【阿克顿第二刊】$55-75万独栋别墅

发布于2015-11-18

【奥斯顿第一刊】$40-60万投资公寓

发布于2017-03-09

【贝德福德第二刊】$100-150万独栋别墅

发布于2016-11-07

【韦斯顿第二刊】$130-200万独栋别墅

发布于2016-04-26

【列克星敦第四刊】$150-160万独栋别墅

发布于2017-07-07

【贝尔蒙特第一刊】$100-300万独栋别墅

发布于2015-11-23

【布鲁克林第2刊】$70-100万Condo

发布于2017-10-19

【韦尔斯利第二刊】$160-200万独栋别墅

发布于2017-09-18

【尼德姆第一刊】$100-180万独栋别墅

发布于2016-12-05

【牛顿第一刊】$100万以下投资房

发布于2015-01-05

【温彻斯特第一刊】$120-200万独栋别墅

发布于2017-03-20

【韦斯特福德第一刊】$60-70万独栋别墅

发布于2017-08-31

11

南加州房产数据报告

点击标题查看 ↓

2016年9月南加州重要地区均价报告

发布于2016-10-28

2016年10月南加州重要地区均价报告

发布于2016-11-25

2016年11月南加州重要地区均价报告

发布于2016-12-22

2016年12月南加州重要地区均价报告

发布于2017-01-26

2017年1月南加州重要地区均价报告

发布于2017-03-01

2017年2月南加州重要地区均价报告

发布于2017-03-27

2017年3月南加州重要地区均价报告

发布于2017-04-28

2017年4月南加州重要地区均价报告

发布于2017-05-27

2017年5月南加州重要地区均价报告

发布于2017-06-26

2017年6月南加州重要地区均价报告

发布于2017-07-26

2017年7月南加州重要地区均价报告

发布于2017-08-22

2017年8月南加州重要地区均价报告

发布于2017-09-21

2017年9月南加州重要地区均价报告

发布于2017-10-23



收藏 已赞